Указания 2010 года
К Декларациям недвижимости в совместном владении
Глава первая
Общие положения
Статья (1)
Термины, применяемые в Законе
В данных законодательных нормах термины и выражения, определенные в Статье (2) Закона № (27) от 2007 года «Об объектах недвижимости, находящихся в совместном владении в Эмирате Дубай», должны иметь то же значение, которое закреплено за ними в упомянутой Статье, и любые упоминания слова «Закон» в данных законодательных нормах означают ссылку на упомянутый Закон.
Статья (2)
Определения
Следующие слова и выражения, если иное не требуется контекстом, должны иметь следующие значения:
Девелопер означает Генеральный застройщик или суб-девелопер.
Долевые права означает, в отношении Единицы недвижимости, количество долей собственности в Объекте недвижимости в совместном владении, как указано в Декларации недвижимости в совместном владении.
Существующий проект означает:
(a) проект или часть проекта, который был построен и заселен на дату подписания данных законодательных норм Председателем; или
(b) иной проект или часть проекта, который оценивается Департаментом как существующий проект.
RERA: Управление по делам недвижимости
Решение, принятое большинством голосов означает Решение, принятое большинством голосов, как определено в Конституции ассоциации собственников.
Подразделение означает деление здания и земельного участка, на котором расположены два или более участков, каждый из которых определяется в соответствии с предписаниями Департамента и является составной частью здания.
Статья (3)
Вступление в силу данных законодательных норм
(1) Данные законодательные нормы вступают в силу в день подписания Председателем.
(2) Для вступления в силу и исполнения данных законодательных норм Департамент должен издать соответствующие распоряжения, инструкции и документы.
Глава вторая
Декларации объектов недвижимости в совместном владении
Статья (4)
Если требуется
(1) Заявление в Департамент о регистрации первой продажи Единицы недвижимости в Объекте недвижимости в совместном владении должно сопровождаться Декларацией объекта недвижимости в совместном владении и заявлением о регистрации Ассоциации собственников на бланках, утвержденных RERA.
(2) Декларация объекта недвижимости в совместном владении должна соответствовать данным законодательным нормам, а также решениям, инструкциям и бланкам, изданным RERA на их основе.
Статья (5)
Квалификация земельного участка
(1) Отдельная Декларация объекта недвижимости в совместном владении требуется на каждый земельный участок (включая объемный участок, содержащий здание или часть здания), который является или должен являться предметом Объекта недвижимости в совместном владении.
(2) Декларация объекта недвижимости в совместном владении может быть подана для регистрации в отношении земельного участка (включая объемный участок, содержащий здание или часть здания), который уже является Единицей недвижимости, входящей в Недвижимость в совместном владении. Такая Декларация объекта недвижимости в совместном владении называется Вторичная декларация объекта недвижимости в совместном владении.
(3) Декларация объекта недвижимости в совместном владении не может быть подана для регистрации в отношении земельного участка (включая объемный участок, содержащий здание или часть здания), который уже является Единицей недвижимости, если действие ее регистрации могло бы означать более трех уровней Ассоциаций собственников.
(4) Декларация объекта недвижимости в совместном владении может относиться к безусловному праву собственности или владению на правах долгосрочной аренды на срок не более 99 лет земельным участком или объемным земельным участком, но не к объекту, сочетающему оба вида прав собственности.
(5) Декларация объекта недвижимости в совместном владении подается только для участка, зарегистрированного Департаментом, но это может быть и объемный участок, определенный:
(a) в горизонтальной плоскости; либо
(b) в целях и способом, определенными требованиями для Объемного подразделения.
