Дубай 2009. Инвестиционные перспективы

На фоне разрастающегося мирового финансового и экономического кризиса и падения цен на недвижимость во многих странах Объединенные Арабские Эмираты и, в частности, Дубай продолжают оставаться одним из наиболее интенсивно развивающихся регионов по количеству и масштабу девелоперских проектов. О текущем состоянии и перспективах развития рынка недвижимости Дубая и других эмиратов ОАЭ рассказывает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова.

– Охарактеризуйте, пожалуйста, текущее состояние рынка недвижимости Дубая.
– На рынке недвижимости Дубая сейчас продолжается реструктуризация. Докризисный строительный энтузиазм сменился холодным расчетом как со стороны девелоперов, так и со стороны государственных органов и финансовых институтов. Тот факт, что новые головокружительные мега-проекты, представленные осенью на ежегодной выставке Cityscape Dubai, пока отложены, свидетельствует больше не о проблемах, а о зрелости рынка. Когда-нибудь они еще будут воплощены, а тем временем начатые ранее проекты успешно реализуются, в том числе при поддержке государства. Это не только финансовая поддержка. Еще недавно рынок недвижимости в Дубае был в значительной мере хаотичным и непредсказуемым, а сейчас здесь произошел качественный скачок в направлении упорядочения рынка. Идет активное становление институтов регулирования деятельности на рынке, подобных профессиональным организациям, которые уже давно существуют в США и Европе. И эти усилия не остаются без внимания международных инвесторов – растет число клиентов, колебание цен минимально (в отличие от других стран), а регулирующие органы работают более качественно. В частности, действует система онлайн-мониторинга строительных работ, созданная Агентством по регулированию рынка недвижимости (RERA). Благодаря этой системе потенциальные инвесторы и те, кто уже вложил средства в дубайскую недвижимость, могут узнать о текущем состоянии и прогрессе любого проекта, оценить его потенциал и принять обоснованное решение о покупке или продаже.

– Каковы перспективы спроса на жилую и офисную недвижимость в Дубае?
– Экономика Дубая за последние годы заметно диверсифицировалась – упор делается не только на добычу нефти, но и на банковскую сферу, недвижимость и туризм. Основанный в 2004 г. Международный финансовый центр Дубая ориентирован на Южноазиатский регион с населением более 1,5 млрд человек. Специализированные свободные экономические зоны в нынешней мировой ситуации привлекли внимание не только региональных, но и многих международных компаний, оптимизирующих свой бизнес и расходы. Таким образом, спрос на жилую и офисную недвижимость в Дубае может сохраниться на прежнем уровне не только за счет внутренних ресурсов. При этом эмират старается обеспечить успешное будущее собственных проектов в сфере недвижимости в плане привлечения иностранного капитала. Для этого предпринимаются конкретные шаги по усилению надежности и предсказуемости девелоперского бизнеса. Иностранным инвесторам предлагают покупать недвижимость за счет беспроцентной рассрочки на весь период строительства. В то же время апартаменты разрешено перепродавать уже после оплаты всего 20% от полной стоимости жилья. Наконец, любому иностранному покупателю жилья предоставляют резидентскую визу для проживания на всех членов семьи. Все это свидетельствует о повышении предсказуемости рынка недвижимости Дубая в целом, что стимулирует спрос, и перспективы его развития можно оценить как позитивные. Тем более что в отелях Дубая, несмотря на некоторое сокращение заполняемости, расценки на номера в IV квартале 2008 г. не снизились по сравнению с тем же периодом 2007-го, и в конце прошлого года Дубай занимал второе место в мире по стоимости гостиничных номеров. Это повышает привлекательность офисно-жилого, гостинично-жилого и гостинично-курортного секторов недвижимости. Даже если предположить возможное снижение цен на недвижимость Дубая, доходность инвестиций в жилье этого региона может сохраниться на сегодняшнем уровне, что, естественно, является привлекательным для потенциальных инвесторов и способствует повышению спроса.

– Что будет происходить с ценами на жилую недвижимость в Дубае?
– После периода, когда рост рынка недвижимости остановился и в некоторых проектах произошло снижение цен, инвесторы уже успели приспособиться к сложившейся ситуации, понимая, что самые выгодные вложения в недвижимость можно делать именно сейчас. В результате в некоторых проектах даже наметилась тенденция к повышению цен, что является достойным ответом спекуляциям в СМИ по поводу плачевного состояния экономики и рынка недвижимости Дубая. Не стоит забывать, что недвижимость является долгосрочным активом и приобретается в расчете на повышение ее стоимости в будущем. С этой точки зрения дубайская недвижимость обладает рядом объективных преимуществ. Посудите сами: инвестиционная недвижимость в Дубае и в ОАЭ в целом отличается отменным качеством и строится по высочайшим мировым стандартам с применением передовых технологий и новейших строительных материалов. Это является гарантией того, что она не устареет ни морально, ни физически в течение длительного времени, тем самым сохраняя инвестиционный потенциал, ведь цена в значительной мере зависит от состояния объекта. Отделка и оборудование многих элитных проектов осуществляется в сотрудничестве с известными мировым брендами. При этом все эксперты сходятся во мнении, что, по сути, дубайская недвижимость пока еще недооценена, в частности, в элитном сегменте рынка. Основываясь на этих фактах и прогнозах спроса, перспективы снижения цен на недвижимость в Дубае ожидать не стоит.

