О закладных в Эмирате Дубай

МЫ, Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая,

После рассмотрения Федерального Закона №5 от 1985 года «О гражданско-правовых сделках», с поправками; 

Федерального Закона №8 от 2004 года «О свободных финансовых зонах»;

Федерального Закона №7 от 2006 года «О регистрации недвижимости в Эмирате Дубай»;

Постановления № 3 от 2006 года, устанавливающего районы, в которых иностранные граждане могут владеть объектами недвижимости, в Эмирате Дубай, и 

Закона № 8 от 2007 года «О доверительных счетах объектов строительства в Эмирате Дубай»; 

Закона № 27 от 2007 года «О праве собственности на объекты недвижимости, находящиеся в совместном владении, в Эмирате Дубай»; 

Закона №13 от 2008 года, регулирующего внутренний реестр недвижимости в Эмирате Дубай,

Издаем следующий закон: 

Раздел Первый

Определения и общие положения

Статья (1)

Настоящий Закон именуется «Закон № (14) от 2008 года о закладных в Эмирате Дубай».

Определения

Статья (2)

Следующие слова и выражения имеют значения, указанные напротив них, если иное не требуется контекстом:

Эмират: Эмират Дубай.

Департамент: Департамент земельных ресурсов и недвижимости.

Глава: Глава Департамента.

Недвижимость: Земля и постоянные строения, возведенные на ней, которые
нельзя переместить, не нарушив или не изменив их.

Единица
недвижимости: Выделенная часть Недвижимости, включая деление
незавершенных объектов.

Реестр
недвижимости: Набор документов, хранящихся в Департаменте в письменном
или электронном виде, который содержит текущую информацию
о правах на Недвижимость.

Промежуточный
реестр
недвижимости: Набор документов, хранящихся в Департаменте в письменном
или электронном виде, в котором регистрируются все договоры
о продаже Недвижимости и другие операции с незавершенной
недвижимостью, прежде чем они будут перенесены в Реестр
недвижимости.

Закладная: Договор, по которому кредитор получает Недвижимость или
Единицу недвижимости в залог уплаты долга, с преимуществом
перед обычными кредиторами и кредиторами с более низким
статусом, за счет стоимости Недвижимости, независимо от ее
расположения и использования другими лицами.

Залогодатель: Владелец Недвижимости или обладатель права вещного
характера, либо личного права по договору купли-продажи,
подписанному с владельцем Недвижимости, которая продана
незавершенной и зарегистрирована в реестре недвижимости или
промежуточном реестре недвижимости.

Залогодержатель:Кредитор, ссужающий деньги залогодателю в залог
Недвижимости, существующей в силу факта или в силу закона.

Статья (3)

Положения настоящего Закона действуют в отношении Закладной на Недвижимость или Единицы недвижимости в качестве обеспечения долга. Не имеет значения, обеспечен ли долг взысканием на всю Недвижимость или на неделимую долю имущественного права на Недвижимость, либо правом вещного характера или личным правом на Недвижимость, считающуюся проданной в незавершенном виде.

Статья (4) 

Залогодержателем/кредитором должен быть банк, компания или финансовое учреждение, имеющее надлежащую лицензию и зарегистрированное в Центральном Банке ОАЭ на предоставление финансирования недвижимости в ОАЭ.

Статья (5) 

1. Залогодателем должен быть владелец Заложенной недвижимости или Единицы недвижимости, который может распоряжаться этой недвижимостью.

2. Залогодателем может быть должник или поручитель в отношении залога, подписывающий закладную от имени должника.

3. При оформлении Закладной, согласно Статьям 22, 23 и 24 настоящего Закона, Закладная на Недвижимость или Единицу Недвижимости должна быть показана как существующая в силу факта или в силу закона.

4. Закладную можно сделать только на Недвижимость или Единицу Недвижимости, которой можно распоряжаться.

Статья (6) 

Закладная включает все принадлежности Недвижимости или Единицы Недвижимости, включая здания, зеленые насаждения, закрепленные/выделенные объекты недвижимости и любые усовершенствования, сделанные после заключения ипотечного договора.

Статья (7) 

1. Закладная действительна только после регистрации в Департаменте и аннулирования всех договоренностей об обратном.

2. Залогодатель должен нести расходы по заключению договора, если иное не оговорено между сторонами.

Статья (8) 

1. Заявление о выдаче ипотечного кредита должно подаваться в Департамент и подписываться Залогодателем и Залогодержателем или поручителем в отношении залога, при его наличии, включая следующие сведения:

a) Вся информация о Недвижимости

b) Стоимость Недвижимости

c) Стоимость долга

d) Срок Закладной

e) Личные данные Залогодателя, Залогодержателя и поручителя в отношении залога, включая юридический адрес и место жительства.

2. Ипотечный договор должен подписываться на стандартном бланке Департамента, и при этом должен обновляться Реестр недвижимости или Промежуточный реестр недвижимости, в зависимости от случая. Очередность Закладной определяется датой ее регистрации.

3. Департамент должен выдать сторонам ипотечного договора ипотечное свидетельство за подписью компетентного должностного лица и печатью Департамента.

4. Ипотечное свидетельство может выдаваться в электронном виде и может являться удостоверением так же, как и письменное свидетельство.

Статья (9) 

Закладная должна служить обеспечением долга, который причитается или обещан при заключении ипотечного договора.

Раздел Второй

Правовые последствия закладной

Статья (10) 

Залогодатель не должен продавать, дарить или иным образом распоряжаться Заложенной Недвижимостью или Единицей Недвижимости или создавать какие-либо права вещного характера или личные права на Заложенную Недвижимость или Единицу Недвижимости без разрешения Залогодержателя и согласия правопреемника принять на себя обязательства Залогодателя по ипотечному договору. Залогодержатель может внести в ипотечный договор условие о солидарной ответственности Залогодателя и правопреемника по этим обязательствам.

Статья (11) 

Если положение ипотечного договора дает Залогодержателю право собственности на Заложенную Недвижимость в случае неуплаты долга Залогодателем в течение установленного срока или разрешает продажу Заложенной Недвижимости без выполнения юридических формальностей, то Закладная считается действительной, но в любом случае такое положение является недействительным. Такое положение также недействительно в случае включения его в последующий договор.

Статья (12) 

Залогодатель имеет право управлять заложенной Недвижимостью и собирать доходы с нее, если он не лишен права выкупа и Недвижимость не была продана на открытых торгах в результате невыплаты долга.

Статья (13) 

При возникновении убытков или повреждения заложенной Недвижимости, Закладная должна быть использована для замещения активов, и Залогодержатель может обратить свой иск на эти активы в порядке очередности.

Статья (14) 

Долг может быть покрыт только за счет заложенной Недвижимости, и поручитель не может требовать обращения взыскания на активы должника до исполнительного производства против заложенной Недвижимости.

Статья (15) 

1. Залогодержатель может переуступить свои права при согласии должника. Акт передачи права должен быть зарегистрирован в Департаменте.

2. Залогодержатель/кредитор может, в объеме не более стоимости долга, переуступить очередность своей Закладной другому кредитору, имеющему залоговый интерес в отношении той же Недвижимости.

Статья (16)

Закладная обеспечивает только сумму, указанную в ипотечном договоре, если иное не предусмотрено законом или соглашением.

Статья (17)

Очередность Закладной определяется серийным номером, по которому она зарегистрирована в Департаменте. В случае одновременной подачи нескольких заявлений о регистрации Закладной на того же должника в отношении той же Недвижимости Закладные должны регистрироваться под одним номером, и эти кредиторы должны иметь одинаковую очередность при распределении поступлений от продажи Недвижимости с аукциона.

Статья (18)

Залогодержатель/кредитор может передать заложенную Недвижимость во владение любого лица с целью оплаты своих требований, согласно очередности. Лицо считается вступившим во владение Недвижимостью, если оно приобретает право собственности на Недвижимость, после того как она была заложена, или приобретает иное вещное право или личное право в отношении Недвижимости.

Статья (19)

Залогодатель должен гарантировать сохранность заложенной Недвижимости и поддерживать ее в хорошем состоянии до выплаты долга. Залогодержатель может предъявить претензию в отношении недостаточной гарантии и предпринять любые необходимые юридические действия для защиты своих прав и взыскать затраты с Залогодателя.

Статья (20)

Срок Закладной истекает после выплаты долга, который она обеспечивает.

Раздел Третий

Особые виды закладных

Статья (21)

Держатель закладной «Мусатаха» может получить кредит под залог зданий или зеленых насаждений на срок действия «Мусатаха», без права заложить землю, которая предназначена для застройки, если иное не оговорено отдельно.

Статья (22)

Держатель права пользования или договора долгосрочной аренды на срок от 10 до 99 лет может заложить свою долю в Недвижимости или Единице Недвижимости на срок действия права пользования или договора долгосрочной аренды.

Статья (23)

Закладная на права «Мусатаха», право пользования или договор долгосрочной аренды аннулируется и удаляется из реестра после выплаты долга, обеспеченного Закладной, или по истечении срока действия «Мусатаха», права пользования или договора долгосрочной аренды.

Статья (24)

Покупатель объектов Недвижимости или Единиц Недвижимости, которые отмечены как проданные незавершенными или в процессе строительства, может заложить их в качестве обеспечения долга, при условии, что эти объекты или единицы Недвижимости зарегистрированы в Промежуточном Реестре Недвижимости, который ведется Департаментом.

Раздел Четвертый

Исполнительное производство в отношении заложенной недвижимости

Статья (25)

При невыполнении обязательств по своевременной выплате долга или при выполнении условия, по которому присваивается статус досрочного погашения, прежде чем начать исполнительное производство, Залогодержатель/кредитор либо его универсальный или сингулярный преемник должен уведомить об этом должника или лицо, владеющее заложенной Недвижимостью или Единицей Недвижимости, через нотариуса за 30 дней.

Статья (26)

Если Залогодатель/должник или его универсальный или сингулярный преемник либо поручитель в отношении Недвижимости не выплатит ипотечный кредит в течение периода, указанного в предыдущей Статье, то судебный пристав должен, по требованию Залогодержателя/кредитора, наложить арест на заложенную Недвижимость, чтобы она могла быть продана на открытых торгах в порядке, установленном Департаментом.

Статья (27)

Согласно предыдущей Статье, судебный пристав может, по требованию должника или его поручителя в отношении Недвижимости, отложить продажу на открытых торгах на срок до 60 дней один раз, если он считает, что:

a) Залогодатель/должник сможет погасить долг в течение этого срока.

b) продажа заложенной Недвижимости или Единицы Недвижимости нанесет должнику значительный ущерб.

Статья (28)

Согласно Статьям 25, 26 и 27 настоящего Закона, непогашение долга в течение установленного срока влечет за собой продажу заложенной Недвижимости на открытых торгах в соответствии с порядком, установленным Департаментом, в течение 30 дней после окончания соответствующего срока, предусмотренного какой-либо из этих статей.

Статья (29)

Должник или его поручитель в отношении Недвижимости могут выплатить обеспеченный долг и сопутствующие ему платежи до даты погашения.

Статья (30)

Претензии Залогодержателей/кредиторов должны оплачиваться из стоимости Недвижимости или Единицы Недвижимости, либо из замещающих активов, в порядке приоритетности, даже если все Закладные были зарегистрированы в один и тот же день. Если поступлений от продажи недостаточно для покрытия претензии кредитора, то такой кредитор может взыскать разницу с должника.

Раздел Пятый

Заключительные положения

Статья (31)

Гражданский кодекс (Федеральный Закон №5 от 1985 года), с поправками, и Гражданско-процессуальный Кодекс (Федеральный кодекс №11 от 1992 года) должны применяться ко всем вопросам, на которые не распространяется настоящий Закон.

Статья (32)

Недвижимость, предоставленная правительством гражданам ОАЭ или подобным лицам в коммерческих целях или для проживания, подлежит действию настоящего Закона и действующим распоряжениям и предписаниям Правителя, а также решениям, принятым с целью их исполнения.

Статья (33)

Закладная, надлежащим образом зарегистрированная согласно настоящему Закону, является обязательной для соблюдения третьими лицами.

Статья (34)

Глава Департамента должен принимать решения, необходимые для осуществления настоящего Закона.

Статья (35)

Настоящий Закон должен быть опубликован в Официальной Газете и вступает в силу через 60 дней после опубликования.

МОХАММЕД БИН РАШИД АЛЬ МАКТУМ

ПРАВИТЕЛЬ ДУБАЯ

Принято в Дубае 14го августа 2008 года

13 шаабана 1429 г. хиджры