Новое строительство, перепланировка и ремонт

Законодательство о зонировании и разрешения на строительство

·        Зонирование  ― местные общины могут вводить зонирование (план землепользования), которое устанавливает, среди прочего, зоны для разных типов застройки, т. е. возможность использования конкретных участков для строительства и допустимые размеры зданий (какую часть земельного участка можно застроить). Важно выяснить, какой план землепользования действует настоящее время. Строительство регулируется и другими законами, например, в отношении сточных вод, охраны исторических памятников и безопасности. Они не зависят друг от друга, поэтому разрешение на строительство не дает автоматически других разрешений, например, на снос существующих конструкций.
·        Разрешение на строительство ― требуется при строительстве любого здания, а также для изменения назначения, размера, внешнего вида или количества этажей. Изменение внутренней планировки не требует разрешения, если это не влияет на характер использования здания и не меняет количество этажей. На снос зданий также необходимо разрешение. Для определенных работ требуется только декларация или заявление о выполнении работ ― обычно в случаях, когда не достраивается дополнительный объем и когда существующее здание расширяется не более чем на 20 кв. м. Для постройки крытого или открытого бассейна в зависимости от проекта, например, может потребоваться декларация, а не разрешение. Работа должна начаться в течение двух лет с момента получения разрешения и не должна останавливаться более чем на один год.

Договор с архитектором и договор строительного подряда

·        Привлечение архитектора ― не требуется, если строительство проводится для собственника и составляет менее 170 кв. м, а также при возвещении некоторых сельскохозяйственных строений. Любые работы, требующие разрешения на строительство, должны  проводиться по плану, подготовленному архитектором, который должен быть членом Союза архитекторов и иметь хорошую репутацию, и обязан страховать профессиональную ответственность. Архитектор обязан консультировать клиента и помогать ему. Ассоциация архитекторов публикует «рекомендованные размеры» вознаграждения.
·        Страхование  ― обязательно как для подрядчика (гражданская ответственность в течение 10-летней гарантии от конструктивных дефектов), так и для собственника (страхование строительных дефектов). При строительстве для личного пользования страхование строительных дефектов необязательно, но требуется в случае продажи объекта в течение 10 лет после завершения строительства.
·        Договор на строительство частного дома ― должен быть оформлен в письменном виде и отправлен заказным письмом вместе с приложениями собственнику, у которого есть 7-дневный срок на обдумывание, в течение которого он может отказаться от договора. Собственник имеет право удерживать 5% цены в течение года после приемки здания, что может быть заменено банковской гарантией.
·        Продажа еще не построенного здания ― продавец обязуется построить здание на проданном участке земли в указанный срок. Договор может подразумевать завершение продажи при сдаче здания (купля-продажа с отсрочкой платежа) или передачу права собственности на землю сразу. Задаток, требуемый при резервировании, не может превышать 5%, если строительство должно быть завершено за один год и 2%, если за два года. В случае более длительного строительства задаток не вносится.

Завершение строительства и оформление

·        Сроки строительства ― работы должны быть завершены до истечения срока действия разрешения на строительство. Оно автоматически истекает, если работы приостанавливаются более чем на год.
·        Завершение строительства  ― о завершении строительства необходимо сообщить в муниципалитет в течение 30 дней (объявление о завершении строительства), и если строительством руководил архитектор, он должен подать декларацию о том, что построенное здание соответствует выданному разрешению на строительство (подтверждение соответствия). Представители органов власти обязаны осмотреть здание и выдать сертификат, подтверждающий соответствие построенного здания разрешению, в течение 3-х месяцев с момента подачи декларации. Если сертификат не выдается, в органы власти можно направить официальный запрос на проведение инспекции. Если в течение 1 месяца после запроса не проводится инспекция или осмотр, вместо официального сертификата устанавливается соответствие по умолчанию. Сертификат по умолчанию не может быть аннулирован властями. Если это не сертификат по умолчанию, он может быть аннулирован в любое время. Частичный сертификат соответствия может выдаваться в случае, когда частный дом или квартира являются только частью общего построенного здания.

Недостатки и претензии по гарантийным обязательствам в отношении новой постройки

·        Видимые дефекты ― необходимо заявить в течение месяца.
·        10-летняя гарантия ― предоставляется на конструкционную целостность здания с независимым страхованием этого риска. Эта гарантия не покрывает мелкие дефекты.
·        2-летняя гарантия ― гарантия исправной работы, распространяющаяся на любые дефекты оборудования и приборов.
·        Годовая гарантия ― позволяет собственнику потребовать от строителей устранения дефектов, которые были указаны в акте приемки или стали заметны по прошествии некоторого времени. Эту гарантию покрывает сумма 5%, удерживаемая при приемке работ.