– Какие проекты в Дубае и других эмиратах ОАЭ заслуживают внимания инвесторов?
– Я считаю, что в нынешних условиях следует обратить внимание на элитный сектор недвижимости, который стал уже своеобразной визитной карточкой Дубая. Прежде всего, это виллы. Виллы на Пальме Джумейра перепродавали с хорошей прибылью еще на этапах строительства, а теперь они имеют значительный инвестиционный потенциал и будут пользоваться наибольшим спросом из-за ограниченного предложения и эксклюзивности острова. При приобретении вилл на Пальме Джумейра в инвестиционных целях следует обращать внимание на их планировку – среди предложений по минимальным ценам очень мало вилл с хорошей планировкой и хорошим расположением, так как многие владельцы готовы ждать восстановления рынка, сдавая виллы в аренду.
Что касается других эмиратов, в Умм-аль-Кувейне инвесторов сейчас могут заинтересовать строящиеся виллы в клубных курортных поселках компаний Sunland Groupи Emaar, расположенных по обе стороны аквапарка Dreamland в получасе езды от дубайского аэропорта. В поселке White Bay виллы строятся на прибрежных островах. Их привлекательность повышает рассрочка платежей с возможностью внести 50% стоимости по завершении строительства в середине 2010 г. Управлять комплексом будет компания Sunland Group, которая также строит Palazzo Versace Dubai, самый дорогой гостинично-жилой комплекс в Дубае с точки зрения цены за квадратный метр ($26 тыс.). Его инвестиционная привлекательность основана не только на эксклюзивности, включая местоположение в исторической части города, дизайн и материалы от Дома Версаче и возможность для владельцев апартаментов приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Немаловажно, что он строится с соблюдением сроков, установленных еще задолго до кризиса, и уже близок к завершению. Кроме того, инвесторам предлагаются выгодные схемы рассрочки платежей, а по завершении строительства владельцы резиденций в Palazzo Versace и входящей в состав комплекса высотной башне D1 смогут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group.
Из достроенных или близких к окончанию проектов могу назвать курортно-жилые комплексы компании IFA Hotels&Resorts на стволе Пальмы Джумейра The Golden Mile и The Fairmont Palm Residence. Об их высоком качестве и перспективах свидетельствует тот факт, что на вторичном рынке из общего количества апартаментов в этих двух комплексах (порядка 1500) можно найти не более 100. При этом цены на них как минимум на 20% ниже реальной цены, учитывая востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей и арендаторов (владельцы апартаментов в этих комплексах могут сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont).
Еще один востребованный проект – роскошный курортно-жилой комплекс The Grandeur Residences на полумесяце Пальмы Джумейра, где из 200 апартаментов на рынке сейчас не более 20. Комплекс объединен с дворцом-отелем Taj Exotica Resort&Spa и крупнейшим на Ближнем Востоке SPA-центром сети Jiva Spa. Недвижимость в нем можно сдать в аренду через гостиничного оператора Taj Hotels Resorts&Palaces.
В категории офисно-жилых проектов заслуживает внимания башня GoldCrest Executive, расположенная на берегу озера в престижном районе Jumeirah Lake Towers, вблизи главных гольф-клубов Дубая, яхт-клуба Dubai Marina и двух крупнейших торговых центров. Офисную недвижимость также можно приобрести в многофункциональном комплексе Dubai Pearl с бутик-офисами для представительств крупных мировых компаний. Комплекс строится непосредственно напротив Пальмы Джумейра в свободной экономической зоне и включает несколько малоэтажных жилых комплексов, расположенных вокруг центральной башни. Первый из них возводится под брендом Baccarat. Этот проект остается вне конкуренции по нескольким параметрам. В проектах подобного уровня на вторичном рынке представлено всего 3-5 квартир. Сегодня апартаменты в Baccarat Residences стоимостью $17-18 тыс. за кв.м даже с учетом кризиса существенно недооценены и поэтому имеют перспективу роста, в том числе благодаря обслуживанию и возможности сдачи в аренду через отель Baccarat.
Надо отметить, что при правильном подходе на большинстве рынков существуют возможности для выгодных вложений при любом состоянии экономики. Большая часть недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов принадлежит состоятельным инвесторам и землевладельцам, которые смогут достаточно спокойно перенести сложные финансовые времена. Кроме того, финансовых резервов ОАЭ достаточно для поддержания строительной отрасли и поддержания темпов роста на рынке недвижимости. Это сейчас очень важный показатель, повышающий перспективность девелоперских проектов. Разумеется, экономика и рынок недвижимости ОАЭ не застрахованы от мировых бурь – за годы стремительного подъема они успели влиться в глобальную систему. Тем не менее, мощная финансовая основа, а также происходящие структурные изменения и изменения в законодательстве дают все основания для уверенности в завтрашнем дне, и вряд ли кризис сам по себе станет фатальным для Дубая и ОАЭ в целом. По оценкам экспертов, даже при худшем сценарии недвижимость в Дубае останется одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов.