ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости

Купля-продажа недвижимости

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

·
       
 Предложение о покупке ― на практике составляется либо адвокатом, либо нотариусом, либо агентом по недвижимости и принимается продавцом.
·        Официальный предварительный договор ― оформляется после предложения о покупке в форме договора запродажи (который также называется двусторонней договоренностью о продаже), в форме продажи с отлагательными условиями, либо в форме одностороннего обещания продать, которое аналогично преимущественному праву покупки.
·        Срок на обдумывание ― с июня 2001 года предоставляется всем покупателям, когда в течение 7 дней они могут отказаться от предложения о покупке. Никакой залог не может быть потребован (за исключением резервационного залога) в течение этого срока, который начинается с момента получения и подтверждения договора покупателем.
·        Одностороннее и двустороннее обещание ― может быть оформлено в виде частно-правового документа или нотариального акта. Одностороннее обещание аналогично преимущественному праву покупки. Продавец предоставляет покупателю право покупки при внесении определенного залога, который называется задатком. Его размер может обсуждаться, но в потребительских сделках задаток обычно составляет 10%. Покупатель должен использовать преимущественное право покупки в течение определенного срока, если выполнены отлагательные условия. Стандартные отлагательные условия предполагают предоставление подтверждения чистоты правового титула продавца, свидетельств отсутствия сервитутов, обременяющих недвижимость и снижающих ее стоимость, а также отсутствия залогов или иных прав удержания, превышающих цену покупки. По закону покупатель также имеет право отказаться от покупки, если не получено финансирование, при условии, что он прямо не отказался от этого права в предварительной договорной документации. Если отлагательные условия выполнены, а покупатель не осуществил покупку, он теряет задаток, и продавец имеет право продать недвижимость любому другому покупателю. Продавец не может требовать исполнения обязательств по передаче правового титула. Однако покупатель может обязать продавца передать правовой титул при использовании преимущественного права покупки в установленный срок. Двустороннее обещание с технической точки зрения аналогично договору запродажи или продаже. Обязательная сила двустороннего обещания больше, чем одностороннего, поскольку оно может быть приведено в исполнение как фактическая продажа в суде путем реального исполнения договорных обязательств. В отличие от одностороннего, двустороннее обещание не должно регистрироваться для обеспечения его действительности.
·        Акт о продаже ― должен содержать полную информацию о сторонах, цену, описание продаваемой недвижимости, законные гарантии и особые условия, а также 30-летнюю историю объекта недвижимости. Кроме того, должно быть приведено очень подробное описание осложняющих моментов. Дата получения права занять недвижимость может отличаться от даты подписания акта о продаже. Нотариусы имеют монополию на регистрацию таких актов и вносят их в реестр в целях уведомления третьих сторон о передаче правового титула. Сделки с недвижимостью во Франции не могут производиться без оформления нотариально заверенного акта о продаже, кроме случаев, когда недвижимость продается правительством или приобретается на аукционе.

ограничения на продажу и ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

·
       
Ограничения по семейному праву и режиму супружеской собственности ― при отсутствии брачного договора действует режим общей собственности супругов, ограниченный имуществом, приобретенным после заключения брака. Супруги могут выбрать режим раздельной собственности или универсальный режим общей собственности, но в любом случае для продажи семейного дома потребуется согласие другого супруга. Супруги, являющиеся иностранцами, могут выбирать любой действующий французский режим для управления своей французской недвижимостью даже после заключения брака. При отсутствии такого выбора французское коллизионное право учитывает место заключения брака, а также место основания первого семейного дома для определения применяемого режима супружеской собственности. Договор о гражданском браке (PACS) дает некоторые преимущества брака в отношении налогообложения и права наследования. Если имущество приобретается после регистрации PACS, то считается находящимся в нераздельном владении по 50% каждому партнеру, если договор не предусматривает иные условия.
·        Варианты продажи и преимущественное право покупки

     -       преимущественное право на покупку недвижимости может получить третья сторона, что может быть предусмотрено в договоре купли-продажи;
-       арендатор, снимающий немеблированное жилье, имеет законное право на покупку, если собственник отказывается продлить его договор с целью осуществления продажи;
-       муниципалитет может иметь преимущественное право покупки, о чем можно узнать в мэрии города, в чьем ведомстве находится недвижимость.


