Указания для Конституции ассоциации 2010 год
Приняты в соответствии с Законом № (27) от 2007 года «Об объектах недвижимости, находящихся в совместном владении в Эмирате Дубай»
Часть 1
Определения и общие положения
1. В данной Конституции –
(a) термины и выражения, определенные в Статье (2) Закона, должны иметь то же значение, которое закреплено за ними в упомянутой Статье; и
(b) если иное не требуется контекстом, следующие слова и выражения в данной Конституции должны иметь следующие значения –
Годовой сервисный сбор означает сбор, налагаемый на Владельца в соответствии с Положением 62 данной Конституции;
Активы означает движимое или недвижимое имущество, помимо объекта недвижимости, принадлежащего Ассоциации собственников;
Управляющий ассоциацией означает лицо, назначенное Управляющим ассоциацией в соответствии с Положением 40 данной Конституции;
Кодекс поведения управляющих ассоциацией означает кодекс поведения управляющих ассоциацией, изложенный в Приложении 2 к данной Конституции;
Совет означает совет, учрежденный в соответствии с Положением 7 данной Конституции;
Кодекс поведения означает кодекс поведения членов Совета, изложенный в Приложении 1 к данной Конституции;
Здание, в целях страхования, включает все здания, которые:
(a) полностью состоят из Мест общего пользования; или
(b) состоят из Единиц недвижимости и Мест общего пользования,
но не включают, в случае подпункта (b):
(c) временные стены, пол и потолок,
(d) оборудование, которое может быть удалено арендатором по окончании аренды;
(e) переносные или встроенные кондиционеры, обслуживающие данную Единицу недвижимости;
(f) занавеси, жалюзи или иные шторы на наружных окнах; или
(g) невстроенные посудомоечные машины, сушилки или иное не вмонтированное электрическое или газовое оборудование;
Правила сообщества означает правила, изложенные в Декларации объекта недвижимости в совместном владении;
День означает дату по грегорианскому календарю;
Долевые права означает, в отношении Единицы недвижимости или Владельца, число, присвоенное Объекту недвижимости в совместном владении в Декларации недвижимости в совместном владении, представляющее собой долю собственности данной Единицы недвижимости или Владельца в Объекте недвижимости в совместном владении;
Общее собрание означает собрание Владельцев единиц недвижимости, созванное и проведенное в соответствии с данной Конституцией и Законодательными нормами;
Заинтересованное лицо означает –
(a) Владелец или Жилец единицы недвижимости;
(b) лицо, являющееся держателем зарегистрированной закладной на Единицу недвижимости;
(c) лицо, находящееся на поздней стадии переговоров о приобретении Единицы недвижимости;
(d) лицо, заключившее договор о приобретении Единицы недвижимости, и этот договор все еще является действующим;
(e) если Единица недвижимости находится в объекте застройки, который был частью района генеральной застройки, то генеральный застройщик этого района генеральной застройки;
Закон означает Закон № (27) от 2007 года «Об объектах недвижимости, находящихся в совместном владении в Эмирате Дубай»;
Владелец означает –
(a) в случае если на Объект недвижимости в совместном владении существует безусловное право собственности – лицо, указанное в Реестре в качестве владельца Единицы недвижимости;
(b) в случае если на Объект недвижимости в совместном владении находится в собственности на правах аренды – лицо, указанное в Реестре в качестве главного арендатора Единицы недвижимости;
(c) в случае если на Объект недвижимости в совместном владении существуют права узуфрукта – лицо, указанное в Реестре в качестве держателя прав узуфрукта на Единицу недвижимости,
и включает Генерального застройщика, а также всех суб-девелоперов Объекта недвижимости в совместном владении в отношении принадлежащих им непроданных Единиц недвижимости;
Реестр означает находящийся в Департаменте реестр, в который вносятся сведения о владельцах, правах на недвижимость и иная информация о Единицах недвижимости и Объектах недвижимости в совместном владении;
Законодательные нормы означает законодательные нормы, подзаконные акты, решения или распоряжения, изданные в соответствии с Законом;
RERA: Управление по делам недвижимости
Сервисный сбор означает Годовой сервисный сбор или Специальный сервисный сбор;
Простое решение означает решение Общего собрания, принятое в соответствии с Положением 35 данной Конституции;
Решение, принятое большинством голосов означает решение Общего собрания, принятое в соответствии с Положением 36 данной Конституции;
Специальный сервисный сбор означает сбор, налагаемый на Владельца в соответствии с Положением 69;
Договор о поставке означает договор, заключенный на срок не менее одного года на поставку товаров или услуг, включая Коммунальные услуги, Ассоциации собственников, либо непосредственно, либо на основании Отчета об управлении зданием.
Коммунальный платеж означает взнос или сбор за поставку Коммунальных услуг;
Коммунальная услуга означает любую из следующих услуг:
(a) распределение воды или водоснабжение, включая питьевую, обработанную горячую и голодную воду;
(b) распределение газа или газоснабжение;
(c) электроснабжение;
(d) кондиционирование воздуха;
(e) телефонные линии;
(f) компьютер, передача данных или телевидение;
(g) канализационная система;
(h) водоотвод;
(i) систему уборки и удаления отходов;
(j) система доставки почты, посылок или товаров; а также
(k) любые другие системы или услуги, предназначенные для повышения полезности Единиц недвижимости или Мест общего пользования.
2. Ассоциация собственников должна называться «Ассоциация собственников – [наименование здания или сообщества] № [номер, присвоенный Департаментом].
3. Данная Конституция:
(a) относится ко всем Ассоциациям собственников в Эмирате;
(b) не может быть изменена Ассоциацией собственников; а также
(c) обязательна для Ассоциации собственников и Владельцев, а также Жильцов и лиц, имеющих права на Единицы недвижимости (в той степени, в которой данная Конституция применима к таким Жильцам и лицам), как в случае заключения всеми этими лицами обоюдных соглашения о выполнении ее условий.
Часть 2
Функции и полномочия Ассоциации собственников
4. Ассоциация собственников выполняет следующие функции –
(a) надзор, управление и контроль Мест общего пользования и Активов ради коллективного блага Владельцев и таким образом, чтобы способствовать положительному воздействию на окружающую среду;
(b) обеспечение содержания здания или сообщества, включая Места общего пользования, в хорошем состоянии;
(c) интеграция рационального управления отходами, потребления энергии и воды в общую стратегию деятельности Ассоциации в отношении Мест общего пользования и Активов;
(d) надлежащий ремонт, техническое обслуживание, обновление и замена Мест общего пользования и Активов;
(e) постоянное и справедливое обеспечение выполнения Декларации объекта недвижимости в совместном владении, включая Правила сообщества и любых Отчетов об управлении зданием, существующих в отношении Объекта недвижимости в совместном владении;
(f) пропаганда взаимного уважения и чувства общности среди Владельцев и Жильцов единиц недвижимости;
(g) получение и сохранение всех лицензий, требуемых законом;
(h) ведение учета и составление отчетности и других документов, требуемых данной Конституцией или Департаментом;
(i) соблюдение всех законов, указов, законодательных норм, подзаконных актов, положений и распоряжений, действующих в ее отношении.
5. Полномочия Ассоциации собственников включают следующее:
(a) заключать договоры о поставке коммунальных услуг и обслуживании;
(b) исправлять недостатки строительных работ в Местах общего пользования;
(c) выполнять работы, требуемые по закону или данной Конституцией, если Владелец не выполнил, после надлежащего письменного извещения, такие работы в соответствии со своими обязательствами;
(d) взыскивать с Владельца Единицы недвижимости затраты на проведение работ согласно пункту 5(c);
(e) входить в Единицу недвижимости после надлежащего письменного извещения Владельца или Жильца, либо без извещения в чрезвычайных ситуациях, с целью проверки или проведения ремонтных работ в Местах общего пользования, либо выполнения работ согласно пункту 5(c);
(f) владение движимыми активами;
(g) подача исков с целью удовлетворения денежных требований от своего имени;
(h) оформление страхования, требуемого данной Конституцией;
(i) вложение дополнительных средств (фондов) любым из способов, одобренных RERA;
(j) любые другие действия, направленные на выполнение своих обязанностей и функций согласно закону или данной конституции.
6. Без ущерба для положений Статьи 9 Закона, имущественные права на Места общего пользования принадлежат совместно Владельцам единиц недвижимости в пропорциях, соответствующих Долевым правам, и не принадлежат Ассоциации собственников.
Часть 3
Совет Ассоциации собственников
7. Ассоциация собственников должна иметь совет, состоящий из не менее чем 5 и не более чем 7, а также 3 резервных членов, которые несут ответственность за ведение дел Ассоциации собственников, при условии ограничений, налагаемых данной Конституцией или решением Общего собрания.
8. Совет должен состоять из Владельцев, либо их представителей, уполномоченных надлежащим образом, избираемых на каждом годовом Общем собрании Ассоциации собственников. Ни один из Владельцев, включая Генерального застройщика или суб-девелопера не должен быть представлен в Совете более чем одним членом.
9. Услуги членов совета не оплачиваются.
10. Члены Совета ассоциации должны быть зарегистрированы и утверждены RERA посредством электронной системы, утвержденной Департаментом.
11. RERA может отказаться зарегистрировать или утвердить любого члена Совета.
12. Совет должен отвечать за следующее:
(a) обеспечение выполения Ассоциацией собственников своих функций согласно закону и данной Конституции;
(b) определение, совместно с Управляющим ассоциацией, стратегического направления деятельности Ассоциации собственников; а также
(c) контроль и руководство деятельностью Управляющего ассоциацией.
13. Совет должен собираться регулярно или так часто, как это необходимо, и половина его членов, округленная до ближайшего целого числа, должна составлять кворум на собраниях.
14. Совет должен принимать решения по всем вопросам большинством голосов.
15. Не позднее чем за 14 дней до планируемого собрания Совета Управляющий ассоциацией, либо в его отсутствие Председатель, должен разослать членам Совета письменные уведомления.
16. На первом собрании после своего избрания, Совет должен назначить Председателя. Председатель и члены Совета должны общаться и связываться с Управляющим ассоциацией.
17. Совет должен установить собственные правила и порядок, при условии, что эти правила и порядок:
(a) не противоречат данной Конституции, закону или Указаниям RERA;
(b) изложены письменно на арабском языке с официальным переводом на английский язык или другие требуемые языки и переданы Владельцам; а также
(c) не могут быть отменены Простым решением.
18. Совет может собираться полностью или частично путем электронных средств коммуникации.
19. Члены Совета должны соблюдать Кодекс поведения. Если член совета соблюдает Кодекс поведения, то он не должен нести ответственность за последствия своих действий или бездействия как члена Совета.
Часть 4
Общее собрание
20. Общее собрание должно состоять из всех Владельцев и должно проводиться ежегодно в течение периода, начинающегося через 3 месяца после даты окончания финансового года Ассоциации собственников и не превышающего 6 месяцев после этой даты.
21. Управляющий ассоциацией должен направить всем Владельцам письменное извещение о планируемом Годовом общем собрании не позднее чем за 21 день, и это извещение должно:
(a) содержать подробную повестку дня, включая:
(i) вопрос утверждения протокола предыдущего Общего собрания;
(ii) вопрос принятия годового отчета Совета;
(iii) вопрос принятия годового отчета Управляющего ассоциацией;
(iv) вопрос утверждения годовых финансовых отчетов;
(v) вопрос назначения аудитора на следующий финансовый год;
(vi) вопрос принятия бюджета на следующий финансовый год и утверждения Годового сервисного сбора, предлагаемого в этом бюджете;
(vii) вопрос избрания Совета;
(viii) вопросы, требуемые Советом;
(ix) вопрос, который Владелец (в письменном виде) потребовал включить в повестку дня; а также
(x) вопрос о любых предложениях, которые должны быть приняты собранием большинством голосов; а также
(b) к извещению должно прилагаться следующее:
(i) копия протокола, который должен быть утвержден;
(ii) копия годового отчета Совета;
(iii) копия годового отчета Управляющего ассоциацией;
(iv) копия годовых финансовых отчетов;
(v) копия проекта бюджета, включая предлагаемые Сервисные сборы, с копией документа, поясняющего услуги, за которые взимаются сборы;
(vi) копия любых других документов, обоснованно необходимых для рассмотрения различных вопросов повестки дня на собрании; а также
(vii) бланк доверенности.
22. Следующие правила применяются для созыва и проведения первого Годового общего собрания (далее «Собрание») Ассоциации собственников:
(a) Собрание должно быть проведено в течение 3 месяцев после учреждения Ассоциации собственников;
(b) если во время проведения Собрания ―
(i) не менее 50% Единиц недвижимости принадлежат лицам, не являющимся Девелопером здания или сообщества, то Девелопер должен обладать своим обычным правом голоса; или
(ii) менее 50% Единиц недвижимости принадлежат лицам, не являющимся Девелопером здания или сообщества, то Девелопер право голоса девелопера должно быть сокращено до такого количества, как если бы ему принадлежало только 50% Единиц недвижимости;
(c) Девелопер здания или сообщества должен нести ответственность за созыв Собрания и обеспечение его проведения;
(d) если Девелопер здания или сообщества отказывается или не может созвать Собрание, то оно может быть созвано любыми 3 Владельцами, действующими коллективно, и затраты на созыв и проведение должны быть оплачены Ассоциацией собственников и подлежат возмещению Девелопером, который отказался или не сумел этого сделать.
23. (a) Внеочередные общие собрания могут созываться Управляющим ассоциацией по распоряжению Совета
(b) Внеочередное общее собрание должно созываться Управляющим ассоциацией по получении заявления от Владельцев не менее чем 25% Единиц недвижимости.
24. Управляющий ассоциацией должен направить всем Владельцам письменное извещение о планируемом Внеочередном общем собрании не позднее чем за 21 день, и это извещение должно:
(a) содержать подробную повестку дня, включая:
(i) вопрос утверждения протокола предыдущего Общего собрания;
(ii) вопросы, рассмотрение которых требуется в заявлении (при их наличии) о созыве собрания;
(iii) вопросы, требуемые Советом;
(iv) вопрос, который Владелец (в письменном виде) потребовал включить в повестку дня; а также
(v) формулировки любых предложений, которые должны быть приняты собранием большинством голосов; а также
(b) к извещению должно прилагаться следующее:
(i) копия протокола, который должен быть утвержден;
(ii) копия любых других документов, обоснованно необходимых для рассмотрения различных вопросов повестки дня Общего собрания; а также
(iii) бланк доверенности.
25. К извещению о проведении Общего собрания может прилагаться бюллетень для голосования в форме, утвержденной RERA, на котором Владелец может проголосовать по вопросам, указанным в этом бюллетене. Если к извещению об общем собрании прилагается бюллетень для голосования, то в этом бюллетене должны содержаться все вопросы, которые должны быть рассмотрены на Общем собрании.
26. К извещению об Общем собрании, к которому прилагается бюллетень для голосования, также может прилагаться ссылка на сайт с доступом в систему электронного голосования, утвержденную RERA, и Владелец может проголосовать по вопросам, содержащимся в данном бюллетене, с помощью электронной системы голосования.
Часть 5
Голосование на Общем собрании
27. Каждый Владелец должен иметь один голос на каждую принадлежащую ему Единицу недвижимости.
28. Если у Единицы недвижимости несколько владельцев:
(a) если к извещению об Общем собрании прилагается бюллетень для голосования, они могут проголосовать с помощью этого бюллетеня и поставить на нем свои подписи;
(b) если к извещению об Общем собрании прилагается и бюллетень для голосования, и ссылка на электронную систему голосования на сайте, то они могут зарегистрироваться в системе и проголосовать с ее помощью; или
(c) они должны выбрать, кто из них будет голосовать, и такое голосование должно производиться по доверенности.
29. Если Единица недвижимости принадлежит компании:
(a) если к извещению об Общем собрании прилагается бюллетень для голосования, то компания может проголосовать с помощью этого бюллетеня и поставить на нем подпись и печать;
(b) если к извещению об Общем собрании прилагается и бюллетень для голосования, и ссылка на электронную систему голосования на сайте, то компания может зарегистрироваться в системе и проголосовать с ее помощью, при условии, что голосование будет производиться уполномоченным лицом; или
(c) голосование должно производиться доверенным лицом, назначенным компанией.
30. В случае смерти Владельца голосование может проводиться в обычном порядке его законным представителем, при условии, что этот законный представитель имеет все необходимые документы, подтверждающие его статус.
31. Доверенность должна быть оформлена на бланке, утвержденном RERA, надлежащим образом заполнена и получена Ассоциацией собственников не позднее чем за 24 часа до запланированного времени начала Общего собрания.
32. Срок действия доверенности истекает через 1 год после даты выдачи.
33. Ни одно лицо не может подавать несколько голосов по доверенности, если количество Единиц недвижимости, представленных доверенными лицами, превышает 10% от общего числа Единиц недвижимости в Объекте недвижимости в совместном владении.
34. Если в отношении Единицы недвижимости имеются просроченные Сервисные сборы, то в отношении этой Единицы недвижимости нельзя голосовать на Общем собрании.
35. Голосование на Общем собрании по предложениям кроме предложений, по которым требуется квалифицированное большинство голосов, проводится простым большинством присутствующих на собрании, имеющих право голоса, путем поднятия рук. Тем не менее, любой Владелец (включая доверенное лицо) может, до или после голосования, потребовать провести тайное голосование, и в этом случае решение должно приниматься простым большинством суммарной ценности голосов, поданных по данному предложению. Ценность голоса эквивалентна Долевым правам Единицы недвижимости.
36. Принятие решений на Общем собрании, требующих квалифицированного большинства голосов, проводится Владельцами, владеющими совместно двумя третями Долевых прав на Объект недвижимости в совместном владении.
37. Если Владелец голосовал по предложению с помощью:
(a) бюллетеня на утвержденном бланке, заполненного и поданного в соответствии с инструкциями, изложенными на этом бланке; или
(b) электронной системы голосования в соответствии с инструкциями по пользованию этой системой,
то его голос должен быть засчитан, как при голосовании поднятием рук, так и при тайном голосовании, как и в том случае, если бы он присутствовал на собрании лично.
38. За исключением требования о принятии решения квалифицированным большинством голосов, кворум для принятия решения на Общем собрании должен состоять из Владельцев, присутствующих лично, путем представления бюллетеня, путем электронного голосования или посредством доверенных лиц, чьи Долевые права составляют в совокупности 15% от общего объема Долевых прав, указанных в Декларации объекта недвижимости в совместном владении. При отсутствии кворума для принятия решения в течение получаса после запланированного начала Общего собрания, принятие соответствующего решения или Общее собрание должно быть отложено на 7 дней до того же времени в том же самом месте. Лица, присутствующие лично, путем представления бюллетеня, путем электронного голосования или посредством доверенных лиц на отложенном Общем собрании, должны составлять кворум для принятия данного решения или для Общего собрания, и нет необходимости рассылать дополнительные извещения об отложенном собрании.
39. RERA может утвердить иные способы проведения Общих собраний.
Часть 6
Управляющий ассоциацией
40. Общее собрание должно назначить Управляющего ассоциацией, который:
(a) может быть ―
(i) Владельцем, который является физическим лицом, действующим на добровольных началах; или
(ii) компанией, имеющей лицензию и зарегистрированной в RERA и профессионально занимающейся данной деятельностью на договорной основе; а также
(b) должен, в любом случае, выполнить условия по лицензированию или регистрации, установленные RERA.
41. Управляющий ассоциацией должен отвечать за следующее:
(a) работать с Советом над разработкой стратегии управления Местами общего пользования, включая формирование чувства общности среди обитателей здания или сообщества;
(b) внедрять стратегии, программы и планы, принятые Советом;
(c) вести переговоры, контролировать и рекомендовать заключение договоров, включая Договор на поставку, в том числе (безопасность, уборка, техническое обслуживание Мест общего пользования и благоустройство территории) от имени Ассоциации собственников, и давать рекомендации Ассоциации собственников;
(d) контролировать качество работы подрядчиков и поставщиков Ассоциации собственников;
(e) контролировать устранение дефектов и гарантийное обслуживание Мест общего пользования;
(f) составлять годовые бюджеты (на основании сведений, предоставленных подрядчиками и поставщиками Ассоциации собственников);
(g) выписывать извещения о сервисных сборах и собирать платежи сервисных сборов для Ассоциации собственников на счет, открытый для этих целей;
(h) все вопросы технического обслуживания и финансовые отчеты, относящиеся к обслуживанию мест общего пользования. Регулярно подавать отчеты Совету и Общему собранию относительно вышеупомянутых вопросов.
(i) общаться и принимать жалобы и запросы Владельцев относительно Мест общего пользования и принимать соответствующие меры;
(j) координировать страхование и принимать заявления о выплате страховых возмещений в отношении Мест общего пользования;
(k) координировать и принимать участие в собраниях Совета, собраниях комиссий Совета и Общих собраниях Владельцев;
(l) вести протоколы собраний Совета, комитетов Совета и Общего собрания;
(m) отвечать за бумажную и электронную корреспонденцию Ассоциации собственников;
(n) вести бухгалтерию и отчетность, требующиеся по закону;
(o) принимать участие в решении повседневных вопросов от имени Ассоциации собственников;
(p) контролировать решение всех юридических вопросов, связанных с любыми сделками и контрактами, от имени Ассоциации собственников;
(q) обеспечивать исполнение решений Общего собрания;
(r) представлять Ассоциацию собственников на собраниях с участием представителей государственных и полугосударственных органов.
42. Управляющий ассоциацией должен отвечать перед Ассоциацией в случае любых допущенных им ошибок или небрежности, и Ассоциация собственников может потребовать от него возмещения соответствующих убытков.
43. Управляющий ассоциацией должен назначаться Простым решением и уполномочиваться посредством письменного документа или контракта.
44. Назначение и уполномочивание Управляющего ассоциацией может быть аннулировано или изменено только Простым решением Общего собрания.
45. Управляющий ассоциацией не должен назначаться на срок более 3 лет, но может быть вновь назначен по истечении этого срока или любого возобновленного срока.
46. Управляющий ассоциацией должен соблюдать Кодекс поведения управляющего ассоциацией, принятый Общим собранием и утвержденный RERA.
Часть 7
Договоры на поставку
47. Ассоциация собственников должна заключать Договоры на поставку с компаниями-поставщиками и юридическими лицами, имеющими лицензию Эмирата Дубай.
48. Управляющий ассоциацией не может передавать свои полномочия и обязанности другой стороне.
49. Договор на поставку должен быть заключен в письменном виде и одобрен Простым решением Общего собрания.
50. Срок договора на поставку не может превышать 3 лет.
51. Договоры должны составляться на имя Ассоциации собственников и заключаться непосредственно Председателем и одним членом Совета через Управляющего ассоциацией.
Часть 8
Финансовые вопросы
52. По возможности после своего учреждения Ассоциация собственников должна создать два фонда ―
(a) общий фонд; и
(b) резервный фонд.
53. Доходы общего фонда должны состоять из следующего ―
(a) Сервисные сборы, налагаемые на Владельцев в счет этого фонда;
(b) Коммунальные платежи, налагаемые на Владельцев за Коммунальные услуги, потребляемые за пределами их Единиц недвижимости;
(c) штрафы за просрочку Сервисных сборов или Коммунальных платежей;
(d) инвестиционный доход, связанный с данным фондом, включая, в том числе (поступления от использования Мест общего пользования для коммерческой рекламы или сдачи в аренду);
(e) пожертвования в данный фонд;
(f) поступления от страховых возмещений; а также
(g) любые другие доходы, не подлежащие перечислению в резервный фонд.
54. Доходы в резервный фонд должны состоять из следующего ―
(a) Сервисные сборы, взимаемые с Владельцев в этот фонд;
(b) штрафы не неуплату этих Сервисных сборов;
(c) инвестиционные доходы, относящиеся к этому фонду, не противоречащие Шариату; а также
(d) пожертвования в данный фонд.
55. Траты из общего фонда должны состоять из следующего ―
(a) затраты на техническое обслуживание Мест общего пользования и Активов;
(b) Коммунальные платежи (включая Коммунальные платежи, подлежащие переложению на Владельцев единиц недвижимости);
(c) сборы, подлежащие уплате согласно Отчету об управлении зданием;
(d) сборы, подлежащие уплате Генеральному застройщику или Суб-девелоперу;
(e) страховые взносы;
(f) затраты (включая капиталовложения) на восстановление Здания или Мест общего пользования после получения страхового возмещения;
(g) затраты (включая капиталовложения) на ремонт и замену Активов после получения страхового возмещения; а также
(h) другие периодические расходы.
56. Расходы из резервного фонда должны представлять собой затраты капитального или непериодического характера и другие затраты, которые должны быть обоснованно покрыты за счет капитала.
57. Денежные средства в резервном фонде не должны использоваться на оплату расходов, которые должны покрываться из общего фонда, а деньги из общего фонда не должны использоваться на оплату расходов, которые должны покрываться из резервного фонда.
58. Денежные средства общего фонда и резервного фонда должны храниться на банковском счете на имя Ассоциации собственников в банке или ином финансовом учреждении, одобренном RERA, которая должна устанавливать условия и требования к операциям по этому счету.
59. Учет и отчетность для общего фонда и резервного фонда должны вестись отдельно, несмотря на то, что деньги, предназначенные для зачисления на каждый из счетов, можно хранить на одном и том же банковском счете.
60. Финансовым годом Ассоциации собственников должен быть год, начинающийся в день ее учреждения и заканчивающийся 31 декабря того же года, при условии, что новый финансовый год Ассоциации начинается первого января и заканчивается 31 декабря каждого года. RERA может утвердить другую дату, с которой начинается финансовый год Ассоциации собственников.
61. Каждый владелец должен платить свою долю Сервисных сборов. Эта доля определяется пропорционально доле Владельца в Местах общего пользования.
62. Управляющий ассоциацией должен готовить, а совет должен утверждать, бюджет на следующий финансовый год и представлять этот бюджет, включая полную расшифровку предполагаемого Годового сервисного сбора, на утверждение годовым Общим собранием. Бюджет общего фонда должен составляться на один год, а бюджет резервного фонда должен быть основан на анализе затрат на обновление и замену Мест общего пользования и Активов в течение, как минимум, 10-летнего периода. Этот анализ должен проводиться в соответствии с любыми решениями, изданными Департаментом.
63. Годовой сервисный сбор подлежит уплате каждые три месяца, если Владелец Единицы недвижимости, не примет решение выплачивать Сервисные сборы на ежегодной основе.
64. После утверждения бюджетов и Годового сервисного сбора годовым Общим собранием (с поправками или без поправок), Управляющий ассоциацией должен собрать Годовые сервисные сборы, разослав извещения от имени Ассоциации каждому Владельцу с указанием следующего:
(a) имя Владельца;
(b) Единица недвижимости, за которую взимаются сборы;
(c) расшифровка общего Годового сервисного сбора, утвержденного Ассоциацией собственников для общего фонда и для резервного фонда;
(d) пропорциональная доля общего Годового сервисного сбора, подлежащего уплате Владельцем в отношении общего фонда и в отношении резервного фонда;
(e) если Годовой сервисный сбор подлежит уплате в рассрочку, то расшифровка платежей;
(f) сумма любых просрочек, включая пени, применяемые к этим просрочкам;
(g) дата, до которой должен быть погашен Годовой сервисный сбор или платежи в рассрочку; а также
(h) сумма любых скидок в случае своевременной уплаты Годового сервисного сбора или платежей по рассрочке.
65. Коммунальные платежи, включая (воду, кондиционирование воздуха, газ, электричество, телекоммуникации и канализацию), должны определяться следующим образом:
(a) если Коммунальный платеж относится только к Местам общего пользования, то в бюджете должна быть заложена его оплата из Общего фонда, и он должен оплачиваться из этого фонда;
(b) если Коммунальный платеж относится только к Единицам недвижимости, то он должен быть переложен на Владельцев единиц недвижимости, к которым он относится, в пропорциях, рассчитанных в соответствии с Указаниями Департамента;
(c) RERA может заставить Ассоциацию собственников установить отдельные счетчики для всех Единиц недвижимости и Мест общего пользования для всех поставщиков Коммунальных услуг;
(d) RERA может заставить поставщиков Коммунальных услуг отделять коммунальные сборы за Места общего пользования от сборов с Владельцев единиц недвижимости. Поставщики Коммунальных услуг должны представлять отдельные счета непосредственно Владельцам единиц недвижимости и Ассоциации собственников за Объект недвижимости в совместном владении; или
(e) если Коммунальный платеж относится частично к Местам общего пользования и частично к Единицам недвижимости ―
(i) Ассоциация собственников должна, действуя обоснованно, определить сумму, которая должна относиться к потреблению Местами общего пользования (далее «Пропорциональная доля мест общего пользования»);
(ii) Пропорциональная доля мест общего пользования должна быть запланирована в бюджете для оплаты из Общего фонда и оплачиваться из этого фонда; а также
(iii) остаток Коммунального платежа, после вычета Пропорциональной доли мест общего пользования, должен быть начислен Владельцам единиц недвижимости, к которым он относится, в пропорциях, рассчитанных в соответствии с Указаниями Департамента.
66. Если счет за Коммунальные платежи, подлежащие уплате Владельцем единицы недвижимости, включен в письменное извещение о Годовом сервисном сборе, или платеже по рассрочке Годового сервисного сбора, то сумму Коммунального платежа должна быть показана в этом извещении отдельно.
67. Если Владельцы не выплачивают Сервисный сбор или Коммунальный платеж в срок, то Ассоциация собственников может выслать такому Владельцу извещение о необходимости погашения платежа в срок не более одного месяца и может наложить пени за каждый день просрочки по ставке 12% годовых.
68. Ассоциация собственников может также потребовать от Владельца возместить все затраты, понесенные ей в процессе взыскания просроченных Сервисных сборов или Коммунальных платежей.
69. Совет может, если обстоятельства требует между двумя годовыми Общими собраниями, взыскать Специальный сервисный сбор с Владельцев на покрытие любых расходов, не включенных в бюджет, которые обоснованно не могли быть запланированы во время утверждения бюджета. Такой Специальный сервисный сбор не должен превышать 15% от Годового сервисного сбора, который взимался в последний раз в счет соответствующего фонда. Специальный сервисный сбор должен взиматься таким же образом, как и Годовой сервисный сбор.
70. Если в момент реализации Владельцем своей Единицы недвижимости, будь то продажа или иная передача или ограничение права собственности, существует денежная задолженность перед Ассоциацией собственников в счет Сервисных сборов, такой Владелец несет ответственность по уплате этих денежных средств до даты реализации, а новый Владелец несет ответственность по уплате этих Сервисных сборов начиная с даты регистрации сделки на его имя в Департаменте, если стороны не договорились об ином.
71. Владелец не может избежать ответственности по уплате правомерно начисленных Сервисных сборов или какой-либо статьи бюджета, покрываемой правомерно начисленными Сервисными сборами, по каким либо причинам, включая следующие:
(a) неиспользование Мест общего пользования;
(b) неиспользование своей Единицы недвижимости; либо
(c) невыполнение или отсрочка со стороны Ассоциации собственников в отношении ремонта или технического обслуживания Мест общего пользования.
Часть 9
Страхование
72. Ассоциация собственников должна страховать от своего имени следующее ―
(a) Здание, путем оформления полиса комбинированного страхования убытков или разрушения в результате взрыва, пожара, молнии, ливня, урагана или затопления на сумму:
(i) полного возмещения его стоимости (оцениваемой не реже одного раза за 3 года профессиональным оценщиком); а также
(ii) затрат, понесенных в результате его замены или восстановления, включая затраты на вывоз обломков и оплату услуг специалистов по реконструкции,
таким образом, что здание будет восстановлено до того состояния, каким оно было, когда было новым;
(b) свои Активы, которые могут быть застрахованы;
(c) ответственность за ущерб, причиненный имуществу, или телесные повреждения, причиненные какому-либо лицу, связанные с Местами общего пользования;
(d) любой риск, упомянутый в указаниях Департамента; а также
(e) любой иной риск, который она считает необходимым застраховать.
73. Затраты на страхование должны быть распределены между Владельцами единиц недвижимости путем включения в Годовой сервисный сбор.
74. Если способ использования Единицы недвижимости Владельцем или Жильцом приводит к повышению страхового взноса, выплачиваемого Ассоциации собственников, то Ассоциация собственников может взыскать сумму, на которую превышен этот взнос, в качестве задолженности с такого Владельца.
75. Владелец должен иметь право воспользоваться любым страховым покрытием по Зданию в отношении любой части своей Единицы недвижимости, включенной в такое страховое покрытие, за вычетом любых излишков, выплачиваемых по такому страховому полису, и Ассоциация собственников должна предпринять все необходимые шаги, чтобы обеспечить такое право.
76. Поступления от любых страховых возмещений, сделанных в пользу Ассоциации собственников или в пользу отдельного владельца, должны идти на устранение ущерба, ставшего причиной такого страхового возмещения.
77. Владелец или Жилец должен нести ответственность за страхование собственного имущества или интересов в той степени, в которой они не покрываются страхованием, оформленным Ассоциацией собственников.
Часть 10
Ведение учетных документов
78. Ассоциация собственников должна вести следующие учетные документы:
(a) журнал с протоколами заседаний Совета;
(b) журнал с протоколами заседаний Общего собрания;
(c) подшивка официальной переписки с государственными органами;
(d) подшивка с экземплярами следующих действующих документов ―
(i) данная Конституция;
(ii) Декларация объекта недвижимости в совместном владении;
(iii) Правила сообщества;
(iv) страховые полисы;
(v) последний годовой отчет Совета;
(vi) последний годовой отчет Управляющего ассоциацией; а также
(vii) последние годовые финансовые отчеты;
(e) подшивка копий документов, относящихся к заседаниям Совета и Общим собраниям, кроме документов, которые должны храниться в другом месте;
(f) подшивка остальной корреспонденции;
(g) реестр Владельцев и Жильцов;
(h) реестр контрактов и договоров;
(i) реестр годового бюджета;
(j) реестр Активов;
(k) книги финансового учета; а также
(l) иные учетные документы, указанные Департаментом.
79. Учетные документы Ассоциации собственников могут храниться в бумажном или электронном виде любым способом, указанным Департаментом.
80. Учетные документы Ассоциации собственников, будь то бумажные или электронные, являются собственностью Ассоциации собственников и должны передаваться ей Управляющим ассоциацией или иным должностным лицом по требованию.
81. Протоколы заседаний, реестры или копии зарегистрированных документов должны храниться бессрочно. Все остальные учетные документы должны храниться не менее 7 лет.
82. При продаже Единицы недвижимости продающий Владелец должен направить в Ассоциацию собственников письменное извещение об изменении прав собственности, подписанное также покупателем или агентом покупателя, с указанием следующего:
(a) номер и адрес Единицы недвижимости;
(b) имя продающего Владельца;
(c) новый контактный адрес продающего Владельца;
(d) имя покупателя;
(e) зарегистрированный адрес покупателя;
(f) контактный мобильный телефон покупателя; а также
(g) зарегистрированный номер факса или зарегистрированный номер электронной почты покупателя.
83. В случае аренды, субаренды или передачи иных прав узуфрукта в отношении Единицы недвижимости, Владелец единицы недвижимости должен направить в Ассоциацию собственников письменное извещение об этой сделке, подписанное также другой стороной, с указанием следующего:
(a) номер и адрес Единицы недвижимости;
(b) имя Владельца;
(c) суть сделки;
(d) новый зарегистрированный адрес Владельца (в случае изменения);
(e) имя другой стороны сделки;
(f) зарегистрированный адрес другой стороны сделки;
(g) контактный мобильный телефон другой стороны сделки;
(h) зарегистрированный номер факса или зарегистрированный номер электронной почты другой стороны сделки; а также
(i) данные (включая зарегистрированный номер факса или зарегистрированный номер электронной почты) любого зарегистрированного брокера, который будет управлять Единицей недвижимости в пользу Владельца.
84. Владелец единицы недвижимости может, после уплаты специального сбора, подать заявление в Ассоциацию о проверке ее учетных документов. Лица, не являющиеся владельцами, также могут проверить учетные документа Ассоциации после получения предварительного согласия RERA.
Часть 11
Правила сообщества
85. Правила сообщества, действующие в отношении Ассоциации собственников, изложены в Декларации объекта недвижимости в совместном владении с поправками в соответствии с данной Конституцией и законом.
86. Правила сообщества могут быть изменены Простым решением Общего собрания, при условии, что эти поправки зарегистрированы в Реестре. Поправка к Правилам сообщества не должна противоречить Закону, другим законам, данной Конституции или любым указаниям RERA.
87. Правила сообщества должны соблюдаться всеми Владельцами и Жильцами, которые также должны обеспечить их соблюдение своими гостями и посетителями.
Часть 12
Споры
88. В случае возникновения спора стороны должны попытаться разрешить этот спор, направив его на рассмотрение по примирительной или согласительной процедуре, которая может быть проведена Ассоциацией собственников, если она не является стороной спора, либо любым другим лицом, согласованным между сторонами спора. Каждая из сторон спора должна нести собственные расходы по примирению или согласованию, а затраты посредника или примирителя распределяются между сторонами поровну.
89. Если спор не разрешен путем примирения или соглашения, то стороны спора могут направить его в третейский суд. Условия направления спора в третейский суд должны быть согласованы между сторонами или, при отсутствии согласия, действуют условия, установленные RERA.
90. Если стороны не могут согласовать направление спора в третейский суд, то любая из сторон спора может подать заявление о разрешении спора в порядке, установленном для разрешения споров, касающихся Объектов недвижимости в совместном владении.
Часть 13
Общие правила
91. Ассоциация собственников должна иметь штамп для ратификации всех официальных письменных документов. Этот штамп должен храниться Управляющим ассоциацией в надежном месте и применяться только с разрешения Совета. Проставленный штамп должен быть заверен Управляющим ассоциацией и членом Совета или двумя членами Совета.
92. Департамент может устанавливать средства, с помощью которых Ассоциация собственников может ратифицировать электронные документы и корреспонденцию.
93. Любое извещение, которое по данной Конституции должно быть сделано Ассоциацией собственников или иным лицом, может иметь бумажную или электронную форму на зарегистрированный адрес или зарегистрированный номер факса, либо зарегистрированный адрес электронной почты. Если извещение делается в бумажном виде, то оно должно быть отправлено по почте с предоплатой или доставлено по зарегистрированном адресу. Если извещение передается по факсу, то оно считается доставленным по получении отчета об успешной передаче. Если извещение направляется по электронной почте, то оно считается переданным через 24 часа после зафиксированного времени отправки, если до истечения этих 24 часов не было получено сообщения о невозможности доставки.
94. Ассоциация собственников должна вести учет времени отправки извещений, а также хранить отчеты о передаче факсимильных сообщений и извещений о невозможности доставки электронной почты.
95. Извещение для Ассоциации собственников может быть передано в бумажном или электронном виде. При подаче в бумажном виде, оно должно быть отправлено по почте с предварительной оплатой или доставлено по ее официальному адресу, зарегистрированному в Реестре. При передаче по факсу оно должно быть отправлено по официальному номеру факса, зарегистрированному в Реестре, и считается доставленным по получении отчета об успешной передаче. В случае отправки по электронной почте оно должно быть отправлено на официальный адрес электронной почты, зарегистрированный в Реестре, и считается переданным через 24 часа после зафиксированного времени отправки, если до истечения этих 24 часов не было получено сообщения о невозможности доставки.
96. Бремя доказательства того, что извещение было получено Ассоциацией собственников, лежит на лице, отправившем извещение.
97. Если Ассоциация собственников является членом другой Ассоциации собственников по отношению к Объекту недвижимости в совместном владении (далее «Старшая ассоциация»), то Совет может назначить представителя Ассоциации собственников в Старшей ассоциации, и это лицо должно иметь право голосовать на Общем собрании Старшей ассоциации лично, через доверенное лицо, с помощью бюллетеня для голосования или электронным способом. Ассоциация собственников может периодически сменять это лицо, но извещать Старшую ассоциацию о любых изменениях.
98. Владелец не должен подавать, или позволять подавать другому лицу, в Департамент заявление о передаче прав на свою Единицу недвижимости без предварительного получения в Ассоциации собственников сертификата, подтверждающего отсутствие задолженности по уплате сервисных сборов или иных денежных средств перед Ассоциацией собственников в отношении Единицы недвижимости, права на которую он собирается передать.
99. RERA может утверждать бланки, которые должны использоваться Ассоциацией собственников, и давать указания относительно интерпретации и применения каких-либо положений настоящей Конституции.
Данные Указания вступают в силу 13 апреля 2010 года в эмирате Дубай
Приложение 1
(Кодекс поведения членов Совета)
1. Член Совета обязуется осознавать роль Ассоциации собственников и правила ее деятельности.
2. Член Совета должен действовать честно и справедливо при выполнении своих обязанностей и не должен несправедливо и необоснованно раскрывать информацию, известную Ассоциации собственников, включая сведения о Владельцах и Жильцах единиц недвижимости, если он не имеет на это соответствующих полномочий или если это не требуется законом.
3. Член Совета должен действовать в интересах всех Владельцев. Все члены Совета не должны одобрять заключение контрактов с компаниями-поставщиками товаров и услуг на объект недвижимости, если этот член Совета владеет данной компанией полностью или частично или является ее сотрудником.
4. Член совета не должен ―
(a) нарушать общественный порядок в Местах общего пользования; или
(b) иным образом необоснованно препятствовать законному использованию Единиц недвижимости или Мест общего пользования.
5. В случае возникновения конфликта интересов или потенциального конфликта интересов, член Совета должен, до каких либо обсуждений или голосования по вопросу, к которому относится такой конфликт:
(a) раскрыть суть конфликта Совету; а также
(b) соблюдать решение Совета относительно того, допустимо ли принимать участие в обсуждении или голосовании по данному вопросу.
Приложение 2
(Кодекс поведения Управляющих ассоциацией)
1. Управляющий ассоциацией должен обладать необходимыми знаниями и соблюдать Закон, данную Конституцию, а также Законодательные нормы, Указания и распоряжения, изданные в соответствии с Законом.
2. Управляющий ассоциацией должен ―
(a) действовать честно, справедливо и профессионально; а также
(b) проявлять необходимые навыки, старание и внимание,
при выполнении своих функций.
3. Управляющий ассоциацией не должен несправедливо и необоснованно раскрывать информацию, известную Ассоциации собственников, включая сведения о Владельцах и Жильцах единиц недвижимости, если он не имеет на это соответствующих полномочий или если это не требуется законом.
4. При условии соблюдения закона, Управляющий ассоциацией должен всегда действовать в интересах Ассоциации собственников и, в том числе, не должен ставить интересы застройщика или подрядчика выше интересов Ассоциации собственников.
5. Управляющий ассоциацией не должен принимать участие:
(a) в обмане или мошенничестве; или
(b) недобросовестных действиях,
при выполнении своих функций.
6. Управляющий ассоциацией не должен предпринимать действий, которые могут привести к тому, чтобы его интересы противоречили интересам Ассоциации собственников.
7. Управляющий ассоциацией должен раскрывать перед Ассоциацией собственников в письменном виде все взаимоотношения, касающиеся фактического, потенциального или подозреваемого конфликта интересов между Управляющим ассоциацией и любым другим поставщиком товаров или услуг в Ассоциацию собственников. Управляющий ассоциацией должен предпринять все необходимые шаги, чтобы избежать протекционизма или злоупотреблений в процессе выбора или ведения переговоров о заключении контрактов с поставщиками.
8. Управляющий ассоциацией не должен раскрывать какую-либо конфиденциальную информацию (данные о Владельцах, данные об Объекте недвижимости, вопросы, касающиеся Ассоциации собственников) третьим лицам, без согласия и письменного разрешения Ассоциации собственников, за исключением каких-либо требований Закона.
9. Управляющий ассоциацией должен принять необходимые меры к тому, чтобы товары и услуги, получаемые Ассоциацией собственников, приобретались по наиболее выгодным ценам, имеющимся на рынке.
10. Управляющий ассоциацией должен принять необходимые меры к тому, чтобы его сотрудники соблюдали данный Кодекс поведения.
