Москва, ул. Гиляровского, д. 4, стр. 5
(495) 799-61-92

Участие в круглом столе журнала "Салонъ недвижимости"


Тема:

«Инвестиции в зарубежную недвижимость».

Цель:
- динамика ценообразования на рынке зарубежной недвижимости в 2008-2009 годах;
- мотивация россиян к покупке зарубежной недвижимости;
- особенности работы на российском рынке зарубежных представительств.

Ведущая круглого стола

- главный редактор журнала «Салонъ недвижимости» Ольга Казанджян

Действующие лица:
Елена Дудко, Panfilova Realty (Франция)
Саввас Пастеллис, Cybarco PLC (Кипр)
Александр Шадров, Cybarco PLC (Кипр)
Марина Голомедова, Sunmarina Realty (Дубай)
Ольга Пименова, Mainstreet (Франция, Италия)
Зарема Мугу, Evans (США)
Илона Клочкова, Evans (США)
Петр Коваленко, Intermark Savills (США, Великобритания, Турция и т. д.)
Ольга Казанджян, главный редактор журнала «Салонъ Недвижимости»
Ольга Синева, руководитель спецпроектов журнала «Салонъ Недвижимости»
Елена Дудко

Послекризисное пространство

Зарубежные рынки недвижимости раньше почувствовали на себе влияние финансового кризиса. Очевидно, что и выход из него должен осуществляться в той же последовательности.

Справедливо ли это утверждение, и каково на данный момент положение вещей на рынках недвижимости разных стран, отвечают представители ведущих риэлтерских агентств Москвы, собравшиеся ранним утром на «антикризисную» чашку кофе в ресторане «Ноев ковчег».

С.Н.: Уважаемые коллеги, прокомментируйте, пожалуйста, состояние рынка зарубежной недвижимости в настоящий момент. Как реагируют страны, которые вы представляете, на нынешнюю экономическую обстановку?

Петр Коваленко: существует некая зависимость состояния рынка от начала кризиса в каждой стране. Если в США он начался в апреле 2007 года, то сейчас, спустя год, он уже достиг своего дна: застройщики не готовы давать большие скидки на недвижимость, что, правда, пока еще непонятно нашим клиентам. На рынке Великобритании, где кризис начался в апреле 2008 года, сейчас мы наблюдаем фазу серьезного падения. Исходя из данных, предоставленных нам английскими аналитиками, фунт упал в полтора раза. В долларовом отношении это составляет скидку в 50%, а значит, некоторые объекты сейчас можно приобрести за полцены.

Илона Клочкова: В принципе, я согласна с Петром. однако, я не думаю, что рынок США достиг своего дна. Цены действительно упали, но это справедливо не для всей страны. Да, рынок Майами рухнул, но что касается рынка Нью-Йорка и окружения Манхеттена, то здесь цены опустились всего на долю единицы. Это объясняется тем, что Нью-Йорк – центр притяжения рабочей силы. Это финансовая структура, где работает большое количество людей, которые стремятся жить рядом со своим непосредственным местом работы. если говорить о Майами, то это курортный город, где люди покупали дома для отдыха, преимущественно уже являясь собственниками другой недвижимости. У этого рынка изначально не было логики. Раньше здесь можно было купить квартиру за 250 тысяч в понедельник и продать во вторник за 280. те, кто включился в эту игру позднее, естественно потерял деньги. Сегодня большие скидки здесь предоставляют на недвижимость, которая находится под ипотекой. Потому что те, кто сейчас на грани банкротства, согласны продавать очень дешево, чтобы спасти хоть что-то, пока банк не отберет…

Петр Коваленко: Я хочу немного добавить. Нью-Йорк – действительно центр притяжения рабочей силы и финансовый центр, но, на мой взгляд, стабильность этого рынка в большей степени объясняется дефицитом земли для нового строительства. Это же объяснение справедливо и для Бостона, где скидки сейчас не превышают 5-10%. власти Бостона очень серьезно смотрят на план застройки и не позволяют строить слишком много объектов. Тем более – рушить старые. Это не типичный рынок покупателя. Похожая ситуация и в Лондоне. Кризис приходит и уходит, а недвижимость остается. Поэтому проще ее сдать и переждать год кризиса, а после быть на тех же самых позициях.