·
       
Сельскохозяйственная недвижимость ― на приобретение иностранцами нет никаких ограничений. Организация SAFER имеет преимущественное право покупки, и у нее можно купить сельскохозяйственные угодья. SAFER обязуется обеспечить управление использованием сельскохозяйственных земель от имени собственника.
·        Ограничения на приобретение недвижимости иностранцами ― никаких конкретных ограничений не существует. Стороны должны быть дееспособными и совершеннолетними (либо при согласии обоих родителей и судьи по делам опеки). Совершеннолетие продавца определяется в соответствии с его гражданством. При продаже недвижимости юридическим лицом чаще всего акционеры обязаны давать согласие на продажу, особенно если это единственный актив компании. По закону продавец гарантирует правовой титул на собственность, даже если договор купли-продажи не предоставляет никаких гарантий в этом отношении, за исключением случаев, когда покупатель был осведомлен о существующем дефекте правового титула.
·        Претензии третьих сторон и неуплаченные налоги ― при заключении сделки нотариус обязан проследить за тем, чтобы недвижимость была свободна от залогов и прав удержания. При запросе разрешений на планирование должны соблюдаться применимые положения об охране окружающей среды. Если здание зарегистрировано в перечне исторических памятников, то правительство может принять меры для его защиты от сноса или видоизменения. Если здание относится к разряду исторических памятников, то его сохранение является предметом национального интереса, и в этом случае любые модификации и продажа строго контролируются. В обоих случаях правительство может предоставить субсидии на работы в здании, также существуют налоговые льготы. Иногда историческим памятником считается только часть здания.

ДОСТУП К МАТЕРИАЛАМ И ДОКУМЕНТАМ

·
       
 Информация из реестра сделок ― записи, вносимые в реестр сделок, являются публичными. Запрос на предоставление информации направляется в соответствующей форме с указанием кадастровых номеров конкретных участков. Выписка из реестра содержит все сделки купли-продажи, касающиеся земли или квартиры, все залоги и поданные иски, внесенные в Земельный кадастр. В случае многоквартирного здания указывается наличие устава кондоминиума. Любой документ, упомянутый в выписке, можно запросить, например, копии предыдущих актов продажи.
·        Информация о правилах зонирования ― может быть получена в муниципальном управлении градостроительства или в департаментском управлении по материально-техническому обеспечению. До подписания акта о продаже нотариус также запрашивает у архитектора заключение о возможности производства строительных работ. В этом документе, прилагающемся к акту, описывается ситуация с зонированием и указывается, имеются ли какие-либо права на жилищное строительство.
·        Дополнительные документы ― запрашиваются при покупке квартиры и включают протокол собрания ассоциации собственников кондоминиума, протокол, представленный управляющим недвижимостью, а также протокол о бюджете. Если члены ассоциации собственников проголосовали за выполнение капитальных работ, они несут за них финансовую ответственность. Хотя на момент голосования обязанность по возмещению таких расходов лежит на существующем собственнике, на практике их часто приходится нести новому владельцу. Во всех случаях необходимо выяснить сумму сбора за проживание, который взимается со всех, кто занимает жилую недвижимость на 1 января любого года, а также размер земельного налога. Сбор за проживание не устанавливается при заключении сделки, тогда как земельный налог пропорционально разделяется между покупателем и продавцом.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ, КОТОРЫЕ ДОЛЖЕН УЧИТЫВАТЬ ПРОДАВЕЦ

·
       
Скрытые дефекты ― продавец обязан информировать покупателя о любых известных ему скрытых дефектах, которые могут относиться к зданиям или к самой земле, а также к юридическим вопросам, касающимся имущества, например, к отсутствию документов, разрешающих строительство. Ответственность продавца в этом отношении выше, если он профессионально занимается операциями с недвижимостью.
·        Очевидные дефекты ― в акте должны быть указаны все очевидные дефекты недвижимости, чтобы покупатель не мог сослаться на неинформированность.
·        Надлежащее рассмотрение все более распространенной практикой становится подача документации о покупке на надлежащее рассмотрение. Однако расходы при этом ложатся на продавца, а покупатель не принимает каких-либо обязательств, пока не будут известны результаты рассмотрения.

