ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости

Право собственности на недвижимость

Формы и типы собственности

·
       
Совместная собственность ― самая распространенная форма собственности во Франции, когда недвижимостью владеет более чем одно лицо. Документы о праве собственности указывают долю каждого совладельца. Все они имеют право пользования и получения выгоды от использования такой собственности (например, право разделения доходов от аренды). Споры об использовании разрешаются в судебном порядке. Для управления и продажи имущества требуется единогласное решение всех совладельцев, которые могут передавать полномочия по управлению имуществом одному из собственников. Ни один совладелец не может принудительно сохранять свой статус. Допускается раздел имущества и его передача одному или нескольким совладельцам; в случае отсутствия согласия или возможности такого раздела имущество может быть продано на аукционе, а полученный доход разделен.
·        Кондоминиум (долевая собственность) ― имеет зоны частного и общего пользования. Регламент совладения аналогичен уставу Ассоциации собственников. Доля собственности определяет долю общих расходов, покрываемую каждым собственником. Имущество, в котором регламентом не выделяются доли, находится в общей собственности. Регламент может модифицироваться, однако в него нельзя вносить изменения, влекущие потерю владельцем права собственности или введение дополнительной платы, если это единогласно не решено всеми собственниками кондоминиума. Каждый совладелец имеет определенное количество голосов на годовом собрании пайщиков, равное его доле собственности.
·        Право на застройку (суперфиций) ― дает возможность осуществлять строительство на земельном участке, принадлежащем другому собственнику. Обладатель такого права имеет права только на само здание, а не на землю, поэтому он может проводить реконструкцию здания или надстраивать его.
·        Договор аренды недвижимости ― представляет собой документ, в соответствии с которым собственник недвижимого имущества ― построенного или строящегося ― передает его в пользование другому лицу на срок не менее 20 лет за ежегодное вознаграждение. В случае если строительство ведется бенефициаром, компенсация причитается ему в конце срока аренды.
·        Долгосрочный договор аренды (эмфитевзис) ― подписывается в присутствии нотариуса на срок от 18 до 99 лет, в течение которого арендатор имеет право пользоваться имуществом в течение срока аренды. Эта система обычно применяется при строительстве и, если не предусмотрено иное, окончание срока аренды означает, что арендодатель получает право собственности на построенные здания без выплаты какой-либо компенсации арендатору.
·        Аренда земельного участка с обязательством застройки ― обязывает арендатора осуществлять строительство, что не требуется в случае эмфитевзиса. Срок аренды тот же (18–99 лет), при этом взимается регулярная арендная плата. В конце срока аренды имущество переходит к арендодателю. Однако в договоре может быть предусмотрено, что право собственности на землю, на которой находится недвижимость, должно быть передано по истечении срока аренды.
·        Положение о праве пережившего ― при приобретении недвижимости в совместную собственность совладельцы могут договориться о том, что в случае смерти одного из них переживший (пережившие) получает долю умершего совладельца.  Передача прав собственности также производится против интересов детей или родителей умершего, которые в ином случае имели бы фиксированную долю в его наследственном имуществе. По этой причине такое положение использовалось в прошлом иностранцами, не желающими, чтобы их имущество во Франции попадало под французское наследственное право. Однако в настоящее время подобная практика не так распространена из-за возможных отрицательных налоговых последствий.
·        Приобретение пожизненного или выжидательного имущественного права ― пожизненная рента является часто используемым методом приобретения имущественных прав. Собственник продает имущество, получая часть цены во время подписания договора купли-продажи, а оставшаяся часть выплачивается в форме аннуитета в течение жизни продавца. У продавца есть выбор ― остаться или не оставаться в данном здании, и это влияет на размер аннуитета и совокупную стоимость. В таких сделках может быть несколько продавцов, и в этом случае аннуитет выплачивается до смерти последнего оставшегося в живых продавца. Для продавца это эффективный способ планирования наследства, поскольку в случае его смерти проданное имущество не является частью наследства и таким образом не облагается налогом. Покупатель в этом случае сокращает платеж при заключении сделки, однако конечная стоимость зависит от продолжительности жизни продавца.
·        Таймшер  ― договор, прямо или косвенно предоставляющий бенефициару право на использование недвижимости для проживания в течение определенных или подлежащих определению периодов на протяжении срока не менее трех лет. Долевое участие в компаниях, предоставляющих такие права, регулируется тем же законом. Все договоры, соответствующие этому определению, должны заключаться в письменном виде в установленном порядке, нарушение которого может повлечь за собой не только гражданскую ответственность, но и уголовное преследование.

