ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости
01.03.2009

Журнал "Салон недвижимости"

Дубай 2009: особенности и возможности

Назад к списку статей


Рынок недвижимости Дубая вступает в новый этап развития – этап коррекции, обусловленный предыдущим стремительным ростом. Аналитики единодушны в том, что влияние кризиса на цены офисной и жилой недвижимости на побережье Дубая и других эмиратов в период 2009–2010 годов будет зависеть от баланса спроса и предложения. Сегодня для инвесторов все еще существуют инвестиционно привлекательные секторы рынка.  

Марина, какие сегменты рынка недвижимости в Дубае вы считаете наиболее привлекательными для инвесторов в настоящее время?

В первую очередь, это жилые объекты под управлением гостиничных операторов – сегмент недвижимости, который будет востребован всегда. Ведь Дубай и ОАЭ в целом – это стабильно развивающийся деловой и туристический регион, привлекающий к себе туристов и бизнесменов со всего мира. У региона есть возможность достаточно спокойно перенести кризис, так как пул инвесторов, среди которых владельцы как жилья, так и бизнеса, пропорционально распределен по разным странам, и это элитный сегмент и для туристов, и для инвесторов. Ведь далеко не многие туристические и бизнес-направления мира могут презентовать среднюю цену за номер в прибрежном отеле около 500 долларов.

Сегодня с полной уверенностью можно сказать, что дубайский рынок недвижимости показал в среднем 20%-ное повышение цен в 2008 году даже с учетом падения цен по многим объектам. Ожидания инвесторов, что рынок вырастет еще раз на 50% в 2008 году после 50%-ного роста в 2007 году, не оправдались – помешал финансовый кризис. Но не все еще потеряно, и нынешний год может продемонстрировать куда более интересные цифры, чем сегодня многие предполагают. Для этого есть объективные предпосылки ― если разбирать более конкретно сегодняшнее предложение объектов по проектам побережья ОАЭ и Пальмы Джумейра на вторичном рынке, то те показатели, которые весной 2008 года назывались резким снижением предложения, сегодня с легкой руки дубайских риэлторов называют сбросом объектов недвижимости. И это при условии, что у девелоперов почти отсутствует первичное предложение. Те цены, которые еще год назад считались очень высокими и выгодными для продажи объектов, сегодня почему-то называют бросовыми.

Возможно ли дальнейшее снижение цен в Дубае?

Цены на введенные в эксплуатацию или близкие к завершению проекты на побережье в ближайшем будущем существенно не снизятся. Впрочем, если обсуждать всю жилую недвижимость, то часть проектов действительно ждет снижение цен или замораживание на определенный срок. Цены на них поднялись за 2007–2008 годы необоснованно высоко и стали просто недоступны людям, которые приезжают в Дубай работать. В настоящее время действительно можно приобрести некоторые объекты по ценам «немного ниже рыночных», то есть по ценам весны 2008 года, если повезет. Стоимость долгосрочной аренды апартаментов снова выросла, и их не хватает, что подталкивает цену аренды квартир вверх. Международный интерес к стабильному в финансовом отношении дубайскому рынку в последние месяцы в связи с кризисом значительно вырос. Возможно это привлечет новых специалистов, которые никогда не задумывались о работе в Дубае для себя всерьез, что снова подтолкнет рынок жилья вверх. Сегодняшняя тенденция в сегменте жилой недвижимости
off plan  (инвестиционных проектов) позволяет определить перспективы на ближайшие 5–7 лет и показывает другую специфическую особенность рынка: достаточно много проектов в этом году будет заморожено или отложено на год или более, так как девелоперы не хотят рисковать. Они, разумеется, не будут останавливать строительство только самых лучших проектов, которые смогут продать при определенной коррекции цены. Хорошо это или плохо – покажет рынок.

А что касается вилл на побережье? Можно ли предположить дальнейший рост цен на эти объекты?

Я не устаю говорить, что виллы на побережье – это штучный товар, который в недалеком будущем будет пользоваться наибольшим спросом. Очень долгое время их перепродавали с хорошей прибылью. Сегодня, когда цена вилл опустилась до их минимального значения (то есть до цен начала 2008 года), владельцы задумались об аренде. И это вполне закономерно, так как среди продавцов вилл достаточно много инвесторов, которые покупали их для перепродажи в 2008 году. Сегодня виллы продают только те, кому срочно нужны финансовые средства для погашения других обязательств, и количество объектов, которые можно купить на самом побережье с выходом к воде, намного меньше, чем в 2007 году, хотя дубайские риелторы говорят о большом количестве сделок по минимальным ценам. Однако если проанализировать все разговоры, то минимальные цены ― это из области рекламы. Вилл с хорошей планировкой и хорошим расположением по минимальным ценам единицы, так как инвесторы-продавцы в сегодняшней ситуации готовы ждать восстановления рынка.

В ноябре 2008 года на Пальме Джумейра была большая презентация – открытие нового отеля
Atlantis The Palm, который привлек дополнительный интерес во всем мире к Пальме Джумейра. Следует отметить, что многие проекты на Пальме Джумейра находятся сегодня в стадии завершения – это большой плюс с точки зрения перспективы – и владельцы не спешат с ними расставаться, предпочитая сдавать в аренду. По всем мировым стандартам это хороший доход, так как с учетом всех достоинств и недостатков недвижимости в Дубае цена аренды апартаментов сегодня составляет 7–10% от цены продажи.

В северных эмиратах можно приобрести виллы
off plan в клубных поселках. В Умм-аль-Кувейне – эмирате, известном своей развитой туристической отраслью – всего в получасе езды от дубайского аэропорта по обе стороны аквапарка Dreamland строятся курортные поселки компаний Sunland Group (White Bay) и Emaar. Курортный поселок White Bay состоит из материковой части и двух островов. На островах вдоль береговой линии построены роскошные виллы стоимостью от 1,3 млн. долларов. Их можно приобрести в рассрочку, причем 50% стоимости вносится по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компания Sunland Group.

Объекты жилой недвижимости, управляемые операторами международных пятизвездочных гостиниц, всегда будут пользоваться спросом как среди инвесторов, живущих за рубежом, так и среди тех, кто временно работает в Дубае по контракту. Они могут быть уверены в том, что гостиничный оператор позаботится об их недвижимости, пока они находятся за пределами Дубая, или сдаст ее в аренду от их имени через свою сеть бронирования, если в этом будет необходимость. Эта опция гостинично-жилых комплексов в настоящее время (в условиях международного финансового кризиса) является дополнительной гарантией ликвидности недвижимости в целом.

Вы можете отметить инвестиционную привлекательность каких-либо конкретных проектов?

В нынешних условиях одно из важнейших показателей инвестиционной привлекательности проектов - это гарантия того, что они, в конечном счете, будут введены в эксплуатацию. Достроенные или близкие к завершению проекты IFA Hotels & Resorts на Пальме Джумейра – The Golden Mile и The Fairmont Palm Residence – в условиях кризиса и учитывая возможность сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont сегодня продаются на вторичном рынке. Причем по ценам как минимум на 20% ниже цены, которая реальна для этих проектов, если брать во внимание цены в отелях на побережье Джумейры и востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей. Этих апартаментов на вторичном рынке в настоящее время не более 100, при почти полном отсутствии первичного предложения у девелопера. Такого сокращенного предложения по апартаментам на Пальме Джумейра, как сегодня, не было никогда.

То же самое касается и вилл на ветвях Пальмы Джумейра, и такая же ситуация в проекте Palazzo Versace Dubai. Это самый дорогой гостинично-жилой комплекс в Дубае (с точки зрения цены за квадратный метр ― 26 тысяч долларов). Его инвестиционная привлекательность основана не только на эксклюзивности, включая местоположение в исторической части города, дизайн и материалы от Дома Версаче и возможность для владельцев апартаментов приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Немаловажно, что он строится с соблюдением сроков, установленных еще задолго до кризиса, и уже близок к завершению. Кроме того, инвесторам предлагаются выгодные схемы рассрочки платежей, а по завершении строительства владельцы резиденций в Palazzo Versace и входящей в состав комплекса высотной башне
D1 смогут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group.

Baccarat Residences ― еще один проект, который сегодня с ценой 17–18 тысяч долларов за 1 кв. метр даже в условиях кризиса я считаю существенно недооцененным по очень многим параметрам. Это первый из малоэтажных жилых комплексов, расположенных вокруг центральной башни Dubai Pearl, многофункционального проекта в свободной экономической зоне напротив острова Пальма Джумейра. На вторичном рынке в проектах подобного уровня или чуть ниже сегодня предлагается всего 3–5 квартир. Этот проект также единственный в своем роде и остается вне конкуренции по нескольким параметрам. В нем расположены бутик-офисы для представительств крупных мировых компаний, и элитное бизнес-пространство сочетается со всеми преимуществами побережья и уютной, изысканной атмосферой пятизвездочного отеля Baccarat и жилых резиденций, отделка и оборудование которых несут на себе бренд Baccarat.

Сегодня в Дубае происходит приостановка и замораживание части проектов, которые были презентованы на выставке
Cityscape, и в конце марта – начале апреля станет понятно, кто остался на рынке, и какие тенденции будут наблюдаться в 2009-2010 гг. По предварительным данным, общее количество замороженных проектов будет превышать 200. Хорошо это или плохо ― покажет рынок. Те проекты, которые останутся на рынке и будут построены хотя бы наполовину в конце 2009 г. и в 2010 г., будут востребованы по ценам намного выше сегодняшних.