ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости
01.03.2009

Журнал "Мир&Dом/International Property"

Дубай 2009: Рынок покупателя


О финансовом кризисе, его влиянии на цены офисной и жилой недвижимости на побережье Дубая и других эмиратов, а также о последних событиях в жизни Дубая рассуждает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова.

– Какие сегменты рынка недвижимости в Дубае вы считаете наиболее инвестиционно привлекательными в настоящее время?
– В первую очередь, жилые объекты под управлением гостиничных операторов. Это сегмент жилой недвижимости, который будет востребован всегда, поскольку Дубай и в целом ОАЭ ― это стабильно развивающийся деловой и туристический регион, привлекающий к себе туристов и бизнесменов со всего мира. Возможно, этот регион достаточно спокойно перенесет кризис, так как пул инвесторов (владельцев жилья и бизнеса) пропорционально распределен по различным странам и это элитный сегмент как для туристов, так и для инвесторов. Ведь немногие в мире туристические и бизнес-направления могут презентовать среднюю цену за номер в прибрежном отеле около $500. Если разбирать более конкретно сегодняшнее предложение объектов по проектам побережья ОАЭ и Пальмы Джумейра на вторичном рынке, то те цифры, которые весной 2008 года назывались резким снижением предложения, сегодня с легкой руки дубайских риэлторов называют сбросом объектов недвижимости. И это при условии, что у девелоперов почти отсутствует первичное предложение. Те цены, которые еще весной 2008-го считались очень высокими и выгодными для продажи объектов, сегодня называют бросовыми.
Сегодня с полной уверенностью можно сказать, что дубайский рынок недвижимости показал в среднем 20%-ное повышение цен в 2008 году с учетом падения цен по многим объектам недвижимости в связи с финансовым кризисом. Ожидания инвесторов, что рынок недвижимости вырастет еще раз на 50% в 2008 году после 50%-ного роста в 2007-м, не оправдались ― помешал финансовый кризис. Но не все еще потеряно, и 2009 год может показать куда более интересные цифры, чем сегодня многие предполагают.

– Как вы считаете, будут ли расти в цене виллы на побережье?
– Виллы на побережье ― это очень специфический продукт. Очень долгое время это был товар, очень близкий к понятию акции. Большей частью их перепродавали с очень хорошей прибылью. Сегодня, когда цена вилл опустилась до их минимального значения (то есть до цен начала 2008 года), сложилась очень простая ситуация ― владельцы задумались об аренде. И это вполне закономерно, так как среди продавцов вилл достаточно много инвесторов, которые покупали их для перепродажи в 2008 году. Сегодня виллы продают только те владельцы, которым срочно нужны финансовые средства для погашения других обязательств. Ситуация с ценой вилл в настоящее время больше всего напоминает ломбард, но долго она не продлится, так как количество объектов, которые сегодня можно купить на самом побережье с выходом к воде, намного меньше, чем в 2007 году, хотя дубайские риэлторы говорят о большом количестве сделок по минимальным ценам.
Однако если проанализировать все разговоры, то минимальные цены ― это тоже из области рекламы. Вилл с хорошей планировкой и хорошим расположением по минимальным ценам единицы, так как инвесторы-продавцы в сегодняшней ситуации готовы ждать восстановления рынка.
В ноябре 2008 года на Пальме Джумейра была большая презентация ― открытие нового отеля Atlantis The Palm, который привлек дополнительный интерес во всем мире к Пальме Джумейра. Следует отметить, что многие проекты на Пальме Джумейра находятся сегодня в стадии завершения и владельцы не спешат с ними расставаться, предпочитая сдавать в аренду, так как с учетом всех достоинств и недостатков недвижимости в Дубае цена аренды апартаментов сегодня составляет 7–10% от цены продажи. По всем мировым стандартам это хороший доход.
В северных эмиратах (т. е. почти в пригороде Дубая) можно приобрести виллы off plan в клубных поселках. Они во всех эмиратах ― как штучный товар и в недалеком будущем будут пользоваться наибольшим спросом. В Умм-аль-Кувейне, эмирате, известном своей замечательной природой и развитой туристической отраслью, всего в получасе езды от дубайского аэропорта строят курортные поселки компании Sunland Group (White Bay) и Emaar. Они располагаются по обе стороны аквапарка Dreamland, самого крупного на побережье Персидского залива. Территория поселка White Bay состоит из материковой части и двух островов и включает удобную марину для яхт, торгово-развлекательный район с магазинами и ресторанами, гостиницы и жилые объекты разной этажности. На островах располагаются роскошные виллы, построенные вдоль береговой линии. Их можно купить по цене $4–5 тыс. за квадратный метр с оплатой в рассрочку, причем 50% стоимости вносится по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компания Sunland Group. Все объекты жилой недвижимости, управляемые операторами международных пятизвездочных гостиниц, всегда будут пользоваться спросом как среди инвесторов, живущих за рубежом, так и среди тех, кто временно работает в Дубае по контракту. Они всегда могут быть уверены в том, что гостиничный оператор позаботится об их недвижимости, пока они находятся за пределами Дубая, или сдаст ее в аренду от их имени через свою сеть бронирования, если в этом будет необходимость. Эта опция гостинично-жилых комплексов в настоящее время (в условиях международного финансового кризиса) является дополнительной гарантией ликвидности недвижимости в целом.

