Право собственности на недвижимость
·
Конституционная защита права собственности в
одинаковой степени гарантирована как греческим, так и иностранным собственникам
недвижимости.
Формы и типы собственности
·
Единоличная
собственность ― собственником может быть физическое или юридическое лицо,
гражданство или место проживания (или место учреждения) не имеют значения.
·
Долевая
собственность ― реальное разделение собственности не производится. С одной
стороны, каждый совладелец имеет право распоряжаться своей долей свободным и
независимым образом без согласия других совладельцев. С другой стороны,
распоряжение собственностью в целом предполагает согласие всех совладельцев.
·
Горизонтальное
право собственности (кондоминиум) ―собственник имеет обособленное право на
владение одной или несколькими определенными частями здания, а также право
совладения участком постройки и сооружениями общего пользования. На основании
обособленного права собственности владелец может свободно распоряжаться
имуществом, не затрагивая прав других совладельцев. В соответствии с законом
подвал тоже считается отдельным этажом. Правила содержания здания обязательны
для всех собственников квартир и, наряду с актом о разделении горизонтальных
прав собственности, являются частью нотариального акта, удостоверяющего покупку
квартиры, который регистрируется в Земельном кадастре. В сделке должен принять
участие владелец всего участка постройки.
·
Таймшер ―
нотариально заверенный акт о таймшере подписывается между арендодателем и
арендатором и регистрируется в Земельном кадастре. Договор таймшера дает
ограниченное (по времени) право использования недвижимости (квартиры или номера
в гостинице на курорте), а также право пользования любыми услугами, связанными
с арендуемыми помещениями. Пока институт таймшера в Греции не вызывает большого
интереса.
·
Право на
застройку ― греческое право не предусматривает прав на застройку или
передающихся по наследству прав на застройку.
СЕРВИТУТ, ОБРЕМЕНЕНИЕ, ОГРАНИЧЕНИЕ НА
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ИПОТЕКА
·
Ограничение
на использование ― греческое право не предусматривает ограничений на
использование.
·
Сервитуты ― создание любого сервитута в отношении недвижимости требует оформления
юридической сделки и регистрации в Земельном кадастре. Виды сервитутов:
предиальные сервитуты; узуфрукт (право пожизненного пользования, не может быть
передано или унаследовано без специального соглашения); право проживания (не
подлежит передаче).
·
Узукапия ― приобретение права собственности в силу давности фактического владения (через
10 лет добросовестного владения и через 20 лет в случае недобросовестного
владения).
·
Право
удержания имущества и ипотека ―недвижимость может удерживаться в форме
ипотечного залога как обеспечение покрытия требований бенефициара; ипотека
также может создаваться для обеспечения будущих или условных требований. Кроме
того, ипотека может устанавливаться на основе правового титула, обеспеченного
ипотечным залогом, который регистрируется в Земельном кадастре (правовой титул
может передаваться бенефициару по закону, по решению суда или по соглашению).
ЗАЩИТА, ПОДТВЕРЖДЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ
·
Условие
приобретения недвижимости ―наличие юридически действительного права собственности
и его регистрация в Земельном кадастре.
·
Подтверждение
права собственности ― свидетельство о регистрации права собственности в
Земельном кадастре по месту нахождения недвижимости.
·
Регистрация
сделки с недвижимостью ― в одном из четырех реестров Земельного кадастра.
Право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда)
регистрируется в журнале записей; обременения недвижимости (личные и
предиальные сервитуты, ипотека) содержатся в реестре залогов; судебные иски о
восстановлении (защите) прав на недвижимость вносятся в журнал восстановления
прав; аресты, наложенные на зарегистрированное имущество, отражаются в журнале
заблокированного имущества.
·
Государственный
Реестр документов ― предназначен для регистрации всей недвижимости, расположенной
на территории Греции, после ликвидации Земельных кадастров. После учреждения
государственных реестров документов эти организации будут выдавать документы о
праве собственности на все недвижимое имущество.
·
Региональные
Земельные кадастры ― осуществляют главные функции по регистрации прав
собственности на недвижимое имущество и обременений до полного перехода на
государственные реестры документов.
·
Проверка
юридической чистоты права собственности ― журналы и реестры, которые
ведутся Земельным кадастром Греции, не обеспечивают реализацию принципа
добросовестности, т. е. не гарантируют покупателю законность правового статуса
недвижимости. Потенциальный покупатель должен до подписания любого договора с
продавцом попросить своего адвоката удостовериться в том, что статус права
собственности, а также соответствующие правовые отношения собственника в связи
с данной недвижимостью являются юридически чистыми и не влекут никаких проблем.
Это можно выяснить только путем тщательного изучения Земельного кадастра. В большинстве
случаев такое изучение дает надежную информацию о собственнике, юридической
чистоте права собственности, а также о наличии обременений недвижимости.
Сертификат о необремененном праве собственности на недвижимость, а также о
регистрации соответствующего права может получить по запросу в Земельных
кадастрах.
·
Запрос
документов в Земельном кадастре ― изучение документов возможно при наличии
точных данных о собственнике недвижимости, поскольку все документы о
недвижимости хранятся в алфавитном порядке по именам собственников. Указанная
информация позволяет заинтересованной стороне удостовериться в том, что объект
недвижимости действительно принадлежит продавцу и не имеет никаких обременений
с юридической точки зрения.