|
 |
|||||||||||||||||||||
Дубай 2009. Инвестиции в недвижимость: практические правила
О текущем состоянии и перспективах развития рынка недвижимости Дубая и других эмиратов ОАЭ рассуждает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова. Кто в настоящее время контролирует рынок недвижимости Дубая на государственном уровне? В 2006 году в Дубае было создано Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA), которое в настоящее время контролирует процессы строительства, девелоперских компаний, выполнение строительных контрактов, работу риелторских агенств и многие другие процессы на строительном рынке. В 2006 году в RERA было зарегистрировано около 800 девелоперских компаний. К 2008 году, благодаря процессу укрупнения и роста бизнеса путем слияний и поглощений, из 800 осталось 427. В настоящее время, благодаря кризису, девелоперский рынок еще раз переживет очистительный процесс слияний, и на рынке останутся только сильнейшие. Эти процессы происходят на любом стремительно развивающемся рынке, и дубайский не исключение. Сейчас из-за жалоб инвесторов RERA создало независимую систему онлайн-мониторинга строительных работ, благодаря которой можно увидеть текущее состояние любого проекта. Глава RERA Марвин бин Галита заявил прессе, что на стремительно растущем рынке всегда есть место ошибкам, однако сейчас во время кризиса пришло время регулировать процесс. В январе и феврале 2009 года объем сделок был на 45% ниже, чем в тот же период в 2008 году, а количество сделок стало меньше на 40%. Однако эти данные, с учетом спада соответствуют периоду середины 2007 года. В настоящее время RERA, наряду с другими государственными органами, будет контролировать ввод в эксплуатацию нового жилья путем ограничения выдачи разрешений на строительство и ограничения количества девелоперов. Около 70% жилых единиц сейчас строится девелоперами с государственным участием. В 2008 году было введено в эксплуатацию 29319 жилых единиц. С учетом всех предположений о спаде и задержках, в 2009 году будет введено около 25 тыс. жилых единиц, а в 2010 году ― около 30,7 тыс. жилых единиц. Однако это только предположения, и цифры могут оказаться выше. Если рассматривать эти данные объективно, то рынок недвижимости Дубая финансовый кризис почти не затронет, а только лишь приведет к разумным структурным изменениям, которые должны были рано или поздно произойти. Сейчас ведущие девелоперы предпринимают прагматичные антикризисные меры по сокращению персонала, отмене или отсрочке начатых проектов, а также по увеличению рассрочки платежей по строящимся проектам, чтобы удержать инвесторов от паники, возникающей из-за недостатка объективной информации о рынке недвижимости Дубая. К сожалению, в настоящее время даже такие известные инвестиционные аналитики как Морган Стенли позволяют себе ссылаться на слухи, циркулирующие на рынке, сравнивать несопоставимые показатели, а также делать выводы, не подтвержденные достаточным количеством данных. Что же тогда остается делать индивидуальным инвесторам, у которых нет даже этой информации? Существуют ли в сейчас в Дубае секторы рынка, привлекательные с точки зрения инвестирования? Сейчас рынок недвижимости Дубая вступил в новый этап развития ― этап коррекции, обусловленный предыдущим стремительным ростом. Аналитики единодушны в том, что влияние кризиса на цены офисной и жилой недвижимости на побережье Дубая и других эмиратов ОАЭ в период 2009–2010 годов будет зависеть от баланса спроса и предложения. Полтора-два года назад среди самых выгодных видов инвестирования было приобретение объектов недвижимости, существовавших исключительно в виде чертежей, выставочных макетов и компьютерных моделей в расчете на дальнейшее значительное повышение стоимости готового объекта. В нынешних условиях для инвесторов сложилась иная ситуация: одним из важнейших показателей инвестиционной привлекательности проектов является гарантия того, что они будут, в конечном счете, введены в эксплуатацию, то есть, если говорить в целом, то выгоднее всего приобретать недвижимость в проектах, которые уже построены или близки к завершению. Что касается проектов на ранних этапах девелопмента, ― необходимы гарантии, что объект будет завершен, а это зависит компании-застройщика. И дело не только в надежности компаний, но и в том, насколько это целесообразно в данный момент. Строительством ключевых объектов инвестиционной недвижимости в Дубае занимаются крупные компании, в том числе, с государственным участием. Они дорожат своей репутацией и стремятся выполнить обязательства, прежде всего, перед существующими клиентами, которые доверили им свои деньги. Поэтому в ситуации кризиса они выбрали тактику максимального поддержания стоимости и престижа начатых проектов, многие из которых являются уникальными не только для Дубая, но и на мировом уровне. Что же касается аннулирования проектов, хочу привести очень показательный пример. По слухам, общее количество аннулированных или временно отложенных (на год или более) проектов будет превышать 200. По словам руководителя RERA (более надежного источника просто не существует), на данный момент аннулировано всего два проекта, и 27 находятся в списке ожидания. Это делается по разным причинам, многие девелоперы просто не хотят рисковать. Хорошо это или плохо ― покажет рынок, а в данный момент на фоне этих проектов очень выгодно смотрится недвижимость, сдача которой в эксплуатацию является уже свершившимся фактом или делом недалекого будущего. Это позволит владельцам получать арендный доход, пока рынок не выйдет на новый виток повышения цен, что рано или поздно все равно случится. Приведите, пожалуйста, примеры таких проектов. Что вы можете рекомендовать инвесторам? Прежде всего, это достроенные или близкие к окончанию проекты на Пальме Джумейра. После грандиозного открытия отеля Atlantis The Palm этот остров привлек к себе новую волну внимания во всем мире. Несмотря на заявления некоторых риелторов о большом количестве листингов, предложение здесь сильно ограничено в процентах от общего количества существующих объектов. Я могу привести несколько характерных примеров. Недвижимость в курортно-жилых комплексах компании IFA Hotels & Resorts на стволе Пальмы Джумейра The Golden Mile и The Fairmont Palm Residence была практически вся куплена у девелопера на ранних фазах строительства, и сегодня на вторичном рынке из общего количества апартаментов в этих двух комплексах порядка 1500 можно найти не более 100 по ценам, как минимум, на 20% ниже реальной цены, учитывая востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей и арендаторов (владельцы апартаментов в этих комплексах могут сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont). На полумесяце Пальмы Джумейра в роскошном курортно-жилом комплексе The Grandeur Residences из 200 апартаментов на рынке сейчас не более 20. Комплекс объединен с дворцом-отелем Taj Exotica Resort & Spa и крупнейшим на Ближнем Востоке SPA-центром сети Jiva Spa. Недвижимость в нем можно сдать в аренду через гостиничного оператора Taj Hotels Resorts & Palaces. Говоря о проектах на Пальме Джумейра, следует отдельно сказать о виллах. Это особый класс недвижимости, который в скором будущем будет пользоваться наибольшим спросом. С них начиналась застройка острова — первые жильцы появились здесь уже в начале 2007 года — и инвесторы очень долгое время перепродавали их с хорошей прибылью. Сегодня, когда цены вилл опустились до значений начала 2008 года, владельцы задумались об аренде и готовы ждать восстановления рынка. По этой причине среди предложений очень мало вилл с хорошей планировкой и хорошим расположением по минимальным ценам. Какие перспективные проекты есть в других районах Дубая, а также в других эмиратах? Непосредственно напротив Пальмы Джумейра в свободной экономической зоне строится многофункциональный комплекс Dubai Pearl c бутик-офисами для представительств крупных мировых компаний. Первый из нескольких малоэтажных жилых комплексов, расположенных вокруг центральной башни, строится под брендом Baccarat. Этот проект также единственный в своем роде и остается вне конкуренции по нескольким параметрам. В проектах подобного уровня на вторичном рынке представлено всего 3-5 квартир. Сегодня апартаменты в Baccarat Residences стоимостью 17–18 тысяч долларов за кв. метр даже с учетом кризиса существенно недооценены и поэтому