С.Н.: А как обстоят дела южнее? Что сейчас происходит на рынках Дубая и Кипра, например?

Марина Голомедова: Дубайский рынок для российского понимания на данный момент достаточно сложный. Русские инвесторы осторожно относятся к нему, поскольку рассматривают его как новое направление. Между тем, этот рынок сегодня достаточно стабилен. До кризиса, он развивался очень динамично – за 2007 год цены выросли на 40–50 %, а по некоторым объектам – даже на 70%. в 2008 году, во время предкризисной ситуации, произошло 20%-ное повышение цен. Но рынок не может расти на 50–60% ежегодно. Поэтому сейчас на нем происходит некая корректировка. Формируется ситуация отложенного спроса: клиенты ждут понижения цен и лучшей рассрочки платежа. В результате, некоторые девелоперы действительно начинают снижать цены. Однако, в основном это касается проектов в начальной стадии реализации, на проекты же, которые находятся в середине строительства или близки к завершению, цены естественно снижать не будут.

Александр Шадров: Думаю, что не ошибусь, если скажу, что основной тенденцией прошедшего года для ряда стран стало снижение цен на недвижимость. Между тем, в первые три квартала 2008 года цены на недвижимость на Кипре поднялись на 9%. если говорить о последнем, четвертом квартале, то в принципе, уровень цен сохранялся прежним и не падал. Исключение составил район Пафоса, где цены немного скорректировались из-за снижения потребительской активности англичан, традиционно являющихся основными покупателями недвижимости в этом регионе. если рассматривать востребованность кипрской недвижимости на российском рынке, то мы с оптимизмом смотрим вперед. Поскольку многие из характерных для этого рынка инвестиционных инструментов, включая банки и ценные бумаги, сейчас утратили свою привлекательность, люди стараются найти применение своим средствам в более стабильных местах. Одно их таких мест – Кипр. Это подтверждается и возросшим количеством обращений, которые мы получаем от наших российских клиентов.

С.Н.: Спасибо, Марина и Александр. Думаем, что пора взглянуть на рынки Франции и Италии.

Елена Дудко: Францию затронул мировой финансовый кризис. В настоящий момент можно отметить снижение цен от серьезных застройщиков где-то на уровне 30%. сегодня, здесь, также как и на рынке Дубая, наблюдается ситуация «отложенного спроса». Это значит, что существуют потенциальные покупатели, которые готовы купить дом – квартиру – дачу во Франции. Однако, они не торопятся с решением и говорят, что хотели бы вернуться к этому вопросу в конце января, начале февраля. на мой взгляд, клиенты, конечно же, ждут понижения цен. Между тем, дальнейшее снижение вряд ли возможно, если только застройщики не начнут работать в ущерб себе, что очень маловероятно. За рубежом девелоперы не закладывают такую огромную маржу, как у нас и вряд ли смогут предоставить скидки выше 30%. в отличие от России, если во Франции человек приобретает недвижимость на этапе строительства, то он платит не застройщику, а нотариусу. таким образом, полная сумма оказывается у застройщика только после того, как покупатель получает дом. Поэтому и ценообразование, и скидки здесь выстраиваются иначе.

Ольга Пименова: Я хочу немного дополнить. Что касается вторичного рынка Франции, то здесь сохраняется та же высокая планка цен, что и была. На дорогую недвижимость цены будут держаться стабильно. Владельцы этой недвижимости люди небедные. Они не трясутся за последние копейки и не стремятся продать быстрее. а те, кто рассматривают приобретение этой недвижимости, выбирают себе место для жизни и не торопятся покупать дешевые квартиры. в Италии сейчас примерно такая же ситуация. Да, многие действительно откладывают сделки. Собственники и продавцы торгуются, но на топовых направлениях, для Италии – это Сардиния, Тоскана, Рим – цены не падают. Это то же самое, что Барвиха, Остоженка… ведь цены в этих районах не подвергаются особой коррекции.

С.Н.: Не могли бы вы более подробно рассказать о том, как сейчас обстоят дела с получением кредитов? Какие схемы финансирования сейчас наиболее актуальны?

