ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости

Купля-продажа недвижимости

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

·
       
Основные требования ― договоры купли-продажи недвижимости имеют юридическую силу, только если они заключены в письменной форме и подписаны стороной, против которой могут быть принудительно исполнены. Кроме того, в них должны быть явно указаны взаимные обязательства, именуемые основанием сделки, все согласованные сторонами основные положения и ясно обозначенные условия договора, включая описание недвижимости и реквизиты сторон.
·        Договор в письменной форме ― законодательством штата Флорида установлено безоговорочное требование о письменной форме заключаемых договоров. Заключение предварительных договоров купли-продажи не имеет широкого распространения.
·        Взаимные договорные обязательства ― как правило, обязательство покупателя оплатить покупку и обязательство продавца передать имущество покупателю являются достаточными для договора.
·        Согласование основных положений ― договор купли-продажи недвижимости не имеет юридической силы, если основные положения и условия сделки неясны или двусмысленны.
·        Описание объекта недвижимости ― важнейшая составляющая юридически действительного договора купли-продажи. Правильное описание содержит данные, достаточные для точной идентификации объекта землеустроителями без дополнительных запросов.
·        Подписи сторон ― как правило, вначале покупатель делает свое предложение, направляя продавцу составленный полный договор купли-продажи, датированный и подписанный в одностороннем порядке. В распоряжении продавца имеется несколько дней на подписание договора и внесение в него изменений. В последнем случае считается, что он делает встречное предложение, которое должно быть согласовано покупателем в письменном виде. Договор становится юридически действительным только после достижения сторонами полного согласия.
·        Подготовка договора купли-продажи ― в большинстве случаев рекомендуется использовать стандартную форму договора, с возможными дополнениями и приложениями, разработанную Ассоциацией риелторов штата Флорида и Ассоциацией юристов штата Флорида. Она удовлетворяет условиям большинства сделок с жилой недвижимостью, а также многих сделок с коммерческой недвижимостью.
·        Стороны договора ― в договоре купли-продажи имя продавца должно в точности соответствовать тому, что указано в документе о праве собственности. Покупатель должен именоваться точно так же, как и в документе на право собственности, за исключением случая, когда покупатель до завершения сделки планирует переуступить права по договору компании или товариществу, и тогда в договоре после имени покупателя ставится фраза «или его правопреемники». Договоры, добросовестно заключенные с лицами, не имеющими права подписи, недействительны.
·        Юридическое описание и осмотр недвижимости ― если объект недвижимости находится в жилом массиве или входит в состав кондоминиума, его описание должно содержать точное наименование жилого массива или кондоминиума, номера тома и страницы реестра, в котором он зарегистрирован, а также регистрационные данные официальной декларации кондоминиума. Юридическое описание необходимо тщательно проверить.
·        Цена покупки и способ оплаты ― в договоре должна быть точно определена цена покупки. Если предусмотрен задаток, нужно указать, будет ли он выплачен напрямую продавцу или переведен на счет эскроу. Также следует указать, будет ли по этому счету начисляться процентный доход и кто получит начисленные проценты. Иногда перед завершением сделки производится выплата второй части задатка. Для нее важно учесть те же моменты, что и для первой части. Договор должен содержать конкретное указание на способ выплаты оставшейся части цены покупки в момент завершения сделки.
·        Непредвиденные обстоятельства ― стандартная форма договора купли-продажи включает детальное описание большинства наиболее типичных непредвиденных обстоятельств. После подписание договора у покупателя есть время для тщательной проверки приобретенного объекта недвижимости. Некоторые объекты передаются покупателю на условиях «как есть», что обычно говорит о наличии недостатков. Если по результатам осмотра профессиональным специалистом выявляются дефекты, договор может быть аннулирован, как правило, в течение 10 дней. Перед предоставлением кредитов на покупку недвижимости банки прежде всего требуют проверки на наличие термитов и поврежденной кровли.
·        Чистота правового титула ― поскольку титул может быть обременен по целому ряду причин, в договор обычно включается оговорка о том, что покупатель может оплатить сделку только после получения от продавца документального подтверждения чистоты правового титула. При покупке недвижимости на заемные средства банки или кредитные организации обычно требуют предоставления страхового полиса, где в качестве бенефициара указываются именно они. Поэтому чрезвычайно важно оформить отдельный полис на имя покупателя: без него невозможно будет получить компенсацию в случае проблем с титулом. Премия по такому полису часто бывает меньше, если он выдается той же страховой компанией, что и полис для банка.
·        Пропорциональное разделение расходов ― поскольку при подписании договора купли-продажи дата завершения сделки еще неизвестна, договор обычно содержит положение о пропорциональном распределении расходов, возникающих до этой даты. Фактически расходы делятся после ее установления. Как правило, это налог на имущество, страхование собственника жилья (недвижимость всегда должна быть застрахована), арендная плата, плата за обслуживание в кондоминиуме и отчисления на ремонт и содержание объекта.
·        Раскрытие информации ― в последние годы все более настоятельным становится требование о раскрытии определенной информации о недвижимости до ее продажи, поэтому рекомендуется сразу сообщать покупателям обо всех возможных проблемах. Требование о раскрытии информации особенно актуально для кондоминиумов. Даже при вторичных сделках с квартирами закон требует предоставления покупателю целого ряда документов, включая заверенную копию декларации кондоминиума, внутренние положения, правила внутреннего распорядка, а также список часто задаваемых вопросов с ответами. Такие документы предоставляются домоуправлением, поэтому и покупатель, и продавец могут ознакомиться с ними в любое время.


ограничения на продажу и передача управ собственности

·
       
Ограничения по семейному праву и режиму супружеской собственности ― сделки с недвижимостью и ограничения на ее оборот обычно регулируются режимом супружеской собственности штата Флорида. Единственным исключением является наличие добрачного соглашения супругов, оговаривающего применимость другого права, действительного на территории штата. При разводе муж и жена имеют право на справедливое распределение общей супружеской собственности, включая недвижимость.
·        Варианты продажи и преимущественное право покупки ― преимущество при покупке обычно предоставляется в форме дискреционного права, имеющего силу на территории штата при условии оплаты отдельного вознаграждения. Договоры аренды или лизинга не предоставляют преимущественного права покупки. Также не существует преимущественных прав государства, например, на здания, имеющие историческое значение. Тем не менее, государственные органы наделены правом изъять имущество в общественных интересах по справедливой рыночной цене.
·        Сельскохозяйственная недвижимость ― регулируется специальными нормами права. Нормы зонирования регулируют плотность застройки и назначение каждого объекта недвижимости. Можно подать заявку на изменение зонирования, однако добиться этого непросто: владельцы соседних участков вправе выступить против изменения, а решения официальных органов часто определяются скорее политическими, а не правовыми соображениями.
·        Ограничения на приобретение недвижимости иностранцами ― в целом иностранные граждане имеют те же права на сделки с недвижимостью во Флориде, что и резиденты. Отличием являются более высокие налоги (главным образом налог на передачу имущества по наследству), а также отсутствие ограничений ответственности по долгам (отсутствие защиты от кредиторов в виде освобождения основного жилья от судебного взыскания). Ограничений на владение, пользование или распоряжение недвижимостью нет. Тем не менее само по себе право собственности на недвижимость во Флориде (как и вообще в США) не является основанием для выдачи специальной визы или вида на жительство.

прочие существенные обязательные условия покупки недвижимости

·
       
Правоспособность и права продавца ― если права собственника подтверждены, его дееспособность и правоспособность для совершения сделки практически не вызывают сомнений. В случае смерти собственника право продажи имущества переходит к душеприказчику, а сделки согласуются судом по делам о наследствах. Сделки от имени трастов обычно заключаются доверительными собственниками. В штате Флорида компании могут продавать недвижимость, если это не противоречит их уставу или внутренним регламентам. Это правило не применяется автоматически к иностранным компаниям и товариществам. Для сделок с ними необходимо изучить действующее законодательство, устанавливающее их юрисдикцию.
·        Претензии третьих сторон и неуплаченные налоги ― претензии или права удержания третьих сторон обычно исключаются, если продавец оформляет на себя полис страхования титула. Ряд очевидных прав третьих лиц, основанных на праве давности, а также неуплата определенных налогов на момент завершения сделки обычно не страхуются. Для очистки титула собственности продавец должен погасить все налоговые сертификаты, заплатив при этом значительные проценты. Если сертификат не погашается собственником имущества в течение трех лет, то его обладатель вправе инициировать принудительную продажу недвижимости для выплаты долга.
·        Охрана окружающей среды, природы и культурного наследия ― воздействие на окружающую среду является важным аспектом сделок недвижимости во Флориде, где решение экологических проблем возлагается на собственника. Проведение экологической экспертизы до сделки ― единственная страховка от неприятных сюрпризов. Для объектов, расположенных в экологически уязвимых зонах и на береговой линии предусмотрены дополнительные требования. Законодательство по охране культурно-исторического наследия во Флориде развито гораздо слабее, чем в других странах. Однако в некоторых районах, имеющих статус исторических, действуют довольно жесткие ограничения, касающиеся даже зданий, которым чуть больше 60 лет.
·        Доступ к материалам и документам ― единственным официальным источником данных о приобретаемой недвижимости является публичный реестр недвижимости, находящийся в ведении окружных властей. Регистрации подлежат только документы, заверенные нотариусом или судебными органами. Приобретая незастроенные участки, покупатель должен тщательно изучить все ограничения, связанные с зонированием, поскольку они обычно не указываются в документах по недвижимости, с которыми работает агент по страхованию титула.
·        Ключевые моменты, которые должен учитывать продавец ― основной задачей продавца является предоставление информации обо всех скрытых или явных правовых дефектах до заключения сделки. Кроме того, продавец обязан передать покупателю законный и необремененный правовой титул. Чаще всего в договор включаются стандартные заверения продавца, а покупатель получает 30 дней на проверку состояния объектов.
·        Осуществление сделки купли-продажи недвижимости ― сделки с коммерческой недвижимостью более сложны, а сделки с жилой недвижимостью в штате Флорида обычно проводятся в четыре этапа:

     -       Продавец заключает договор с брокером по недвижимости на оказание услуг по поиску покупателей. Брокер вводит характеристики объекта в базу данных, с которой работают все брокеры штата.
-       Заинтересованный покупатель находит объявление самостоятельно или с помощью брокера, и направляет продавцу предложение о покупке в виде стандартного договора, подписанного в одностороннем порядке и сопровождаемого небольшим задатком. Получив договор, продавец может принять предложение, поставив свою подпись (и тогда договор вступает в силу), либо внести изменения, превратив его во встречное предложение, которое может быть принято или изменено покупателем. Договор становится действительным, когда стороны достигают полного согласия.
-       В редких случаях продавец предоставляет рассрочку платежа. Если покупателю нужен кредит, то банк обычно назначает агента для проведения сделки, но каждой стороне рекомендуется нанимать собственного юриста.
-       Завершением сделки считается вручение оформленного документа о передаче правового титула и внесение записи о нем в публичный реестр округа, в котором расположена недвижимость. Одновременно производится уплата оставшихся сумм продавцу или (через агентство) третьим лицам, требования которых необходимо удовлетворить для получения чистого титула. До завершения сделки страховая компания представляет обеим сторонам обязательство по страхованию титула, содержащее исчерпывающий список действий и документов, необходимых для выдачи полиса. Такая страховка защищает покупателя от возможных проблем с чистотой титула после перехода прав. Наличие страхового полиса не является законодательным требованием в штате Флорида, но его рекомендуется оформлять в любом случае.


Доверенности

·
       
Действительность ― обычно оценивается в соответствии с правовыми нормами штата Флорида, однако рекомендуется учитывать законодательство, в юрисдикции которого была выдана доверенность.


Финансирование

·
       
Кредиты  ― на покупку недвижимости как правило, предоставляются на срок от 15 до 30 лет непосредственно банком или кредитной организацией, а также через ипотечного брокера. Ипотечный платеж обычно включает часть основной суммы долга и начисленные проценты.
·        Кредиты иностранным покупателям ― для получения кредита нерезиденты должны предоставить объемный пакет документов, подтверждающих кредитоспособность. Они обычно вносят первоначальный платеж в размере 20–40% от суммы сделки из собственных средств. Если недвижимость будет оформляться не на физическое лицо, а на иностранную компанию, об это необходимо сообщить кредитору с самого начала. Многие банки не хотят кредитовать иностранные юридические лица и требуют гарантий физических лиц с достаточной кредитоспособностью.


Приобретение недвижимости через компанию

·
       
Главные преимущества ― ограничение ответственности и более низкие налоги. В штате Флорида действует довольно жесткое законодательство об ответственности собственников за травмы в результате несчастных случаев на территории принадлежащих им объектов, поэтому оформление права собственности на компанию дает определенную защиту. Во Флориде акционеры не отвечают по долгам и обязательствам своих компаний (за редким исключением).
·        Иностранная компания ― в отличие от прямого владения недвижимостью, акции иностранных компаний, принадлежащие нерезидентам США, не облагаются налогом на передачу имущества по наследству в случае смерти владельца. Схемы с иностранными компаниями необходимо тщательно прорабатывать, поскольку даже малейшие упущения могут привести к серьезным налоговым последствиям.


Дефекты и претензии по гарантийным обязательствам

·
       
Претензии по невыполнению условий сделки ― в штате Флорида подразделяются на относящиеся к правовому титулу, которые практически полностью покрываются страхованием титула, и относящиеся к объекту недвижимости, которые зависят от деталей договора купли-продажи или контракта с генеральным подрядчиком. Закон не предусматривает дополнительных  средств защиты от заведомо ложных заверений продавца.
·        Освобождение семейного жилья от взысканий ― семейное жилье резидентов штата (граждан США или лиц с правом постоянного проживания) не может отчуждаться кредиторами. Исключением являются требования против самой недвижимости, т. е. право по закладным, оформленным именно на нее как на обеспечение обязательств.