имеют перспективу роста по многим причинам, включая обслуживание и возможность сдачи в аренду через отель Baccarat. Еще один пример — Palazzo Versace Dubai, самый дорогой гостинично-жилой комплекс в Дубае с точки зрения цены за квадратный метр (26 тысяч долларов). Его инвестиционная привлекательность основана не только на эксклюзивности, включая местоположение в исторической части города, дизайн и материалы от Дома Версаче и возможность для владельцев апартаментов приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Немаловажно, что он строится с соблюдением сроков, установленных еще задолго до кризиса, и уже близок к завершению. Кроме того, инвесторам предлагаются выгодные схемы рассрочки платежей, а по завершении строительства владельцы резиденций в Palazzo Versace и входящей в состав комплекса высотной башне D1 смогут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group. В категории офисно-жилых проектов заслуживает внимания башня GoldCrest Executive, расположенная на берегу озера в престижном районе Jumeirah Lake Towers, вблизи главных гольф-клубов Дубая, яхт-клуба Dubai Marina и двух крупнейших торговых центров. На первом этаже башни находится бизнес-центр, выше расположены суперсовременные офисы, а с 31 до 38 этажа — студии и апартаменты с одной и 2-мя спальнями. На 39 этаже находится спортивно-оздоровительный и развлекательный центр с открытым бассейном на крыше здания. Что касается других эмиратов, в Умм-аль-Кувейне инвесторов сейчас могут заинтересовать виллы в клубных курортных поселках компаний Sunland Group и Emaar, расположенных по обе стороны аквапарка Dreamland в получасе езды от дубайского аэропорта. В поселке White Bay виллы расположены на прибрежных островах. Их привлекательность повышает рассрочка платежей с возможностью внести 50% стоимости по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компания Sunland Group. Как вы можете прокомментировать снижение цен на недвижимость в Дубае и других эмиратах? Возможно ли дальнейшее снижение цен? Действительно, сейчас произошла коррекция цен, и сложился так называемый «рынок покупателя». Следует добавить, что этот рынок открывает возможности только информированным и разборчивым покупателям. К низким ценам все же нужно относиться с осторожностью. Если вы хотите сохранить и приумножить свой капитал, то при приобретении недвижимости требуется анализ очень многих параметров, как экономических, так и физических, особенно во время неустойчивого состояния рынка. Вы должны понимать причины, лежащие в основе низкой стоимости объекта. Если продавцу срочно требуются средства для других проектов или погашения своих обязательств ― это один случай, а если он «сбрасывает» недвижимость, не имеющую перспектив повышения стоимости по причине, например, неудачного местоположения или принадлежности к определенной категории в надежде в лучшем случае вернуть вложенные деньги ― это уже совсем другой вопрос. Эти рекомендации действуют всегда, но особенно актуальны в условиях кризиса. Дополнительное снижение цен вероятно, но, разумеется, оно будет разным. Самое большое снижение цен ожидает приостановленные проекты и проекты, не представляющие значительного интереса для потенциальных покупателей из-за своих характеристик. Цены на введенные в эксплуатацию или близкие к завершению проекты на побережье в ближайшем будущем существенно не снизятся, и в последующие 5–7 лет рынок будет идти вверх за счет отложенного спроса и за счет превышения спроса над предложением из-за снижения предложения. Напомню, что сегодня в Дубае происходит приостановка и замораживание части проектов, которые были презентованы на выставке Cityscape, и в конце марта – начале апреля станет понятно, кто остался на рынке, и какие тенденции будут наблюдаться в 2009-2010 гг. Те проекты, которые останутся на рынке и будут построены хотя бы наполовину в конце 2009 г. и в 2010 г., будут востребованы по ценам намного выше сегодняшних. |
|
|||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||
Наши постоянные партнеры:
|
||||||||||||||||||||||
|
29090, Москва, ул. Гиляровского, д. 4, стр. 5 Обращайтесь на e-mail, по тел.: (495) 799-61-92 2009, Gontal |
Поиск на сайте: |
 |