Саввас Пастеллис: Мне кажется, что возможность получения дешевого кредитования – это один из наиболее привлекательных факторов для наших клиентов. Кипрские банки – очень здоровые и до сих пор предлагают кредиты на хороших условиях. По моему мнению, это одна из основных причин, по которым цены на недвижимость Кипра пока не подвергались никаким корректировкам. Однако основная причина стабильности кипрского рынка, где, несмотря на мировой кризис, продолжается реализация проектов, состоит в том, что мы имеем достаточно замкнутую экономику – наши проекты ограничиваются рамками страны, что также позволяет нам сохранять цены и в меньшей степени зависеть от ситуации на мировых финансовых рынках. В то же время, мы наблюдаем и некоторое снижение активности рынка, вызванное снижением Британского фунта. Аналогичная ситуация происходит и с российским рублем. К сожалению, сегодня мы можем прогнозировать только его дальнейшую девальвацию, которая вполне может достигнуть 20–30%. Поэтому, как мне кажется, не стоит сбрасывать со счетов выгодность инвестиций в недвижимость.

Елена Дудко: Во Франции также как и на Кипре, по-прежнему продолжают давать кредиты иностранцам. кредитная ставка здесь составляет 5–10%, хотя, в настоящее время наблюдается тенденция к ее росту. вместе с тем, нужно понимать, что в этой стране очень большие налоги. Существует налог на богатство, который не так легко выплачивать.

Илона Клочкова: Что касается США, то в настоящее время ипотека для иностранцев здесь практически превратилась в миф.

С.Н.: Неужели до этого было легче?

Илона Клочкова: Было намного легче. раньше ставки были не настолько завышены. Сейчас серьезно ужесточились кредитные требования. Сократилось количество банков. Многие банки закрыли программы по ипотечным кредитам для россиян. Сегодня, чтобы русский гражданин мог получить ипотеку, его первый взнос должен составлять не менее 50% от стоимости объекта. Второй вариант приобретения недвижимости в США – это получение визы. Однако и здесь тупик, потому как получить визу в Штаты не так легко. разумеется, все это служит определенным стоп-сигналом для человека, который рассматривает приобретение недвижимости здесь. Я убеждена, что если бы не было этих проблем, многие русские сейчас покупали недвижимость в том же Майами.

Петр Коваленко: Я бы хотел добавить, что виза в США выдается только в том случае, если у вас нет эмиграционных настроений. То есть, по сути, человек должен скрывать, что у него есть недвижимость в США, чтобы получить визу. Между тем, я не уверен, что стоит ожидать от русских особенных подвигов по этому направлению. Я считаю, что для России актуально «правило циркуля». А именно – для приобретения «второго дома» за рубежом подходят те страны, которые находятся на расстоянии трехчасового перелета от Москвы. Дальше – уже экзотика. Наши люди – это не англичане, которые могут полететь в Бангкок на выходные. У нас другой менталитет…

С.Н.: Но ведь не все приобретают недвижимость за рубежом исключительно для жизни. Кто-то же рассматривает это как прибыльные инвестиции?

Петр Коваленко: Согласен. Недавно мы проводили акцию по стимулированию продаж недвижимости Болгарии в Меге и, кстати, очень довольны результатами. Интересно, что по мотивации, люди, которые интересуются зарубежной недвижимостью, делятся примерно на три группы: 30% рассматривают приобретение недвижимости за рубежом, чтобы сохранить свои сбережения, 30% ищут прибыльных инвестиций и еще 30% приобретают себе второй дом для отдыха и жизни. Еще одна, подмеченная нами интересная особенность, – это рост числа клиентов из регионов. Их число составляет 30% от всех, кто обращается к нам с запросом о приобретении недвижимости за рубежом. Россия сейчас перерастает в Сибирь. Именно оттуда в настоящий момент идут клиенты, которые тратят деньги. Они еще не так много путешествовали, им далеко до эмиграции. Они покупают по принципу «влюбился и купил».

С.Н.: По вашему мнению, инвестиции, в какую категорию недвижимости и в каких странах сейчас наиболее актуальны?

