Дубай активно привлекает новых граждан, способных купить или взять в аренду недвижимость эмирата. И растущие как грибы после дождя многочисленные жилые комплексы способны удовлетворить этот спрос. Но цены на комфортное место под ближневосточным солнцем неуклонно ползут вверх.

Власти Дубая создали благоприятную экономическую обстановку для зарубежных предпринимателей и инвесторов, а также для бизнестуристов и просто отдыхающих. Свободные экономические зоны предоставляют разные возможности: стопроцентное владение бизнесом без ограничений на перемещение капиталов, вывоз прибыли и обмен валюты. Налоги отсутствуют полностью (за исключением нефтяного, банковского и частично гостиничного бизнеса). Нет также единовременного налога на покупку недвижимости и ежегодного налога на недвижимость для владельцев. Цены на услуги, товары, недвижимость, туристический отдых рассчитываются в долларах США, что делает Дубай привлекательным зимним курортом. Менеджмент строится по западной системе с привлечением высококвалифицированных управляющих и советников из развитых стран. Дубай является вторым по площади эмиратом ОАЭ, процветание которого строится не на получении доходов от нефти.

В настоящее время в Дубае государственные и частные компании работают над реализацией большого количества крупных строительных проектов. Их общая оценочная стоимость – более 30 млрд долл. Основным фактором спроса на недвижимость стал резкий рост численности населения, изменения в демографических и экономических характеристиках иммигрантов. С 1993 года, по данным городского управления статистики, ежегодный прирост населения составил 5,56%. К концу 2006 года Дубай населяло 1,2 млн человек. Даже по консервативным прогнозам, к 2010 году это число составит около 2 млн. Примерно 45% жителей – это лица в возрасте 25-45 лет, то есть в среднем типичные покупатели или арендаторы недвижимости эмирата. Занятость населения Дубая составляет около 72%.

Рост рынка недвижимости в Дубае будет продолжаться в течение 2007-2010 годов в зависимости от увеличения численности населения. До 2009 года на рынок будет выведена жилая недвижимость стоимостью около 20 млрд долл. Учитывая, что количество жителей в течение последующих пяти-шести лет будет ежегодно расти на 8%, и оценивая строительство объектов недвижимости, можно утверждать, что 150 тыс. жилых единиц будет вполне достаточно.

В течение прошлого года на побережье Джумейры в Дубае была введена в эксплуатацию часть построенных проектов, и собственники оценили их положительно. Рост цен, составивший от 40 до 100% за 2007 год, говорит о полном успехе.

Заметная тенденция повышения цен на побережье Джумейры определилась еще в мае прошедшего года, когда накануне начала летнего жаркого сезона в спросе на недвижимость обычно царит затишье. Предполагалось, что цены поднимутся, в среднем, на 15-20%, после чего вновь начнется затишье. Но рынок есть рынок. Уже осенью, когда был готов комплекс из 40 небоскребов JBR (Jumeirah Beach Residences), предложение уменьшилось до минимального количества (порядка 70-120 апартаментов) при средней цене 3,5-6 тыс. долл. за кв.м, в зависимости от вида из окон и расположения здания. В течение всего года вводились в эксплуатацию здания на "стволе" Пальмы Джумейра в проекте Shoreline. Но законченные апартаменты на рынке вторичных продаж не появились в массовом количестве, даже несмотря на то, что вокруг продолжается стройка. Сегодня предложение по комплексу Shoreline на вторичном рынке Дубая, по приблизительным оценкам, составляет от 60 до 100 апартаментов из 2 тыс. со средней ценой 4-7 тыс. долл. за квадрат.

Основные проекты "ствола" Пальмы Джумейра будут готовы в ближайшее время. Здесь предложение и средние цены за квадратный метр на рынке вторичных продаж выглядят пока следующим образом: Marina Residences & Town Houses – от 10 до 15 объектов из 6000 (средняя цена 5-7 тыс. долл. за кв.м), а также в двух комплексах под управлением гостиничной сети Fairmont Hotels & Resorts – The Palm Golden Mile (от 16 до 20 объектов из 800 при средней цене 4-6 тыс. долл. за кв.м) и The Fairmont Palm Residence (от 10 до 12 объектов из 560 при средней цене 6,8-9 тыс. долл. за кв.м).

Эти цифры наглядно показывают, что за прошлый год на "стволе" Пальмы Джумейра произошло резкое снижение предложения и повышение цен в среднем на 40-60%, а на многие видовые объекты – на 100%. Такая же тенденция просматривается в Dubai Marina, роскошном районе на рукотворном канале. Сейчас во всех небоскребах на вторичном рынке можно купить не более 250 объектов (т.е. предложение составляет два-три объекта на одно строящееся здание) по средней цене 5-10 тыс. за кв. м. В районе JLT (Jumeirah Lake Towers), построенном вокруг рукотворного озера (5–6-я линии от моря), предложение сейчас тоже ограничено. На вторичном рынке сегодня продается от 150 до 200 объектов по всем небоскребам этого района (средняя цена за кв. м составляет 3,5-5 тыс. долл.).