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

·
       
Срок заключения сделки ― завершение сделки обычно занимает от шести недель до трех месяцев после даты предварительного соглашения.
·        Представление сторон ― представление нотариусом обеих сторон не считается конфликтом интересов, однако любая сторона может выбрать своего нотариуса, при этом другая сторона не имеет права отказать ей в таком выборе. В каждом подписанном предварительном документе должна быть идентифицирована личность нотариуса, чтобы избежать дальнейших недоразумений. Присутствие дополнительного нотариуса в ходе сделки не влечет повышения расходов, т. к. нотариусы делят полученное вознаграждение.
·        Затраты ― нотариальные и регистрационные сборы обычно покрываются покупателем.  Если покупатель указывает в предложении, что покупка совершается по цене, включающей все расходы, это означает, что регистрационные сборы обязан оплачивать продавец. Такие расходы составляют около 7%, если сделка не облагается налогом на добавленную стоимость или если она не совершается в спекулятивных целях.
·        Задаток ― если подписывается договор запродажи или одностороннее обещание  и уплачивается задаток, обычно в размере 10%, продавец не может дать обещание о продаже третьей стороне.
·        Агент по недвижимости ― должен иметь лицензию и страховку, а также счет, на который поступают средства клиента и который является полностью обеспеченным гарантией. Агент по недвижимости не может получать суммы, превышающие сумму его гарантии, которая должна быть зафиксирована надлежащим образом, чтобы потенциальные клиенты знали о ней. Агент также должен иметь мандат, дающий право демонстрировать объект недвижимости от лица продавца, однако он может работать на основе мультилистинга, когда один агент по недвижимости обладает всеми надлежащими полномочиями. Если покупатель дает распоряжения агенту по недвижимости, то необходим мандат на поиск недвижимости. Мандат должен иметь ограниченный срок действия, и если он является неисключительным, то может быть аннулирован в одностороннем порядке. Агент по недвижимости несет обязательство по информированию заказчика, в интересах которого он действует, о рыночной цене недвижимости, дефектах правового титула или физических дефектах, о которых он должен быть осведомлен как профессионал. Размер комиссионного вознаграждения может свободно обсуждаться и редко превышает 5% плюс НДС 19,6%. Агент может запросить комиссионное вознаграждение от покупателя, которое не превышает 3%.
·        Нотариус  ― обычно получает и удерживает и первоначальный взнос , и цену покупки на счете клиента до покрытия обязательств, исполнение которых обеспечено правом удержания или залогом. Цена покупки может быть выплачена минуя этот счет, но такой вариант расчета не рекомендуется. В настоящее время нотариус обязан подавать заявление в соответствующее подразделение финансовой разведки, когда происхождение средств для сделки кажется ему сомнительным, и не имеет права сообщать клиентам о своих подозрениях. Нотариус обязан уплачивать регистрационный налог за каждую продажу и таким образом может потребовать, чтобы покупатель, кроме цены покупки, оплатил регистрационные налоги и сборы до заключения сделки. С 1 января 2004 г. нотариус обязан также взимать и выплачивать налог на прирост капитала.

ДОВЕРЕННОСТИ

·
       
Оформление  ― доверенности должны либо иметь нотариальное заверение и апостиль, либо подписываться в присутствии французского посла на территории иностранной юрисдикции. Когда недвижимость приобретается компаниями, доверенность, выданная по решению собрания акционеров, не требует нотариального заверения, также как и протокол собрания, на котором принимается решение о купле или продаже.
·        Содержание  ― доверенность должна конкретно указывать, в отношении какого объекта недвижимости о на выдана, и может устанавливать ценовые пределы (например, «не менее определенной суммы», без указания фактической цены продажи, согласованной в конечном итоге).

Финансирование

·
       
Банковское финансирование ― является общепринятой практикой при совершении сделок с недвижимостью. Французские банки могут предоставлять кредиты нерезидентам, а иностранные банки могут давать кредиты и оформлять ипотеку на французскую недвижимость. Помимо обеспечения (залога) банки могут также потребовать предоставления независимых гарантий в форме депозитов, покрывающих часть кредита. По закону, финансовое учреждение должно сделать официальное предложение в письменном виде, действительное в течение не менее 30 дней, которое не может быть принято в течение первых 10 дней после получения. Оформление сделки происходит в течение четырех месяцев с момента принятия предложения о кредите.

Приобретение недвижимости через компанию

·
       
Преимущества для иностранных покупателей ― владение паями компании, которой принадлежит недвижимость, не приравнивается к владению недвижимостью. Это означает, что после смерти держателя паев (которые считаются движимым имуществом) эти паи подпадают под законодательство места проживания на момент смерти (или законодательства в соответствии с гражданством), а не французского права (если нет постоянного вида на жительство во Франции). На паи распространяется налог на наследство, если активы компании более чем на 50% состоят из французской недвижимости. Кроме того, взносы нерезидентов в компании, владеющие недвижимостью во Франции, считаются финансовым капиталовложением и не включаются в расчет налога на состояние и снижают стоимость паев, часто совсем исключая их из налогооблагаемого диапазона, нижний порог которого составляет €720,000 на одну налогооблагаемую семейную единицу.
·        Компании по операциям недвижимостью ― наиболее распространенный тип компаний, используемых для владения недвижимостью. Для учреждения требуется не менее двух пайщиков, владеющих долями, а не акциями. Требования к минимальному капиталу отсутствуют, отчетность не подается. Любой доход принадлежит пайщикам, однако  такая компания может платить налог на корпорации, что имеет ряд последствий, в том числе, касающихся налога на прирост капитала при перепродаже недвижимости. Чтобы считаться юридическим лицом и владеть имуществом от своего имени, компания по операциям с недвижимостью должна быть внесена в реестр компаний. Компании с ограниченной ответственностью могут быть пайщиками компании по операциям с недвижимостью, но это влечет налоговые последствия. Любая передача паев компании должна регистрироваться как в налоговом управлении с уплатой сбора по ставке 4,89%, так и в реестре компаний, а также влечет за собой уплату налога на прирост капитала. Как и все иностранные или французские компании, владеющие недвижимостью во Франции, компании по операциям с недвижимостью должны раскрывать налоговым органам сведения о личности пайщиков, в противном случае начисляется годовой налог в размере 3% от справедливой рыночной стоимости недвижимости. Если компания по операциям с недвижимостью управляется физическими лицами и приняла решение не платить налог на корпорации, расчет налога на прирост капитала при продаже недвижимости будет таким же, как у физических лиц. Если компания по операциям с недвижимостью управляется юридическим лицом, это положение не применяется.
·        Владение недвижимостью через коммерческую компанию ― недвижимостью можно владеть через полное товарищество, компанию с ограниченной ответственностью, личное предприятие с ограниченной ответственностью. Они обязаны платить годовой налог на корпорации, и их управляющие директора должны либо являться гражданами страны, входящей в ЕС, либо иметь удостоверение на право осуществления коммерческой деятельности, позволяющее им вести бизнес во Франции. Им необязательно проживать во Франции. Передача паев и акций облагается таким же регистрационным налогом, как у компаний по операциям с недвижимостью. Правила начисления налога на прирост капитала при перепродаже менее благоприятны, чем для физических лиц или компаний по операциям с недвижимостью. Акционерное общество или акционерное общество упрощенного типа редко используются для владения индивидуальной недвижимостью, они больше подходят крупным предприятиям, осуществляющим коммерческую деятельность.
·        Владение недвижимостью через иностранную компанию ― может быть рекомендовано только тогда, когда соглашение о налогообложении дохода и передачи имущества по наследству между страной, резидентом которой является компания, и Францией обеспечивает явные преимущества. Все компании, прямо или косвенно владеющие недвижимостью во Франции, обязаны при покупке сообщать имена своих акционеров или подавать годовую декларацию в зависимости от характера налогового соглашения, заключенного между страной происхождения компании и Францией, во избежание уплаты годового налога в размере 3%. Компании, учрежденные или находящиеся в странах, не имеющих налогового соглашения с Францией, всегда облагаются 3%-ным налогом и не освобождаются от его уплаты при подаче декларации с именами акционеров, поэтому компетентные французские консультанты настоятельно не рекомендуют потенциальным покупателям приобретать недвижимость во Франции с помощью офшорных компаний. Если в качестве пайщика компании по операциям с недвижимостью выступает офшорная компания, ее доля собственности облагается 3%-ным налогом. Такой налог не применяется к компаниям, если менее 50% французских активов приходится на французскую недвижимость, или если пайщиком является публичная компания, зарегистрированная на фондовой бирже. Французская или иностранная компания, владеющая недвижимостью во Франции, должна подавать годовую отчетность. Предоставление имущества в свободное пользование пайщику ведет к появлению условного дохода для компании, и этот «фиктивный» доход от аренды должен быть указан в годовой налоговой декларации.

Дефекты и претензии по гарантийным обязательствам

·
       
Претензии по гарантийным обязательствам в пользу покупателя ― если объектом недвижимости является квартира, покупатель в течение года после продажи имеет право на ее замер. Если площадь более чем на 5% меньше, чем указанная в акте о продаже, покупатель может потребовать снижения цены. Покупатель также защищен от фактического нарушения права или оспаривания права, т. е. покушений на его право собственности на основании фактической ситуации или по закону, например, когда выясняется, что недвижимость обременена договором аренды. Продавец несет ответственность за скрытые дефекты, препятствующие или ограничивающие пользование недвижимостью или делающие ее непригодной для предполагаемого пользования. Покупатель обязан проверять наличие дефектов, которые могут быть выявлены обычным внимательным человеком, и при выявлении может потребовать либо снижения цены, либо аннулирования сделки, подав заявление в кратчайший срок.
·        Претензии по гарантийным обязательствам в пользу продавца (ущерб) ― если продавец устанавливает, что продал недвижимость по цене ниже 7/12 ее рыночной стоимости, он может потребовать аннулирования сделки купли-продажи, подав запрос в течение двух лет после продажи и предоставив подтверждение рыночной стоимости тремя экспертами, назначенными сторонами или судом. Покупатель может либо доплатить оставшуюся часть «справедливой» цены, либо вернуть недвижимость продавцу и получить назад уплаченную сумму.