Илона Клочкова: Я бы советовала Финляндию.

Петр Коваленко: Там холодно и нет солнца!

Илона Клочкова: Но там хорошие возвраты, цены не завышенные. Экономика стабильна. Опять же, зимние курорты.

Петр Коваленко: Но согласитесь, россияне рвутся к солнцу и лазурному берегу, но не к снегам и вьюгам. Я считаю, что зарубежные инвестиции – это отдельный бизнес. У нас в компании есть специальный отдел, который занимается только этим вопросом. На мой взгляд, вкладывать нужно в страны с хорошими экономическими перспективами. В Великобританию, например. У нас есть инвестиционные проекты и в Пафосе. Для русских могут быть интересны вложения в турецкую недвижимость. Эта страна скоро войдет в ес, к тому же, строят там замечательно – в готовых домах уже все включено от вилок до холодильника. запас по цене составляет – 1000 евро за метр... Еще одно стабильное место для вложения капитала – Португалия. Строительного бума там сейчас нет, цены держатся на одном и том же уровне, прекрасный климат и дружелюбное население.

Саввас Пастеллис: Кипр – уникальное место, поскольку его можно рассматривать и как место для выгодных инвестиций и как место для отдыха. Прекрасный климат – курортный сезон здесь практически круглый год, из любой точки страны за 10–15 минут можно добраться до моря, поэтому во время своего отсутствия обладатель недвижимости вполне может сдавать ее в аренду. Кроме того, на Кипре существует реальная возможность получения долгосрочных дешевых кредитов, а это очень привлекательно. ведь, если, первоначальный взнос клиента за тот или иной объект составляет 20% от его стоимости и у него существует возможность получения дешевого кредита сроком, например, на 20 лет, он может получить очень неплохую прибыль. Фактически, получая долгосрочное кредитование под низкий процент, вы получаете выгодные инвестиции, которые окупаются.

С.Н.: Насколько в настоящих экономических условиях актуальны инвестиции в зарубежную недвижимость?

Елена Дудко: Мне кажется, риск приобретения недвижимости за рубежом меньше, чем в России. За границей более высокое качество строительства, более ответственный подход девелоперов, да и собственники, которые продают недвижимость, как правило, поднимая цены, не уходят далеко от их оригинала. В Росси же рынок еще не совсем устоялся. Поэтому я бы акцентировала внимание на покупке недвижимости за рубежом, тем более что большинство россиян любят море, солнце, песок и хотят отдыхать в странах с более мягким и теплым климатом, нежели в России.

Ольга Пименова: На мой взгляд, инвестиции в зарубежную недвижимость актуальны всегда, поскольку Европа – это стабильность. К тому же, приобретая действительно редкие, обладающие исторической ценностью, объекты, люди могут быть уверены, что они не потеряют в цене, несмотря на экономическую ситуацию.

Илона Клочкова: Я бы поспорила, конечно. Сбои могут произойти на любом рынке. Вспомните Ирландию, например. Вместе с тем, я абсолютно согласна, что инвестиции в недвижимость исторически считаются самыми надежными и прибыльными, поскольку рано или поздно недвижимость все равно начинает расти в цене. особенно, если речь идет о по-настоящему качественных объектах.

С.Н.: Ваши прогнозы по ценовой динамике в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Саввас Пастеллис: Очень трудно делать такие прогнозы. В отношении Кипра – я считаю, что цены на хорошие проекты не подвергнутся корректировке в следующем году. В перспективе ближайших пяти лет могу сказать, что нас ожидает очень значительный рост цен на качественные проекты. Что касается других стран, то могу только предположить, что в 2010 году условия для дальнейшего развития рынков будут хорошими. Это – нормальный экономический цикл. начиная с 2011 года должна улучшиться ситуация с кредитными ставками. необходимо помнить – если у покупателя существует возможность приобрести качественный объект с небольшим первоначальным взносом и получить долгосрочный кредит, с низкой кредитной ставкой – это точно принесет ему прибыль в среднесрочной или долгосрочной перспективе.

Илона Клочкова: А мне кажется, все намного проще – экономика зависит от цены на нефть. Если в 2009 году цены на нефть упадут, то и на рынке недвижимости будет аналогичная ситуация. Мне кажется, что положение начнет выправляться с 2010 года.