СЕРВИТУТ, ОБРЕМЕНЕНИЕ, ОГРАНИЧЕНИЕ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ИПОТЕКА

·
       
 Сервитут ― право, о котором можно беспрепятственно договариваться с бенефициаром. Оно переходит вместе с землей и устанавливается нотариальным актом, регистрируемым в реестре сделок. В нем отражается тот факт, что один участок обременяется, а другой получает преимущества в отношении определенного права или ограничения. Чаще всего сервитут дает право доступа третьей стороне (обычно соседу или коммунальному предприятию), однако может запрещать строительство на всем участке земли или на его части или ограничивать высоту зданий. Сервитуты, и в частности право прохода, могут возникать при открытом или общеизвестном использовании земли в определенных целях в течение 30 лет. Они также могут устанавливаться по закону, например в виде запрета на размещение зданий ближе 5 метров от границы участка, или же ввиду обстоятельств природного характера (например, с целью отвода ливневых вод).
·        Узуфрукт  ― пожизненное имущественное право, т. е. право использования имущества в течение жизни одного или нескольких человек. Оно прекращается со смертью последнего узуфруктуария (держателя пожизненного имущественного права). Пожизненный арендатор имеет право беспрепятственного пользования имуществом или сдавать его в аренду третьим лицам. Если это коммерческая недвижимость, то на нее требуется согласие владельца выжидательного права. Пожизненный арендатор отвечает за содержание имущества.
·        Право проживания ― в соответствии с недавними поправками во французское наследственное законодательство, переживший супруг имеет право продолжить проживание в семейном доме в течение первого года без каких-либо условий, а затем запросить разрешение остаться в данном доме. Если данное место является арендуемым, наследники обязаны платить арендную плату в течение первого года. Если данное место проживания находилось в собственности умершего лица, переживший супруг имеет право жить в нем в течение всей своей жизни, даже если наследниками являются дети. Переживший супруг обязан содержать место проживания и проживать в нем: такое место не может быть сдано в аренду третьим сторонам, если переживший супруг не потребует институционализации. В этом случае помещение может быть сдано в аренду в целях получения дохода для оплаты дома престарелых.
·        Ипотека  ― имеет различные формы в зависимости от того, устанавливается ли она договором (или нотариальным актом) или постановлением суда (в качестве охранительной меры), и предоставляет приоритетное право в соответствии с классом держателя в случае обычной или аукционной продажи недвижимости. Держатель ипотеки может производить продажу недвижимости с аукциона, но не имеет права прямо получить право собственности на недвижимость. Ипотека дает исключительную привилегию продавцу, когда она является обеспечение неоплаченной части цены продажи, и кредитора, когда действует в интересах юридического лица, обычно французского банка, который предоставил кредит на покупку. Исключительные привилегии не так дорого регистрировать, как ипотеку, однако действующее прецедентное право разрешает иностранному банку регистрировать не исключительную привилегию кредитора, а только обычную ипотеку.

защита права собственности, подтверждение права собственности и регистрация

·
       
Оформление ― фактическая продажа недвижимости производится подписанным в присутствии одного или более нотариусов актом, который существует в единственном экземпляре и вносится в нотариальный протокол. Акт направляется на регистрацию в реестр сделок (Палату регистрации земельной собственности) при министерстве финансов. Реестр является публичным архивом, и любое лицо может запросить информацию или копии зарегистрированных актов или сделок.
·        Проверка  ― нотариус обязан проверить, не зарегистрирована ли в отношении той же самой недвижимости другая передача права собственности, означающая, что продавец больше не является собственником, и имеются ли ограничения на использование, обременения и сервитуты. Если в реестре указаны другие нотариальные акты, зарегистрированные в отношении того же участка земли, нотариус может запросить их копии для проведения полного анализа существующих прав собственности.
·        Подтверждение  ― регистрация в реестре не является окончательным подтверждением того, что нынешний собственник является держателем правового титула. Это подтверждение может быть установлено иным образом с помощью любых письменных документов. Аналогично этому выписка или заверенная копия документа о передаче правового титула не считается распорядительным документом, подтверждающим существующее право собственности. Подтверждение права собственности производится путем демонстрации непрерывного действующего права собственности, переданного предыдущими продавцами покупателю, на протяжении не менее 30 лет, т. е. установленного законом срока давности. Нотариус обязан установить право собственности по акту сделки или его приложениям, чтобы обеспечить подтверждение такого права собственности.