Журнал "Мир&Dом/International Property"
Дубай. Прогнозы 2009. Рынок элитной недвижимости
 |  |
Есть очень много сходства между тем, что сегодня происходит в Дубае, и историческим ростом Сингапура. Дубай имеет дальновидных лидеров, крупные порты, высокоразвитый туристический сектор, деловые офшорные зоны, сектор финансовых услуг, а главное – эмират считается образцом стабильности в нестабильном регионе. Прогнозы финансовых институтов, сделанные в разное время, с точностью совпадают: цены на жилую недвижимость Дубая скорее всего увеличатся в 2009 году на 20–30%, несмотря на существование в настоящее время отдельных инвесторов, которые сегодня готовы продавать ее намного ниже рынка. И для этого есть свои причины. О последних событиях в жизни Дубая рассуждает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова.
– Как вы считаете, какие тенденции будут преобладать на рынке жилой недвижимости Дубая в 2009 году?
– Существует два типа жилой недвижимости: off plan и законченная, введенная в эксплуатацию (или близкая к этому состоянию). Если мы будем рассматривать законченные объекты на побережье Джумейры, то сегодняшние цены, которые обсуждают как кризисные и бросовые, все же на 20% выше уровня цен в марте 2008 года. Рынок недвижимости ни в одной стране мира не давал еще роста 50–70% ежегодно, и поэтому, если говорить об остановке продаж на рынке недвижимости в Дубае, то кризис здесь ни при чем. Цены в Дубае за период 2007 года поднялись в среднем на 40–50%, и естественно рынку необходима передышка и определенная стабилизация. Сегодняшняя тенденция в сегменте жилой недвижимости off plan (инвестиционных проектов) позволяет определить перспективы на ближайшие 5–7 лет и показывает другую специфическую особенность рынка: достаточно много проектов в этом году будет заморожено или отложено на год, так как девелоперы не хотят рисковать. Они, разумеется, не будут останавливать строительство только самых лучших проектов, в которых они уверены, что смогут продать при определенной коррекции цены. Хорошо это или плохо, покажет рынок.
– Как снижение количества проектов off plan (инвестиции в начале строительства) повлияет на цены жилой недвижимости? Насколько велико предложение объектов на рынке вторичных продаж на побережье Джумейры?
– Рост численности населения Дубая составляет 6–7% ежегодно. Допустим, в связи с кризисом рост численности населения сократится до 3%, и посмотрим на рынок аренды жилой недвижимости. Цены аренды апартаментов сегодня растут, и рынок должен отреагировать на этот рост. Дело в том, что по всем введенным в эксплуатацию в настоящее время проектам на Побережье Джумейры предложение уменьшилось даже по сравнению с 2007 годом. Да, сегодня рынок стоит, и это уменьшение предложения не бросается в глаза, потому что все думают о кризисе. Но как только рынок сдвинется с мертвой точки, станет понятно, что выбор того, что можно купить, минимален. К этому добавится отсутствие новых жилых проектов off plan на побережье, поскольку они будут в этом году отложены на неопределенный срок. А уж 1000–1500 клиентов с различных международных рынков даже в кризис обязательно появятся. Вот и все объяснение ― почему цены на побережье Джумейры в 2009 году пойдут вверх.
– Как вы считаете, будут ли расти в цене виллы на побережье?
– Виллы на побережье ― это очень специфический продукт. Очень долгое время это был товар, очень близкий к понятию акции. Большей частью их перепродавали с очень хорошей прибылью. Сегодня, когда цена вилл опустилась до их минимального значения, происходит очень простая ситуация ― владельцы задумались об аренде. И это вполне закономерно, так как цена аренды настолько высока по сравнению с ценой, по которой предлагают купить виллу, Сегодня их продают только те владельцы, которым срочно нужны финансовые средства для погашения других обязательств. История с ценой вилл в настоящее время больше всего напоминает ломбард, но долго она не продлится, так как количество вилл, которые сегодня можно купить на самом побережье с выходом к воде, намного меньше, чем в 2007 году, хотя дубайские риэлторы говорят о большом количестве сделок по минимальным ценам.
– Какие сегменты рынка недвижимости в Дубае вы считаете наиболее инвестиционно привлекательными в настоящее время?
– В первую очередь, я считаю, что жилые объекты под управлением гостиничных операторов это сегмент жилой недвижимости, который будет востребован всегда, т.к. Дубай и в целом ОАЭ ― это стабильно развивающийся деловой и туристический регион, привлекающий к себе туристов и бизнесменов со всего мира. Возможно, этот регион достаточно спокойно перенесет кризис, т.к. пул инвесторов (владельцев жилья и бизнеса) пропорционально распределен по различным странам, и это элитный сегмент как для туристов, так и для инвесторов. Ведь немногие в мире туристические и бизнес-направления могут презентовать среднюю цену за номер в прибрежном отеле около $500. Если разбирать более конкретно сегодняшнее предложение объектов по проектам Пальмы Джумейра и побережью ОАЭ на вторичном рынке, то те цифры, которые весной 2008 года назывались резким снижением предложения, сегодня с легкой руки дубайских риэлторов называют сбросом объектов недвижимости. И это при условии, что у девелоперов почти отсутствует первичное предложение. Те цены, которые еще весной 2008 года считались очень высокими и выгодными для продажи объектов, сегодня называют бросовыми.
– Какие конкретные проекты в Дубае вы считаете инвестиционно привлекательными?
– Мы занимаемся в большинстве случаев элитными проектами как в Дубае, так и в других странах. Сегодня даже в условиях кризиса я считаю, что проект Baccarat Residences (Dubai Pearl) с ценой $17-18 тыс. за кв.м существенно недооценен по очень многим параметрам, включая эксклюзивность предложения и возможную рассрочку платежей, т.к. на вторичном рынке в проектах подобного уровня или чуть ниже сегодня предлагается всего 3-5 квартир. В комплексе большим спросом пользуются бутик-офисы для представительств крупных мировых компаний. Средняя цена квадратного метра офисных и жилых площадей в настоящее время составляет $9-12 тыс. Кроме офисов, в Dubai Pearl будет четыре пятизвездочных отеля (1400 номеров), кинотеатры, рестораны различных кухонь мира, театр на 2000 мест и торговый центр с мировыми брендами. Baccarat Residences – первый из малоэтажных жилых проектов, расположенных вокруг центральной башни Dubai Pearl. При всех преимуществах побережья проживание в элитном бизнес-пространстве остается вне конкуренции по нескольким параметрам. Здесь создается более уютная, изысканная атмосфера и нет ощущения города. У комплекса имеется собственный пляж на одном из островов всемирно известного проекта «Мир», на который можно долететь на вертолете Dubai Pearl. И это единственная компания в Дубае, которая предлагает подобный бонус. Главной особенностью Baccarat Residences является эксклюзивный дизайн и материалы бренда Baccarat во всех элементах оформления, оборудования, мебели и т.д., до мельчайших деталей. В пятизвездочном отеле Baccarat будет 342 номера и, естественно, все услуги отеляde luxe. Baccarat Hotel & Residences – это эксклюзивное предложение на Побережье Джумейры, сочетающее в себе роскошь, бизнес и отдых одновременно. Все проекты IFA Hotels & Resorts на Пальме Джумейра (The Golden Mile, The Fairmont Palm Residence и The Kingdom of Sheba) с ценой $9–12 тыс. за кв. м в условиях кризиса и возможностью сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont сегодня продаются на вторичном рынке по ценам, как минимум, на20% ниже цены, которая реальна для этих проектов, учитывая цены в отелях на побережье Джумейры и востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей. Этих апартаментов на вторичном рынке в настоящее время не более 100, при почти полном отсутствии первичного предложения у девелопера. Такого сокращенного предложения по апартаментам на Пальме Джумейра, как сегодня, не было никогда. То же самое касается и вилл на ветвях Пальмы Джумейра. То же самое могу сказать и про самый дорогой в Дубае проект компании Sunland Group – гостинично-жилой комплекс PalazzoVersace Dubai с 80-этажной жилой башней D1 в исторической части Дубая на берегу канала Дубай Крик. Комплекс находится в коммерческой зоне района Culture Village, где расположатся культурные учреждения, школы, академии искусств, музыки, танцев и народных ремесел. Это второй «Дворец Версаче» в мире. Первый отель с жилыми апартаментами Palazzo Versace находится в Австралии на побережье Gold Coast и известен как объект недвижимости для избранных. Среди уникальных особенностей Palazzo Versace можно назвать эксклюзивный дизайн и материалы от Дома Версаче во всех мельчайших элементах оформления, оборудования и мебели, а также самую высокую в Дубае цену за квадратный метр – $26тыс. Кроме того, это единственный жилой комплекс в Дубае, где владельцы апартаментов могут приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Владельцы резиденций в Palazzo Versace могут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group. В заключение хотелось бы отметить одну немаловажную деталь-тенденцию, которая в конце 2008 года явно заметна. Дорогая эксклюзивная недвижимость на побережье и в Дубае в целом будет расти в цене, несмотря на все отголоски финансового кризиса.
