Купля-продажа недвижимости

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

·        Дубай  ― юридической силой обладает простой договор в письменной форме. Право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу на основании установленного договором соглашения и регистрации изменения права в реестре недвижимости.
·        Другие эмираты ― практически во всех эмиратах регистрация производится только после полной выплаты стоимости покупки.
·        Приобретение недвижимости иностранцами ― осуществляется на основании письменного договора купли-продажи. Покупатели или уполномоченные ими лица заключают с продавцом договор купли-продажи, предусматривающий авансовую выплату (от 10 до 30% общей стоимости покупки) и дальнейшие выплаты до окончания работ и передачи объекта.

ограничения на продажу и приобретение

·        Ограничения по семейному праву и режиму супружеской собственности ― отсутствуют при приобретении или продаже недвижимости.
·        Право преимущественной покупки, устанавливаемое законом или договором ― может быть установлено в договоре, например, арендатор может иметь право преимущественной покупки объекта недвижимости. Однако правительства эмиратов могут приобретать земли для общественных нужд.
·        Земли сельскохозяйственного назначения ― правительства эмиратов устанавливают, какие области могут быть использованы для сельскохозяйственных целей, а также определяют, кто и каким образом вправе использовать такие территории.
·        Ограничения на приобретение недвижимости иностранцами ― регулируются отдельными эмиратами. В Дубае с 2002 года иностранцам разрешено приобретать недвижимое имущество на определенных территориях.
·        Другие ограничения ― ограничения на приобретение недвижимости иностранцами сокращаются: выделяются новые территории, на которых граждане других государств могут приобретать недвижимое имущество.

Действующие правовые нормы

·        Дубай ― все правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, регулируются Законом №7 от 2006 г. о регистрации недвижимости в эмирате Дубай. Согласно Закону №8 от 2007 г. при приобретении жилых помещений, строительство которых не завершено, стоимость покупки должна зачисляться на эскроу-счет в местном банке, утвержденном Службой контроля за сделками в сфере недвижимости. Средства перечисляются застройщику только по мере подтвержденного продвижения строительных работ. При этом даже после передачи объекта недвижимости покупателям 5% стоимости проекта удерживаются в течение года, чтобы, если потребуется, гарантировать устранение недостатков. Основные положения Закона №7:

      -       Ст. 4 предусматривает приобретение недвижимости в Дубае в полную собственность без ограничения во времени гражданами ОАЭ и стран Персидского залива, а также организациями, находящимися в их полном владении. Иностранные граждане или предприятия могут приобретать недвижимость в полную собственность, брать в аренду на срок 99 лет. Аренда отличается от полной собственности временными и юридическими ограничениями на объект недвижимости. Арендная плата обычно выплачивается в начале срока аренды. В течение срока аренды арендатор может распоряжаться объектом недвижимости практически так же, как собственник, например, передавать права на недвижимость третьим лицам и приобретать право пользования недвижимостью на определенных, специально выделенных территориях.
-       Специально выделенные территории устанавливаются законом об определении территорий Дубая, на которых граждане иностранных государств могут приобретать собственность на недвижимость.
-       Органом, осуществляющим регистрацию права собственности в реестре недвижимости, является Земельный департамент Дубая, Ст. 6.
-       Регистрация в реестре недвижимости предполагает наличие данного права собственности у зарегистрированного лица, Ст. 7.
-       Регулируется также порядок регистрации долевой собственности (собственность на жилое помещение), причем право долевой собственности регулируется в подразделе реестра, Ст. 23.
-       Владелец права собственности получает свидетельство о праве собственности, Ст. 23 и 24.
-       В момент регистрации взимается сбор в размере 2% от стоимости покупки.
-       Допускается регистрация прав третьих лиц (долг, обеспеченный залогом недвижимого имущества, и т. д.), Ст. 24.

·        Абу-Даби  ― Закон №19 от 2005 г. устанавливает различные нормы для граждан ОАЭ, граждан государств, входящих в Совет по сотрудничеству стран Персидского залива, и граждан остальных государств. Граждане ОАЭ и организации в их полной собственности могут приобретать недвижимость в эмирате Абу-Даби без ограничений. Граждане государств Совета, а также других государств, можно приобретать недвижимость только в инвестиционных зонах. Там можно купить и жилье в собственность, однако закон прямо запрещает одновременно с этим приобретать право долевой собственности на земельный участок, на котором располагается соответствующий объект. Кроме того, для граждан государств Совета и других иностранцев закон предусматривает возможность долгосрочной аренды (до 99 лет) и пользования чужой собственностью и доходами от нее сроком до 50 лет. В последнем случае арендатор может осуществить строительство на арендованном участке. Допускается продление сроков аренды.
·        Шарджа  ― согласно Законам №32 и 35 от 2005 г., граждане ОАЭ и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива вправе без ограничений приобретать недвижимость на территории эмирата Шарджа. Кроме того, существует возможность долгосрочной аренды (на срок до 99 лет).
·        Аджман  ― согласно Декретам №7 и 8 от 2008 г., граждане ОАЭ и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, а также организации, находящиеся в их полной собственности, могут приобретать недвижимость на территории эмирата Аджман без ограничений. Иностранцам разрешается покупать недвижимость только на специально выделенных территориях, устанавливаемых правителем Аджмана.
·        Фуджейра  ― из-за недостатка свободных земель (75% территории занимают горы) закон о недвижимости не принят.
·        Рас-аль-Хайма ― согласно Закону №20 от 2005 г., граждане ОАЭ могут без ограничений приобретать недвижимость на территории эмирата. Аналогичное право граждан государств, входящих в Совет по сотрудничеству стран Персидского залива, прямо не оговорено, однако на практике им также разрешается покупать недвижимое имущество. Граждане других государств могут приобретать недвижимость в специально выделенных областях через посредничество компании, созданной в свободной экономической зоне Рас-аль-Хаймы. Также иностранцы имеют возможность покупать недвижимость у компании RAK Properties, в распоряжение которой правительство предоставило определенный объем территорий. По Закону №22 от 2008 г. средства от инвесторов зачисляются на эскроу-счет, открытый специально для данного проекта, и могут сниматься с него только по мере установленного продвижения строительных работ.
·        Умм-аль-Кувейн  ― по Закону №3 от 2006 г. граждане ОАЭ и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, а также акционерные общества вправе без ограничений приобретать недвижимость на территории эмирата. Для иностранцев такая возможность существует только на специально выделенных территориях по разрешению правителя эмирата. Кроме того, закон позволяет гражданам других государств приобретать жилье в собственность (без права долевой собственности на земельный участок), брать в долгосрочную аренду (до 99 лет) и приобретать право пользования чужой собственностью и доходами от нее на срок до 50 лет. В последнем случае арендатор может осуществить строительство на арендованном участке. Допускается продление сроков аренды.

