ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости
01.04.2009

Журнал "Салон недвижимости"

Дубай 2009: Факты и практические правила инвестирования

Назад к списку статей


В 2006 году в Дубае было создано Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA), которое в настоящее время контролирует строительные работы, деятельность девелоперских компаний и риелторских агентств, выполнение строительных контрактов и многие другие процессы на строительном рынке. О деятельности RERA рассказывает
  Марина Голомедова.

Марина, каким образом RERA осуществляет контроль рынка недвижимости Дубая на государственном уровне?

Глава RERA Марвин бин Галита заявил прессе, что на стремительно растущем рынке всегда есть место ошибкам, однако сейчас, во время кризиса, настала пора начать регулировать процесс. В январе–феврале нынешнего года объем сделок был на 45% ниже, чем за тот же период в 2008 году, а количество сделок уменьшилось на 40%. Однако эти данные, с учетом спада, соответствуют периоду середины 2007 года. В настоящее время RERA наряду с другими государственными органами будет контролировать ввод в эксплуатацию нового жилья путем ограничения выдачи разрешений на строительство и ограничения количества девелоперов. В 2006 году в RERA было зарегистрировано около 800 девелоперов. К 2008 году в процессе укрупнения и роста бизнеса путем слияний и поглощений из 800 осталось 427 компаний. В результате кризиса девелоперский рынок еще раз переживет «очистительный» процесс слияний, и на рынке останутся сильнейшие. Эти процессы происходят на любом стремительно развивающемся рынке, и дубайский не исключение. Сейчас в связи с жалоба-ми инвесторов RERA создало независимую систему онлайн-мониторинга строительных работ, благодаря которой можно увидеть текущее состояние любого проекта. Примерно 70% жилья строится девелоперами с государственным участием. В 2008 году было введено в эксплуатацию 29 319 жилых единиц. С учетом всех предположений о спаде и задержках в 2009 году будет введено около 25 тыс. жилых единиц, а в 2010 году – около 30,7 тыс. Однако это только предварительные данные, и цифры могут оказаться выше. Если рассматривать эти данные объективно, то рынок недвижимости Дубая финансовый кризис почти не затронет, а лишь приведет к разумным структурным изменениям, которые должны были рано или поздно произойти. Сейчас ведущие девелоперы предпринимают прагматичные антикризисные меры по сокращению персонала, отмене или отсрочке начатых проектов, а также по увеличению рассрочки платежей по строящимся проектам. Это делается, чтобы удержать инвесторов от паники, возникающей из-за недостатка объективной информации о рынке недвижимости Дубая. К сожалению, даже такие известные инвестиционные аналитики, как Морган Стенли, позволяют себе ссылаться на слухи, циркулирующие на рынке, сравнивать несопоставимые показатели, а также делать выводы, не подтвержденные достаточным количеством данных. Что же тогда остается делать индивидуальным инвесторам, у которых нет и этой информации?

Существуют ли сейчас в Дубае секторы рынка, привлекательные с точки зрения инвестирования?

Полтора-два года назад среди самых выгодных видов инвестирования было приобретение объектов недвижимости, существовавших исключительно в виде чертежей, выставочных макетов и компьютерных моделей в расчете на дальнейшее значительное повышение стоимости готового объекта. В нынешних условиях для инвесторов сложилась иная ситуация: один из важнейших показателей инвестиционной привлекательности – это гарантия того, что проекты в конечном счете будут введены в эксплуатацию. Выгоднее всего приобретать недвижимость в проектах, которые уже построены или близки к завершению. Относительно проектов на ранних этапах девелопмента – необходимы гарантии, что объект будет завершен, а это зависит от компании-застройщика. И дело не только в надежности компаний, но и в том, насколько тот или иной проект актуален в данный момент. Строительством ключевых объектов инвестиционной недвижимости в Дубае занимаются крупные компании, в том числе с государственным участием. Они дорожат своей репутацией и стремятся выполнить обязательства, прежде всего перед существующими клиентами, которые доверили им свои деньги. Поэтому в ситуации кризиса они выбрали тактику максимального поддержания стоимости и престижа начатых проектов, многие из которых уникальны не только для Дубая, но и на мировом уровне. Что же касается аннулирования проектов, то можно привести показательный пример. По слухам, которые распространялись на рынке в конце февраля 2009 года, общее количество аннулированных или временно отложенных (на год или более) проектов должно было превысить 200. В то же время, по словам руководителя RERA (а более надежного источника подобной информации просто не существует), в тот момент было аннулировано всего два проекта и 27 находились в списке ожидания. Аннулируются проекты по разным причинам, многие девелоперы просто не хотят рисковать. Хорошо это или плохо – покажет рынок, а в данный момент на фоне этих проектов очень выгодно смотрится недвижимость, сдача которой в эксплуатацию – уже свершившийся факт или дело недалекого будущего. Это позволит владельцам получать арендный доход, пока рынок не выйдет на новый виток повышения цен, что рано или поздно все равно случится.

Приведите, пожалуйста, примеры подобных проектов. Что можно рекомендовать инвесторам?

Прежде всего это достроенные или близкие к окончанию проекты на Пальме Джумейра. После грандиозного открытия отеля Atlantis The Palm этот остров привлек к себе новую волну внимания во всем мире. Несмотря на заявления некоторых риелторов о большом количестве листингов, предложение здесь сильно ограничено в процентах от общего объема существующих объектов. Недвижимость в курортно-жилых комплексах компании IFA Hotels & Resorts на стволе Пальмы Джумейра The Golden Mile и The Fairmont Palm Residence была практически вся куплена у девелопера на ранних фазах строительства, и сегодня на вторичном рынке из общего количества апартаментов в этих двух комплексах порядка 1500 можно найти не более 100 по ценам как минимум на 20% ниже реальной цены. Необходимо учитывать востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей и арендаторов (владельцы апартаментов в этих комплексах могут сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont). На полумесяце Пальмы Джумейра в роскошном курортно-жилом комплексе The Grandeur Residences из 200 апартаментов на рынке сейчас не более 20. Комплекс объединен с дворцом-отелем Taj Exotica Resort & Spa и крупнейшим на Ближнем Востоке SPA-центром сети Jiva Spa. Недвижимость в нем можно сдать в аренду через гостиничного оператора Taj Hotels Resorts & Palaces. Говоря о проектах на Пальме Джумейра, следует отдельно сказать о виллах. Это особый класс недвижимости, который в скором будущем будет пользоваться наибольшим спросом. С них начиналась застройка острова – первые жильцы появились здесь уже в начале 2007 года, – и инвесторы очень долгое время перепродавали их с хорошей прибылью. Сегодня, когда цены вилл опустились до значений начала 2008 года, владельцы задумались об аренде и готовы ждать восстановления рынка. По этой причине среди предложений очень мало вилл с хорошей планировкой и хорошим расположением по минимальным ценам.

Какие перспективные проекты есть в других районах Дубая, а также в других эмиратах?

Непосредственно напротив Пальмы Джумейра в свободной экономической зоне строится многофункциональный комплекс Dubai Pearl c бутик-офисами для представительств крупных мировых компаний. Первый из нескольких малоэтажных жилых комплексов, расположенных вокруг центральной башни, строится под брендом Baccarat. Этот проект также единственный в своем роде и остается вне конкуренции по нескольким параметрам. В проектах подобного уровня на вторичном рынке представлено всего 3–5 квартир. Сегодня апартаменты в Baccarat Residences стоимостью 17–18 тыс. долларов за
1 кв. метр  даже с учетом кризиса существенно недооценены и поэтому имеют перспективу роста по многим причинам, включая обслуживание и возможность сдачи в аренду через отель Baccarat. Еще один пример – Palazzo Versace Dubai, самый дорогой гостинично-жилой комплекс в Дубае с точки зрения цены за квадратный метр (26 тыс. долларов). Его инвестиционная привлекательность основана не только на эксклюзивности, включая местоположение в исторической части города, дизайн и материалы от Дома Версаче и возможность для владельцев апартаментов приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Немаловажно и то, что он строится с соблюдением сроков, установленных задолго до кризиса, и уже близок к завершению. Кроме того, инвесторам предлагаются выгодные схемы рассрочки платежей, а по завершении строительства владельцы резиденций в Palazzo Versace и входящей в состав комплекса высотной башне D1 смогут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group. В категории офисно-жилых проектов заслуживает внимания башня GoldCrest Executive, расположенная на берегу озера в престижном районе Jumeirah Lake Towers, вблизи главных гольф-клубов Дубая, яхт-клуба Dubai Marina и двух крупнейших торговых центров. На первом этаже башни находится бизнес-центр, выше размещены суперсовременные офисы, а с 31-го до 38-го этажа – студии и апартаменты с одной и двумя спальнями. На 39-м этаже расположены спортивно-оздоровительный и развлекательный центры с открытым бассейном на крыше здания. Что касается других эмиратов, то в Умм-аль-Кувейне инвесторов сейчас могут заинтересовать виллы в клубных курортных поселках компаний Sunland Group и Emaar, раскинувшихся по обе стороны аквапарка Dreamland, в получасе езды от дубайского аэропорта. В поселке White Bay виллы расположены на прибрежных островах. Их привлекательность повышает рассрочка платежей с возможностью внесения 50% стоимости по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компания Sunland Group.

Как вы можете прокомментировать снижение цен на недвижимость в Дубае и других эмиратах? Возможно ли дальнейшее снижение цен?

Действительно, сейчас произошла корректировка цен и сложился так называемый «рынок покупателя». Этот рынок открывает возможности только информированным и разборчивым покупателям. К низким ценам все же нужно относиться с осторожностью. Если вы хотите сохранить и приумножить свой капитал, то при приобретении недвижимости требуется анализ очень многих параметров, как экономических, так и физических, особенно во время неустойчивого состояния рынка. Вы должны понимать причины, лежащие в основе низкой стоимости объекта. Если продавцу срочно требуются средства для других проектов или погашения своих обязательств – это один случай, а если он «сбрасывает» недвижимость, не имеющую перспектив повышения стоимости по причине, например, неудачного местоположения или принадлежности к определенной категории, в надежде в лучшем случае вернуть вложенные деньги – это уже совсем другой вопрос. Эти рекомендации действуют всегда, но особенно актуальны в условиях кризиса. Дополнительное снижение цен вероятно, но, разумеется, оно будет разным. Самое большое снижение цен ожидает приостановленные проекты и проекты, не представляющие значительного интереса для потенциальных покупателей из-за своих характеристик. Цены на введенные в эксплуатацию или близкие к завершению проекты на побережье в ближайшем будущем существенно не изменятся. В последующие 5–7 лет рынок будет идти вверх за счет отложенного спроса и превышения спроса над предложением из-за снижения собственно предложения.