На текущий момент предложение на рынке аренды жилых помещений ограничено и составляет не более 20% от жилых объектов, выставленных на продажу и уже готовых к заселению. Экономический рост эмирата способствует притоку квалифицированной рабочей силы из других стран. Специалисты, которые приезжают работать по контракту, увели¬чивают спрос на аренду жилья. Наиболее востребованны апартаменты с одной спальней площадью 70-90 кв. м, с двумя спальня¬ми (120-140 кв. м), таунхаусы площадью 160-350 кв. м. Доходность от сдачи в аренду этих типов объектов составляет 8-10%. Виллы для отдыха, расположенные в районе главных туристических проектов Дубая, – это отдельно развивающийся сегмент рынка. Средняя доходность от сдачи в аренду готовых вилл в строящихся проектах составляет в среднем 4-6%.

Рынок гостиничных услуг в Дубае подразделен на два сектора: отели, находящиеся в прибрежном районе Джумейра, и городские отели. Эти секторы имеют различ¬ные характеристики и динамику развития, несмотря на то что на них оказывают влияние одинаковые макроэкономические факторы. Основные клиенты пятизвездочных отелей – европейцы. Их спрос составляет более 50% всех мест в отелях «пять звезд». К тому же именно они более чем на 70% определяют весь спроса на места в отелях побережья Джумейры. Уровень спроса европейцев на городские отели – более 30% от общего спроса на размещение в отелях городской зоны, со стороны арабских стран – 40%. Заполняемость отелей на побережье Джумейры составила более 90% в 2007 году при средней цене двухместного номера более 600 долл.

Возникает закономерный вопрос: возможно ли дальнейшее повышение цен на недвижимость в проектах на побережье Джумейры в этом году? Данные говорят о том, что за прошлый год по всем проектам побережья Джумейры произошло резкое снижение предложения объектов на вторичном рынке продаж. Цены же за 2007 год поднялись в среднем, на 40-50%. Инвесторы в настоящее время предпочитают сдавать свою собственность в аренду, так как цены за номера в отелях продолжают подниматься. Эти детали, также как и общая картина спроса и предложения в Дубае, позволяют сделать вывод о том, что это не последнее повышение цен на местном рынке недвижимости. Он еще сможет принять новые предложения, особенно если они будут обладать какими-то уникальными характеристиками.

Между прочим, подобные предложения периодически появляются. Например, 8-11 марта в Дубае прошла официальная презентация многофункционального проекта Dubai Pearl («Жемчужина Дубая»). Его местоположение смело можно назвать стратегическим – напротив знаменитой Пальмы Джумейра, в пределах свободной экономической зоны Dubai Media & Technology Free Zone, где разрешено открытие компаний, на 100% принадлежащих иностранным гражданам. Офисная недвижимость в проекте относится к премиум-классу (7,5 тыс. долл. за кв.м) и будет пользоваться огромным спросом у представительств крупных мировых компаний благодаря не только престижному адресу, но и гибкости офисных площадей и превосходному техническому оснащению. Кроме офисов в Dubai Pearl будет несколько пятизвездочных гостиниц и жилая недвижимость. В проекте можно будет приобрести апартаменты класса люкс, пентхаусы, виллы и «небесные дворцы», расположенные на крыше центральной башни проекта.

В других эмиратах ОАЭ рынок недвижимости развивается пока еще не такими темпами, как в Дубае (где проектов в прямой доступности пляжа по ценам ниже 3,5 тыс. долл. за кв.м сегодня просто не существует), и уровень цен там ниже. Но, имея перед собой успешный образец, и они могут с полным основанием рассчитывать на очень хорошие перспективы. В качестве примера можно привести Умм-Аль-Кувейн, с обилием возможностей для строительства объектов недвижимости с пляжем. Для инвесторов немаловажным обстоятельством является то, что на машине до Умм-Аль-Кувейна можно доехать из Дубая всего за 30-40 минут. Этот эмират уже давно пользуется заслуженной популярностью среди туристов и жителей ОАЭ как центр досуга, а также водных и других видов спорта. Именно это определило его нишу на рынке недвижимости. Если Дубай с его головокружительными небоскребами воспринимается как динамичное сообщество, международный центр бизнеса и торговли (даже учитывая его курортные проекты, где все желающие могут найти покой и уединение), то Умм-Аль-Кувейн – это, скорее, место для отдыха, в том числе, активного. Еще одна достопримечательность эмирата – аквапарк Dreamland, самый крупный на Ближнем Востоке.

Недалеко от аквапарка строится курортный комплекс White Bay. На его территории – два прибрежных острова, торгово-развлекательный район и пристань. В данный момент, стоимость земельных участков под строительство жилых зданий высотой 11-13 этажей составляет здесь от 300 долл. за квадрат. В комплексе также предлагается жилье класса люкс: виллы стоят около 3 тыс. долл. за кв.м, апартаменты продаются по 1,7-2,2 тыс. долл. за кв.м, а стоимость квадратного метра в таунхаусах составляет около 2,2 тыс. долл.