Обязательные условия покупки недвижимости

·        Правоспособность продавца ― по достижении 21 года гражданин становится совершеннолетним и может приобретать недвижимость на законных основаниях. Если несовершеннолетние и лица, страдающие психическими расстройствами, представлены опекуном, они могут приобретать и продавать недвижимое имущество так же, как все остальные.
·        Обременения, создаваемые правами третьих лиц и неуплаченными налогами ― поскольку в ОАЭ налоги не взимаются, вопрос о неуплаченном налоге на недвижимость не возникает. Покупателю следует убедиться в том, что прежний владелец оплатил все счета за электричество, газ, воду и телефон. В противном случае при регистрации нового владельца могут возникнуть проблемы.
·        Охрана окружающей среды, природы и культурного наследия ― ряд охраняемых территорий, например, парки и острова, запрещается использовать для застройки.
·        Доступ к материалам и документам ― если имущество зарегистрировано в реестре недвижимости, можно ознакомиться с внесенными в него вещными обременениями и т. п.

Существенная информация

·        Получение визы на пребывание в стране ― приобретение недвижимости означает одновременное получение разрешения на временное пребывание в ОАЭ. Однако разрешение предоставляется только после полной оплаты стоимости приобретенной недвижимости и не обязательно предусматривается в договоре. Расходы на оформление такой визы, не дающей право на осуществление трудовой деятельности, несет собственник. Эта так называемая инвесторская виза, которая действует три года, а по истечении этого срока оформляется заново. Если покупатель является физическим лицом, то он, обладая такой визой, может от своего имени подавать заявления на оформление визы для своих ближайших родственников (супруги/супруга и детей). Если покупатель является юридическим лицом, визу получает только представитель компании.
·        На что продавец должен обратить внимание ― во многих договорах имеются оговорки, предоставляющие застройщику право установить размер платы за обслуживание, взимаемой по истечении периода фиксированной стоимости обслуживания. Следует обратить на это внимание и по возможности согласовать метод расчета такой платы.
·        Процедура покупки недвижимости ― передача предусмотренных договором прав и обязанностей третьим лицам возможна на этапе строительства. При этом, как правило, первоначальный покупатель должен выплатить застройщику помимо неоплаченной стоимости объекта сбор в размере 2% от первоначальной стоимости покупки. На практике уплата этих сборов перекладывается на нового покупателя. В эмирате Дубай такая практика запрещена законом. Застройщик вправе взимать лишь сбор в размере от 3000 до 5000 AED  за оформление согласия на регистрацию договора купли-продажи на этапе строительства. При повторной продаже необходимо убедиться в том, что продавец действительно имеет право на перепродажу объекта, что первоначальному продавцу выплачены все подлежащие уплате доли стоимости объекта, и что имеются оригиналы документов. Поэтому при перепродаже на этапе строительства подписывается письмо о переходе недвижимости в собственность владельца, в котором застройщик после проверки документов заявляет о своем согласии на перепродажу объекта. После надлежащего оформления сделки покупатель снова получает от застройщика (первоначального продавца) соответствующий договор купли-продажи и выплачивает ему оставшиеся доли стоимости вплоть до ее полной оплаты.
·        Доверенности  ― покупатель и продавец могут назначить своих представителей, оформив нотариально заверенную доверенность. Если доверенность подписана в присутствии нотариуса не в ОАЭ, необходима соответствующая легализация, которая оформляется органами власти вплоть до министерства иностранных дел ОАЭ.
·        Финансирование  ― услуги по финансированию предлагают различные финансовые организации и около 25 банков.
·        Покупка недвижимости через фирму-посредника ― не дает никаких налоговых преимуществ, но для иностранцами используется для обеспечения конфиденциальности и решения вопросов наследования. Для этого больше всего подходит офшорная компания, созданная в соответствии с правовыми нормами ОАЭ или находящаяся в юрисдикции другого государства.
·        Претензии ― если состояние недвижимости не отвечает обещанному или оговоренному, покупатель на основании соответствующих положений договора может подать иск к продавцу о нарушении договора.