– Какие проекты клубного типа вы можете порекомендовать для семейного отдыха с детьми?
– В северных эмиратах (т. е. почти в пригороде Дубая) можно приобрести виллы в клубных поселках. Они во всех во всех эмиратах как штучный товар сегодня как никогда будут пользоваться наибольшим спросом. В Умм-аль-Кувейне, эмирате, известном своей замечательной природой и развитой туристической отраслью, всего в получасе езды от дубайского аэропорта строят курортные поселки компании Sunland Group (White Bay) и Emaar. Они располагаются по обе стороны аквапарка Dreamland, самого крупного на побережье Персидского залива. Территория поселка White Bay состоит из материковой части и двух островов и включает удобную марину для яхт, торгово-развлекательный район с магазинами и ресторанами, гостиницы и жилые объекты разной этажности. На островах располагаются роскошные виллы, построенные вдоль береговой линии. Несколько оставшихся вилл можно купить по цене $4–5 тыс. за квадратный метр с оплатой в рассрочку, причем 50% стоимости вносится по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компания Sunland Group. Все объекты жилой недвижимости, управляемые операторами международных пятизвездочных гостиниц, всегда будут пользоваться спросом как среди инвесторов, живущих за рубежом, так и среди тех, кто временно работает в Дубае по контракту. Они всегда могут быть уверены в том, что гостиничный оператор позаботится об их недвижимости, пока они находятся за пределами Дубая, или сдаст ее в аренду от их имени через свою сеть бронирования, если в этом будет необходимость. Эта опция гостинично-жилых комплексов в настоящее время (в условиях международного финансового кризиса) является дополнительной гарантией ликвидности недвижимости в целом.
– Поскольку современный Дубай – это не только индустрия роскошного отдыха, но и мировой финансовый и экономический центр, стремительными темпами развивающий концепцию свободных экономических зон, пристального внимания заслуживает дубайская недвижимость и возможности, созданные на территории этих зон. Расскажите об этом поподробнее.
– Актуальным примером является Dubai Maritime City ― «Морской город Дубая». Это суперсовременный проект в центре Дубая в районе порта Рашид, поблизости от престижного района Джумейра. Он имеет статус свободной экономической зоны, развитую инфраструктуру порта и разделен на шесть секторов, каждый из которых посвящен разнообразным видам предпринимательства, связанным с морем, что особенно интересно для учреждения компаний, занимающихся грузоперевозками, складской и мореходной деятельностью. Идея проекта Dubai Maritime City – составить конкуренцию таким крупнейшим морским портам, как Амстердам, Гонконг и Шанхай. Управление Dubai Maritime City получило право на регистрацию и лицензирование всей деятельности в сфере морского туризма в Дубае. Оно будет регулировать вопросы функционирования «плавучих» отелей, туроператоров, ресторанов на воде, аренды яхт и организации прогулочных экскурсий на кораблях. Dubai Maritime City также станет базой для оптовой торговли всеми видами запасных частей и расходных материалов для морской отрасли, что наряду с выходом в открытое море, соседством с сухими доками Dubai Dry Docks и портом Рашид позволит ему прочно закрепиться на рынке ремонта судов. Расположенные в районе комплексы предоставляют неоспоримое и уникальное преимущество централизации всех видов морских услуг, управления, маркетинга, образования, конструкции и производства судов.
Кроме промышленных объектов, в Dubai Maritime City будет недвижимость жилого, делового, научного и курортного назначения, объединенная тематикой моря. Прибрежный офисно-жилой проект Verde, расположенный в жилом квартале Dubai Maritime City, состоит из двух суперсовременных башен – 33-этажной офисной и 48-этажной жилой. На первых этажах башен расположены элементы инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни и работы, все резиденции оснащены системой «умный дом», интегрированной в локальную сеть здания и дающей возможность полного дистанционного контроля за их состоянием по телефону или через Интернет.