– Как вы считаете, возможно ли дальнейшее снижение цен в Дубае?
– Цены на введенные в эксплуатацию или близкие к завершению проекты на побережье существенно не снизятся в ближайшем будущем. Впрочем, если обсуждать всю жилую недвижимость, то часть проектов действительно ждет снижение цен. Но они никак не связаны с международным рынком ― это проекты экономического класса. Цены на них поднялись за 2007–2008 гг. необоснованно высоко и стали просто недоступны людям, которые приезжают в Дубай работать. В настоящее время действительно можно приобрести некоторые объекты по ценам «немного ниже рыночных», то есть по ценам весны 2008 года, если повезет. Стоимость долгосрочной аренды апартаментов осенью 2008 года снова незначительно выросла, и их не хватает, что подталкивает цену аренды квартир вверх. Международный интерес к стабильному в финансовом отношении дубайскому рынку в последние месяцы в связи с кризисом значительно вырос, и, возможно, привлечет специалистов, которые никогда не задумывались о работе в Дубае для себя всерьез, что снова подтолкнет рынок жилья вверх. Сегодняшняя тенденция в сегменте жилой недвижимости off plan  (инвестиционных проектов) позволяет определить перспективы на ближайшие 5–7 лет и показывает другую специфическую особенность рынка: достаточно много проектов в этом году будет заморожено или отложено на год, так как девелоперы не хотят рисковать. Они, разумеется, не будут останавливать строительство только самых лучших проектов, которые смогут продать при определенной коррекции цены. Хорошо это или плохо ― покажет рынок.

– Какие конкретные проекты в Дубае вы считаете инвестиционно привлекательными?
– Мы занимаемся в большинстве случаев элитными проектами как в Дубае, так и в других странах. Сегодня, даже в условиях кризиса, я считаю, что проект Baccarat Residences (Dubai Pearl) с ценой $17-18 тыс. за кв. м существенно недооценен по очень многим параметрам, включая эксклюзивность предложения и возможную рассрочку платежей, так как на вторичном рынке в проектах подобного уровня или чуть ниже сегодня предлагается всего 3–5 квартир. В комплексе расположены бутик-офисы для представительств крупных мировых компаний. Средняя цена квадратного метра офисных и жилых площадей в настоящее время составляет $9–12 тыс. Кроме офисов, в Dubai Pearl будет четыре пятизвездочных отеля (1400 номеров), кинотеатры, рестораны различных кухонь мира, театр на 2 тыс. мест и торговый центр с мировыми брендами.
Baccarat Residences ― первый из малоэтажных жилых проектов, расположенных вокруг центральной башни Dubai Pearl. При всех преимуществах побережья проживание в элитном бизнес-пространстве остается вне конкуренции по нескольким параметрам. Здесь создается более уютная, изысканная атмосфера и нет ощущения города. У комплекса имеется собственный пляж на одном из островов всемирно известного проекта «Мир», куда можно добраться на вертолете Dubai Pearl. И это единственная компания в Дубае, которая предлагает подобный бонус. Главной особенностью Baccarat Residences является эксклюзивный дизайн и материалы бренда Baccarat во всех элементах оформления, оборудования, мебели и т. д., до мельчайших деталей. В пятизвездочном отеле Baccarat будет 342 номера и, естественно, все услуги отеля de luxe. Baccarat Hotel & Residences – это эксклюзивное предложение на Побережье Джумейры, сочетающее в себе роскошь, бизнес и отдых одновременно.
Достроенные или близкие к завершению проекты IFA Hotels & Resorts на Пальме Джумейра (The Golden Mile и The Fairmont Palm Residence) с ценой $9–12 тыс. за кв. м в условиях кризиса и возможностью сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont сегодня продаются на вторичном рынке по ценам, как минимум, на 20% ниже цены, которая реальна для этих проектов, учитывая цены в отелях на побережье Джумейры и востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей. Этих апартаментов на вторичном рынке в настоящее время не более 100, при почти полном отсутствии первичного предложения у девелопера. Такого сокращенного предложения по апартаментам на Пальме Джумейра, как сегодня, не было никогда.
То же самое касается и вилл на ветвях Пальмы Джумейра. Это же могу сказать и про самый дорогой в Дубае проект компании Sunland Group ― гостинично-жилой комплекс PalazzoVersace Dubai с 80-этажной жилой башней D1 в исторической части Дубая на берегу канала Дубай Крик. Комплекс находится в коммерческой зоне района Culture Village, где расположатся культурные учреждения, школы, академии искусств, музыки, танцев и народных ремесел. Это второй «Дворец Версаче» в мире. Первый отель с жилыми апартаментами Palazzo Versace находится в Австралии на побережье Gold Coast и известен как объект недвижимости для избранных. Среди уникальных особенностей Palazzo Versace можно назвать эксклюзивный дизайн и материалы от Дома Версаче во всех мельчайших элементах оформления, оборудования и мебели, а также самую высокую в Дубае цену за квадратный метр ― $26 тыс. Кроме того, это единственный жилой комплекс в Дубае, где владельцы апартаментов могут приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Владельцы резиденций в Palazzo Versace могут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group.
В заключение хотелось бы отметить одну немаловажную деталь ― тенденцию, которая в конце 2008 года стала явно заметна. Дорогая эксклюзивная недвижимость на побережье и в Дубае в целом будет расти в цене, несмотря на все отголоски финансового кризиса.