ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости
01.01.2009

Журнал "JET BUSINESS & AVIATION"

Недвижимость в Дубае: Итоги и прогнозы


Прогнозы финансовых институтов, сделанные в разное время, с точностью совпадают: цены на жилую недвижимость Дубая скорее всего увеличатся в 2009 году на 20–30%, несмотря на существование в настоящее время отдельных инвесторов, которые сегодня готовы продавать ее намного ниже рынка. Если сравнить прогноз по обеспечению недвижимостью с ограниченными возможностями строительства и рост численности населения на 6–7% ежегодно, то даже к 2020 году жилья в Дубае будет не хватать. О финансовом кризисе и его влиянии на офисную и жилую недвижимость Дубая рассуждает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова.

– Главный вопрос, который не без основания волнует сегодня всех читателей ― это то, как финансовый кризис повлияет на цену недвижимости в Дубае.
– Рынок сейчас стоит. Когда он сдвинется с мертвой точки ― через 3 или 6 месяцев, сейчас можно только предполагать, но то, что это будет повышение цен по достроенным объектам в прямой доступности от пляжа, сейчас видно как никогда. Впрочем, если обсуждать всю жилую недвижимость, то часть проектов действительно ждет снижение цен, но эти проекты никаким образом не связаны с международным рынком ― это проекты экономического класса. Цены на них поднялись за 2007–2008 гг. необоснованно высоко и стали просто недоступны людям, которые приезжают в Дубай работать.

– Как вы считаете, возможно ли снижение цен в Дубае?
– Цены на элитное жилье в Дубае существенно не снизятся из-за финансового кризиса. На рынке элитной недвижимости возможна только легкая коррекция, т.е. можно сказать, что летние прогнозы о повышении цен осенью 2008 года не оправдались, и они остались на уровне весны 2008 года. Следует учесть одну немаловажную деталь: цены за 2007 год в среднем поднялись на 40-50%. Летом 2007-го самая высокая цена квадратного метра была в единственном проекте в Дубае ― PalazzoVersace. И эта цена казалась инвестиционно непривлекательной и завышенной. Сегодня цена $17–18 тыс. за кв.м и выше не является удивительной и никто не подвергает сомнению тот факт, что эксклюзив будет стоить дорого и много его не бывает. Проанализировав актуальное состояние рынка Дубая в настоящее время, можно сделать вывод, что экономических предпосылок для предполагаемого кризиса, кроме искусственно создаваемой паники, на данный момент нет. В течение ближайших 3–5 месяцев на рынке элитного жилья Дубая (и, в частности, на побережье Джумейры) может произойти лишь некоторая коррекция цен по отдельным проектам, вызванная текущей нестабильной ситуацией на международном фондовом рынке, в банковской сфере и, естественно, качеством проектов. Однако уже в середине 2009 года следует ждать стабилизации и значительного роста цен на жилые проекты в прямой доступности от пляжа и эксклюзивные брендовые проекты вследствие резкого сокращения объемов предложения.

– Влияет ли финансовый кризис на элитный сегмент рынка международной недвижимости?
– Даже на развитых европейских рынках, где кризис продолжается уже более года, цены на элитную жилую недвижимость снизились незначительно. В сегодняшней ситуации, когда мировой финансовый кризис, ситуация на фондовом рынке и колебания курса валют поставили под сомнение надежность многих инвестиций, недвижимость в развивающихся регионах представляется наиболее гарантированным вложением. В условиях ограниченного предложения и устойчивого международного делового и туристического спроса стоимость жилья на побережье Джумейры в Дубае не может не расти, невзирая на временную коррекцию.

– Много ли сегодня в Дубае владельцев недвижимости, которые готовы продать ее по цене ниже рыночной?
– В настоящее время действительно можно приобрести некоторые объекты по ценам «немного ниже рыночных», т.е. по ценам весны 2008 года, если повезет. Но долго эта ситуация не продлится. Стоимость долгосрочной аренды апартаментов осенью 2008 года снова незначительно выросла, и спрос на них превышает предложение, что подталкивает цену аренды квартир вверх. Международный интерес к стабильному в финансовом отношении дубайскому рынку в последние месяцы в связи с кризисом значительно вырос и, возможно, привлечет туда специалистов, которые до этого всерьез никогда не задумывались о работе в Дубае, что тоже может привести к росту спроса на недвижимость.

– Что ждет крупные проекты, расположенные вдали от побережья?
– Возможно, реализация ряда заявленных проектов будет отложена. Сокращение финансирования и удорожание банковских средств может сказаться на масштабных проектах, строительство которых еще не началось. Те проекты, которые уже строятся, скорее всего будут реализованы в полном объеме и составят предложение первичного рынка в ближайшие один-два года. Кроме того, следует учитывать, что правительственные фонды приняли решение об инвестициях в местную инфраструктуру и финансировании долгосрочных проектов, которые принесут пользу всему региону.

– Какие проекты в настоящее время в Дубае вы считаете наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций?
– В первую очередь, я считаю, что это жилые объекты под управлением гостиничных операторов, это сегмент жилой недвижимости, который будет востребован всегда, т.к. Дубай и в целом ОАЭ ― является стабильно развивающимся деловым и туристический регионом, привлекающим туристов и бизнесменов со всего мира. Возможно, этот регион достаточно спокойно перенесет кризис, поскольку пул инвесторов (владельцев жилья и бизнеса) пропорционально распределен по различным странам, и недвижимость представляет собой элитный сегмент, как для туристов, так и для инвесторов. Ведь немногие туристические направления в мире могут предлагать среднюю цену за номер в прибрежном отеле около $500. Если анализировать более детально сегодняшние предложения по проектам Пальмы Джумейра и побережью ОАЭ на вторичном рынке, то те цифры, которые весной 2008 года характеризовались резким снижением предложения, сегодня, с легкой руки дубайских риэлторов объясняют сбросом объектов недвижимости. И это при том, что у девелоперов почти отсутствует первичное предложение. Цены, которые еще весной 2008 года считались очень высокими и выгодными для продажи, сегодня называют бросовыми.

– Вы уходите от вопроса! Пусть он звучит по-другому: какие проекты в Дубае вы считаете сегодня не соответствующими рыночной цене?
– Мы занимаемся в большинстве случаев элитными проектами как в Дубае, так и в других странах. Сегодня даже в условиях кризиса я считаю, что проект Baccarat Residences (Dubai Pearl) с ценой $17-18 тыс. за кв.м существенно недооценен по очень многим параметрам, включая эксклюзивность предложения и возможную рассрочку платежей, т.к. на вторичном рынке в проектах подобного уровня или чуть ниже сегодня предлагается всего 3-5 квартир. Baccarat Residences – первый из малоэтажных жилых проектов, расположенных вокруг центральной башни Dubai Pearl. При всех преимуществах побережья сам факт проживания в элитном бизнес-пространстве остается вне конкуренции по нескольким причинам. Здесь создается более уютная, изысканная атмосфера и нет ощущения города. У комплекса есть собственный пляж на одном из островов всемирно известного проекта «Мир», на который можно долететь на вертолете Dubai Pearl. И это единственная компания в Дубае, которая предлагает подобный бонус. Главной особенностью Baccarat Residences является эксклюзивный дизайн и материалы бренда Baccarat во всех элементах оформления, оборудования, мебели и т.д., до мельчайших деталей. В пятизвездочном отеле Baccarat будет 342 номера и, естественно, все услуги отеля de luxe. Baccarat Hotel & Residences – это эксклюзивное предложение на побережье Джумейры, сочетающее в себе роскошь, бизнес и отдых одновременно. Недооценены все проекты IFA Hotels & Resorts на Пальме Джумейра (The Golden Mile, The Fairmont Palm Residence и The Kingdom of Sheba) стоимостью $9–12 тыс. за кв. м и возможностью сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont. Сегодня они продаются на вторичном рынке, как минимум, на 20% дешевле их реальной стоимости,   особенно если учитывать цены в отелях на побережье Джумейры и уровень спроса в туристическом сегменте недвижимости. Этих апартаментов на вторичном рынке в настоящее время не более 100, при почти полном отсутствии первичного предложения у девелопера. Такого сокращенного предложения по апартаментам на Пальме Джумейра, как сегодня, не было никогда. То же самое касается и вилл на ветвях Пальмы Джумейра. То же самое могу сказать и про самый дорогой в Дубае проект компании Sunland Group – гостинично-жилой комплекс PalazzoVersace Dubai с 80-этажной жилой башней D1 в исторической части Дубая на берегу канала Дубай Крик в коммерческой зоне района Culture Village. Это второй «Дворец Версаче» в мире. Первый отель с жилыми апартаментами Palazzo Versace находится в Австралии на побережье Gold Coast и известен как объект недвижимости для избранных. Среди уникальных особенностей Palazzo Versace можно отметить эксклюзивный дизайн и материалы от Дома Версаче во всех деталях декора, оборудования и мебели, а также самую высокую в Дубае цену за квадратный метр – $26 тыс. Кроме того, это единственный жилой комплекс в Дубае, где владельцы апартаментов могут приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Владельцы резиденций в Palazzo Versace могут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group. В заключение хотелось бы подчеркнуть одну немаловажную тенденцию, которая ярко проявилась в конце 2008 года. Дорогая эксклюзивная недвижимость на побережье и в Дубае в целом будет расти в цене, несмотря на все отголоски финансового кризиса. Виллы на побережье во всех эмиратах как штучный товар сегодня как никогда будут пользоваться наибольшим спросом. В Умм-аль-Кувейне, известном своей развитой туристической отраслью, всего в получасе езды от дубайского аэропорта компания Sunland Group строит курортный поселок White Bay. Он имеет развитую инфраструктуру и состоит из материковой части и двух островов, на которых вдоль береговой линии располагаются роскошные виллы. Несколько оставшихся вилл можно купить по цене $4–5 тыс. за квадратный метр с оплатой в рассрочку, причем 50% стоимости вносится по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компания Sunland Group. Все объекты жилой недвижимости, управляемые операторами международных пятизвездочных гостиниц, всегда будут пользоваться спросом как среди инвесторов, живущих за рубежом, так и среди тех, кто временно работает в Дубае по контракту. И те и другие могут быть уверены в том, что гостиничный оператор позаботится об их недвижимости, пока они находятся за пределами Дубая, или сдаст ее в аренду от их имени через свою сеть бронирования, если в этом будет необходимость. Эта возможность гостинично-жилых комплексов в настоящее время (в условиях международного финансового кризиса) является дополнительной гарантией ликвидности недвижимости в целом.