Статья (6)
Содержание Деклараций объектов недвижимости в совместном владении
(1) Декларация объекта недвижимости в совместном владении, относящаяся к зданию или части здания, должна содержать следующее:
(a) заявление о том, составлена ли Декларация объекта недвижимости в совместном владении в отношении безусловного права собственности или долгосрочного права аренды на срок не более 99 лет на здание или часть здания, к которому она относится;
(b) количество участков или зданий, к которым она относится;
(c) План мест общего пользования;
(d) наименование Ассоциации собственников;
(e) пояснение нумерации Единиц недвижимости;
(f) схема, показывающая число для каждой Единицы недвижимости, обозначающее Долевые права данной Единицы недвижимости, включая суммарное значение этих чисел;
(g) критерии, применяемые для распределения Долевых прав между Единицами недвижимости, и если по этим критериям соответствующие единицы недвижимости вносят свой вклад в финансовые ресурсы в Ассоциацию собственников Ассоциации собственников, объяснение того, каким образом были распределены Долевые права;
(h) пояснения относительно предполагаемых этапов строительства проекта, включая дополнительные Места общего пользования и любые предполагаемые отклонения от плана объекта или плана мест общего пользования;
(i) соглашения о поставке и пользовании Коммунальными услугами;
(j) любые сервитуты или договоренности в обременение или в пользу Мест общего пользования, включая условия этих сервитутов или договоренностей;
(k) пояснения относительно мер по удалению отходов, эффективному потреблению воды и энергии или иных природоохранных требований, которые должны соблюдать Ассоциация собственников, Владельцы или Жильцы;
(l) Правила сообщества; а также
(m) если Объект недвижимости в совместном владении входит группу Объектов недвижимости в совместном владении из нескольких уровней, разъяснение ее структуры и того, каким образом она будет функционировать и управляться.
(2) Декларация объекта недвижимости в совместном владении, относящаяся к земельному участку, а не к зданию или к части здания, должна содержать следующее:
(a) заявление о том, составлена ли Декларация объекта недвижимости в совместном владении в отношении безусловного права собственности или долгосрочного права аренды на срок не более 99 лет на земельный участок, к которому она относится;
(b) номер земельного участка, к которому она относится;
(c) план Мест общего пользования;
(d) наименование Ассоциации собственников;
(e) если проект является поэтапным –
(aa) план земельного участка, составляющего Объект недвижимости в совместном владении с указанием –
(i) существующие Единицы недвижимости и Места общего пользования; а также
(ii) планируемые в будущем объекты девелопмента (при наличии); а также
(bb) подробности относительно этапов проекта, включая дополнительные Места общего пользования и любые предполагаемые изменения Плана участка или Плана мест общего пользования. До начала девелопмента должно быть получено разрешение Земельного департамента района Генеральной застройки;
(f) пояснение того, каким образом нумеруются Единицы недвижимости;
(g) схема, показывающая число для каждой Единицы недвижимости, обозначающее Долевые права данной Единицы недвижимости, включая суммарное значение этих чисел;
(h) критерии, применяемые для распределения Долевых прав между Единицами недвижимости, и если по этим критериям соответствующие единицы недвижимости вносят свой вклад в финансовые ресурсы в Ассоциацию собственников Ассоциации собственников, объяснение того, каким образом были распределены Долевые права;
(i) соглашения о поставке и пользовании Коммунальными услугами;
(j) любые сервитуты или договоренности в обременение или в пользу Мест общего пользования, включая условия этих сервитутов или договоренностей;
(k) пояснения относительно эффективности потребления воды и электроэнергии, удаления отходов или иных природоохранных требований, которые должны соблюдать Ассоциация собственников, Владельцы или Жильцы;
(l) Правила сообщества; а также
(m) если Объект недвижимости в совместном владении входит группу Объектов недвижимости в совместном владении из нескольких уровней, разъяснение ее структуры и того, каким образом она будет функционировать и управляться.
(3) Декларация объекта недвижимости в совместном владении, относящаяся к земельному участку, либо к зданию или части здания, которые распространяется долгосрочное право аренды на срок не более 99 лет, также должна содержать форму договора аренды, применяемого к каждому из следующего:
(a) Места общего пользования;
(b) Единицы недвижимости.
(4) Декларация объекта недвижимости в совместном владении может содержать любое из следующего:
(a) ограничения относительно использования определенных Единиц недвижимости;
(b) ограничения относительно использования определенных частей Мест общего пользования;
(c) присвоение определенным Единицам недвижимости прав эксклюзивного использования определенных частей Мест общего пользования или активов, включая любые условия, прилагаемые к таким правам;
(d) особые соглашения об управлении, в которых будет участвовать Ассоциация собственников;
(e) обязанности и обязательства Владельцев и Жильцов;
(f) обязанности и обязательства Девелопера; а также
(g) прочие условия, разрешенные RERA.
(5) Любые площади, обозначенные на Плане участка как мечеть или зарезервированные под мечеть, не считаются частью Объекта недвижимости в совместном владении и не должны учитываться в следующих целях:
(a) расчет общей площади Объекта недвижимости в совместном владении;
(b) начисление сервисных сборов; а также
(c) членство в Ассоциации собственников.
(6) Любые площади, обозначенные на Плане участка как места предполагаемого будущего строительства, не считаются частью Объекта недвижимости в совместном владении и не должны учитываться в следующих целях:
(a) расчет общей площади Объекта недвижимости в совместном владении;
(b) начисление сервисных сборов (помимо тех, что начисляются Девелопером); а также
(c) членство в Ассоциации собственников.
(7) Декларация Объекта недвижимости в совместном владении должна обязывать и давать преимущества Ассоциации собственников и владельцам Единиц недвижимости, а также Жильцам и лицам, обладающим вещным правом на Единицы недвижимости (в той мере, в которой Декларация объекта недвижимости в совместном владении распространяется на данных жильцов и лиц), таким образом, как если бы все эти лица заключили взаимные соглашения о выполнении ее условий.
(8) Любые сервитуты, соглашения или ограничения в отношении Объекта недвижимости в совместном владении должны действовать в соответствии с их условиями.
(9) Положения Декларации объекта недвижимости в совместном владении не должны противоречить Закону или любым другим законодательным нормам или указаниям, принятым в соответствии с Законом, и являются недействительными в той мере, в которой они вступают в противоречие.
Глава третья
Долгосрочное владение на правах аренды на срок не более 99 лет в отношении Объекта недвижимости в совместном владении
Статья (7)
Содержание договоров аренды
(1) Формы договора аренды Мест общего пользования и договора аренды Единицы недвижимости, включенная в Декларацию объекта недвижимости в совместном владении должны:
(a) иметь ту же дату окончания;
(b) указывать, должна ли выплачиваться арендная плата, и если да, то указывать сумму и условия платежа; а также
(c) устанавливать соглашения и договоренности со стороны арендодателя и арендатора, которые не должны противоречить Декларации объекта недвижимости в совместном владении, Закону, законодательным нормам и указаниям, распоряжениям и формам, принятым в соответствии с Законом.
(2) Если Декларация объекта недвижимости в совместном владении, составленная в отношении владения на правах аренды земельным участком, включая здание или часть здания, подается для регистрации, то на данный земельный участок не должно существовать других зарегистрированных договоров аренды. Данный пункт не действует в отношении Существующего проекта.
Статья (8)
Действие прав аренды
(1) После регистрации Декларации объекта недвижимости в совместном владении в отношении прав аренды на земельный участок, включая здание или часть здания, несмотря на то что Девелопер в этот момент является как арендодателем, так и арендатором:
(a) договор аренды Мест общего пользования считается действующим в отношении Мест общего пользования; а также
(b) договоры аренды Единиц недвижимости считаются действующими в отношении каждой Единицы недвижимости в Объекте недвижимости в совместном владении.
(2) После передачи прав на Единицу недвижимости в Объекте недвижимости в совместном владении, на который распространяется владение на правах аренды, Единица недвижимости считается переданной новому Владельцу единицы недвижимости после регистрации передачи прав в Департаменте без необходимости дополнительного оформления передачи.
(3) Договор аренды мест общего пользования и договор аренды Единицы недвижимости не могут быть расторгнуты или переуступлены и должны действовать до своего истечения.
(4) Единица недвижимости, на которую существует договор аренды, может быть сдана в субаренду.
(5) На единицу недвижимости, на которую существует договор аренды, может быть оформлена ипотека таким же образом, как на Единицу недвижимости, находящуюся в безусловном праве собственности.
Статья (9)
Внесение изменений в Декларации объектов недвижимости в совместном владении при отсутствии поэтапного девелопмента
(1) При отсутствии поэтапного девелопмента Декларация объекта недвижимости в совместном владении может быть изменена при наличии Решения, принятого квалифицированным большинством голосов Ассоциации собственников. Внесение изменений не должно влиять на существующее право эксклюзивного использования частей Мест общего пользования без письменного согласия Владельца, обладающего таким правом.
(2) Чтобы поправки вступили в силу, новая Декларация объекта недвижимости в совместном владении, с поправками, должна быть зарегистрирована в Департаменте. Эта Декларация объекта недвижимости в совместном владении не должна противоречить данным законодательным нормам. Департамент может потребовать, чтобы новая Декларация объекта недвижимости в совместном владении была подана в электронном виде.
(3) Если инициатором поправок в Декларацию объекта недвижимости в совместном владении выступает Девелопер Объекта недвижимости в совместном владении, который голосовал по предложению за утвердительное Решение, принятое большинством голосов, то любой владелец, голосовавший против предложения, правам которого данная поправка нанесла существенный ущерб, может потребовать у Девелопера компенсацию.
Статья (10)
Внесение изменений в Декларации объектов недвижимости в совместном владении при наличии поэтапного девелопмента
(1) При наличии поэтапного девелопмента Девелопер может, по завершении этапа девелопмента, без необходимости получать одобрение Ассоциации собственников, зарегистрировать измененную Декларацию объекта недвижимости в совместном владении.
(2) Чтобы поправки вступили в силу, новая Декларация объекта недвижимости в совместном владении, с поправками, должна быть зарегистрирована в Департаменте. Эта Декларация объекта недвижимости в совместном владении не должна противоречить данным законодательным нормам. Департамент может потребовать, чтобы новая Декларация объекта недвижимости в совместном владении была подана в электронном виде.
(3) Поправки в Декларацию объекта недвижимости в совместном владении должны ограничиваться вопросами, необходимыми для приведения Декларации объекта недвижимости в совместном владении в соответствие с дополнительным этапом девелопмента, завершившегося на Объекте недвижимости в совместном владении.
(4) После регистрации Декларации объекта недвижимости в совместном владении членство в Ассоциации собственников и функционирование Объекта недвижимости в совместном владении должно быть автоматически изменено в соответствии с этой Декларацией объекта недвижимости в совместном владении.
Глава 4
Применение Закона
Статья (11)
Полномочия в отношении регистрации
(1) Генеральный застройщик должен представить Декларацию объекта недвижимости в совместном владении в отношении всего участка земли, на котором осуществляется генеральная застройка.
(2) Не ограничивая положений пункта (1) данной Статьи:
(a) Декларация объекта недвижимости в совместном владении должна быть подана Девелопером в отношении Существующего проекта, завершенного полностью или частично, в течение 6 месяцев с момента начала действия данных Законодательных норм; а также
(b) при отсутствии Декларации объекта недвижимости в совместном владении в отношении плана или земельного участка, Департамент может отказаться регистрировать данный план или регистрировать передачу прав на участок, если по его мнению земельный участок по Закону должен входить в Объект недвижимости в совместном владении.
(3) В течение или по истечении 6-месячного, упомянутого в пункте (2)(a) данной Статьи, любые три или более Владельцев Единиц недвижимости в Существующим проекте (далее «Владельцы-представители») могут совместно направить Девелоперу извещение с требованием подать Декларацию объекта недвижимости в совместном владении в соответствии с данным пунктом. В этом случае:
(a) если Девелопер откажется или не сможет предпринять необходимые меры для подачи Декларации объекта недвижимости в совместном владении в течение 30 дней с момента получения такого извещения, то Владельцы-представители могут подать Декларацию объекта недвижимости в совместном владении в отношении Существующего объекта недвижимости;
(b) Владельцы-представители могут взыскать затраты и расходы, понесенные ими при подготовке и подаче Декларации объекта недвижимости в совместном владении, с Ассоциации собственников; а также
(c) Ассоциация собственников может взыскать данные затраты и расходы с Девелопера.
(6) Департамент может отказаться регистрировать Декларацию объекта недвижимости в совместном владении, если (по его мнению) Девелопер изъял площади, услуги или объекты из Плана участка или Плана мест общего пользования, либо включил их в Единицу недвижимости на Плане участка, в той мере, в которой Мест общего пользования недостаточно для удовлетворения обоснованных потребностей Владельцев и Жильцов Единиц недвижимости, или это необоснованно делать по иным причинам.
(7) Генеральный директор может принять меры, которые он считает необходимыми для обеспечения выполнения обязательств, налагаемых пунктом (2)(a) данной Статьи.
Настоящие указания вступают в силу с 13-го апреля 2010 года в Эмирате Дубай