Марина Голомедова: Исходя из того, что сейчас многие девелоперы собираются снять заявленные в этом году новые проекты и оставить один–два проекта, в реализации которых они уверены, можно говорить о том, что в долгосрочной перспективе количество объектов сократиться где-то на 50%. Принимая во внимание также ограниченный объем предложения на вторичном рынке, можно абсолютно четко сказать, что в 2009 году арендные ставки и цены на законченное жилье вырастут на 20–30%.

Елена Дудко: Резюмируя все выше сказанное, можно сказать, что, естественно 2009 год принесет самые привлекательные цены для инвестирования в зарубежную недвижимость. однако, в дальнейшем естественно начнется повышение цены. Многие компании сняли большинство своих проектов – соответственно сейчас они занимаются единичными проектами, которые находятся на стадии, близкой к завершению. Сейчас у людей действительно есть возможность приобрести великолепный и качественный продукт по хорошей цене. Естественно с каждым месяцем количество этого предложения будет уменьшаться. Как говорят инвесторы, финансовый кризис существует для того, чтобы прочно инвестировать свою крепость.

Tropical Hill — Таунхаус
Виллы в курортном поселке
Испания
Tropical Hill — Таунхаус
Виллы в курортном поселке
Испания
Tropical Hill — Таунхаус
Виллы в курортном поселке
Испания
 

Главное о нашей компании:

  • Наша компания — успешный оператор рынка элитной недвижимости за рубежом.
  • Мы предлагаем клиентам и партнерам агентские, конслатинговые и другие услуги, качество которых подтверждается пятилетним опытом работы.
  • Наш пресс-офис постоянно участвует в различных мероприятиях и публикует в прессе аналитику и информацию о событиях, происходящих за рубежом.
(495) 799-61-92
728-18-00

Пресс-офис:

Новости компании



Январь 2014

Вице-президент ООО "Концерн Старт-ЦБС", исполнительный директор компании Sunamrina Realty Марина Голомедова рассказала "СН" о посткризисном развитии рынка недвижимости Дубая, расширении географии бизнеса и ценностях, которые превыше карьерного роста.


Май 2009

Как известно, чем шире выбор, тем труднее принять решение - зачастую, без помощи опытного консультанта не обойтись. О состоянии рынков зарубежной недвижимости сегодня и тонкостях приобретения дома за морем рассказывает эксперт рынка, Марина Голомедова.


Февраль 2009

Есть очень много сходства между тем, что сегодня происходит в Дубае, и историческим ростом Сингапура. Дубай имеет дальновидных лидеров, крупные порты, высокоразвитый туристический сектор, деловые офшорные зоны, сектор финансовых услуг, а главное – эмират считается образцом стабильности в нестабильном регионе.

Мероприятия


Ноябрь 2013

Вице-президент ООО "Концерн "Старт-ЦБС", исполнительный директор Sunmarina Realty Марина Голомедова в составе делегации Российской Гильдии Риэлторов приняла участие Конференции и выставке недвижимости REALTORS® Conference & Expo, прошедшей с 5 по 12 ноября 2013 г. в Сан-Франциско, Калифорния, США.


Декабрь 2012

Вице-президент ООО "Концерн "Старт-ЦБС", исполнительный директор Sunmarina Realty Марина Голомедова выступила с докладом-презентацией на Международной промышленной конференции в Шардже.


Ноябрь 2012

Представители ООО "Концерн "Старт-ЦБС" приняли участие в работе и выступили с презентацией на Международном экономического форуме, организованном медиахолдингом РБК.

Аналитика


Май 2009

На фоне разрастающегося мирового финансового и экономического кризиса и падения цен на недвижимость во многих странах Объединенные Арабские Эмираты и, в частности, Дубай продолжают оставаться одним из наиболее интенсивно развивающихся регионов по количеству и масштабу девелоперских проектов.


Апрель 2009

О текущем состоянии и перспективах развития рынка недвижимости Дубая и других эмиратов ОАЭ рассуждает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова.

Наши постоянные партнеры: