ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости

Закон №33 от 2008 года

Вносящий поправки в некоторые положения Закона №26 от 2007 года, регулирующего взаимоотношения между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай

Мы, Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая

После изучения Федерального Закона №5 от 1985 года «о гражданско-правовых сделках», с поправками,

А также Федерального Закона №10 от 1992 года, «о введении в действие  системы судебных доказательств в гражданско-правовых и коммерческих сделках», с поправками,

А также Закона №16 от 2007 года, учреждающего Агентство по регулированию рынка недвижимости,

А также Закона №26 от 2007 года, регулирующего взаимоотношения между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай (далее «Исходный Закон»),

А также Декрета №2 от 1993 года, учреждающего специальную судебную комиссию по урегулированию споров между арендодателями и арендаторами, с поправками,

Издаем следующий Закон:

Статья (1)

Статьи (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29) и (36) Исходного Закона заменяются на следующие статьи:

Статья (2)

При исполнении положений настоящего закона, следующие слова и выражения должны иметь значения, указанные напротив них, если иное не требуется контекстом:

Эмират: Эмират Дубай.

Комиссия: Судебная комиссия, уполномоченная на урегулирование споров между арендодателями и арендаторами.

Агентство: Агентство по регулированию рынка недвижимости.

Недвижимость: Недвижимое имущество и присоединенные к нему объекты, арендуемые в целях проживания, в коммерческих или профессиональных целях или для иной законной деятельности.

Договор аренды: Контракт, по которому арендодатель обязан позволить арендатору пользоваться недвижимостью в указанных целях в указанный период за указанное вознаграждение.

Арендодатель: Физическое или юридическое лицо, которое обладает, по закону или взаимному согласию, правом распоряжаться недвижимостью, и которому в течение срока аренды принадлежит право собственности, либо его представитель или доверенное лицо, включая арендатора, уполномоченного арендодателем сдавать недвижимость в субаренду.

Арендатор: Физическое или юридическое лицо, которое пользуется недвижимостью, или ее частью, согласно договору аренды, а также любое лицо, которое на законных основаниях получает права аренды от арендатора.

Субарендатор: Физическое или юридическое лицо, которое пользуется недвижимостью, или ее частью, в соответствии с договором аренды, заключенным с арендатором.

Арендная плата: Указанное вознаграждение, которое арендатор обязан выплачивать в соответствии с договором аренды.

Извещение: Письменное извещение, отправленное одной из сторон договора другой стороне посредством государственного нотариуса, почтового отправления с уведомлением или любых разрешенных законом технических средств.

Статья (3)

Настоящий закон применяется к арендованной земле и недвижимости в Эмирате, за исключением бесплатного жилья, предоставляемого физическими и юридическими лицами своим сотрудникам.

Статья (4)

1. Арендные взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, содержащим подробное описание недвижимости, назначение аренды, срок, арендную плату и имя владельца, если владелец не является арендодателем.

2. Все объекты недвижимости, на которые распространяется настоящий закон, или поправки к нему, должны быть зарегистрированы в Агентстве.

Статья (9)

1. Арендодатель и арендатор должны указать размер арендной платы в договоре аренды. Если обе стороны не указали размер арендной платы, или невозможно подтвердить их соглашение, то арендная плата устанавливается в размере арендной платы в подобных объектах недвижимости.

2. Комиссия должна устанавливать арендную плату в подобных объектах недвижимости в соответствии со стандартами, устанавливающими процентное повышение арендной платы, применяемыми Агентством, а также в соответствии с общим состоянием экономики в Эмирате и согласно статусу объекта недвижимости, рыночной арендной плате в подобных объектах недвижимости в том же районе и в соответствии с действующим законодательством в Эмирате в отношении арендной платы в объектах недвижимости и любыми другими факторами, которые может учитывать Комиссия.

Статья (13)

В целях продления договора аренды, арендодатель и арендатор, по истечении договора аренды могут внести поправки в любые условия договора или пересмотреть арендную плату в сторону повышения или понижения. Если стороны не достигнут договоренности в этом отношении, то Комиссия может принять решение о справедливой арендной плате с учетом стандартов, упомянутых в Статье № (9) настоящего Закона.

Статья (14)

Если какая-либо из сторон договора аренды желает внести поправки в какое-либо из условий договора согласно Статье (13) настоящего Закона, то она должна известить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до истечения срока договора аренды, если иное не оговорено между сторонами.

Статья (15)

Арендодатель обязан передать объект недвижимости в хорошем состоянии, которое позволяет арендатору пользоваться им в соответствии с договором аренды.

Однако, существует возможность сдачи в аренду незавершенной недвижимости, при условии, что арендатор завершит ее и приведет в хорошее состояние, которое требуется для использования, и стороны должны определить сторону, которая будет нести расходы на завершение объекта недвижимости.

Статья (25)

1. Арендодатель может потребовать выселения арендатора до истечения срока аренды в следующих случаях:

a. Если арендатор не выплачивает арендную плату, или ее часть, в течение (30) дней с момента извещения арендодателем; если иное не оговорено между сторонами.

b. Если арендатор сдает недвижимость, или ее часть, в субаренду без письменного разрешения арендодателя, и в этом случае выселение применяется к арендатору и субарендатору, и при этом  субарендатор имеет право требовать компенсации от арендатора.

c. Если арендатор использует или допускает использование недвижимости для незаконной или аморальной деятельности.

d. Если арендованная недвижимость является коммерческим магазином, и арендатор оставляет его без использования без законных оснований в течение 30 последовательных дней или в течение 90 непоследовательных дней в течение одного года; если иное не оговорено между сторонами.

e. Если арендатор допускает изменения, угрожающие безопасности недвижимости таким образом, при котором недвижимость нельзя восстановить в первоначальном состоянии, либо если он наносит ущерб недвижимости намеренно или вследствие грубой халатности, заключающейся в непринятии надлежащих мер предосторожности, либо если он допускает причинение такого ущерба другими лицами.

f. Если арендатор использует недвижимость в целях, не предусмотренных договором аренды, или если он использует недвижимость с нарушением требований к планированию, строительству и землепользованию.

g. Если недвижимость подвергается опасности разрушения, при условии, что арендодатель должен подтвердить такое состояние отчетом о техническом состоянии, выданным или утвержденным Муниципалитетом Дубая.

h. Если арендатор не соблюдает юридические обязательства или условия договора аренды в течение (30) дней с момента извещения арендодателем с требованием соблюдения этих обязательств или условий.

i. Если требования к застройке в Эмирате требуют сноса и реконструкции недвижимости в соответствии с распоряжениями государственных органов.

И в целях пункта (1) данной Статьи арендодатель должен известить арендатора через государственного нотариуса или почтовым отправлением с уведомлением.

2. Арендодатель может потребовать выселения арендатора по истечении договора аренды только следующих случаях:

a. Если владелец желает снести объект недвижимости с целью реконструкции или построить другой объект, что препятствует использованию арендатором арендованной недвижимости, при условии получения необходимой лицензии.

b. Если объект недвижимости требует ремонта или сложного технического обслуживания, которое невозможно выполнить при нахождении арендатора на объекте недвижимости, при условии предоставления отчета о техническом состоянии, выданного или утвержденного Муниципалитетом Дубая, с этой целью.

c. Если владелец объекта недвижимости желает вернуть недвижимость в личное пользование или в пользование своего ближайшего родственника, при наличии подтверждения того, что он не владеет альтернативным объектом недвижимости, подходящим для этих целей.

d. Если владелец объекта недвижимости желает продать арендованную недвижимость.

И в целях пункта (2) данной Статьи арендодатель должен известить арендатора о причинах выселения не менее чем за двенадцать месяцев до назначенной даты выселения, при условии, что такое извещение отправляется через государственного нотариуса или почтовым отправлением с уведомлением.

Статья (26)

Если Комиссия принимает решение о возвращении недвижимости арендодателю в личное пользование или для использования его ближайшим родственником согласно положениям параграфа (c) пункта (2) Статьи (25) настоящего Закона, то арендодатель не должен сдавать данную недвижимость в аренду другим лицам в течение не менее двух лет в случае жилой недвижимости и в течение трех лет в случае нежилой недвижимости с момента возвращения объекта недвижимости, если Комиссия не примет решение о сокращении этого периода по уважительной причине, в противном случае арендатор имеет право требовать от Комиссии выплаты ему надлежащей компенсации.

Статья (29)

1. Арендатор обладает преимущественным правом на возвращение в объект недвижимости в случае его сноса и восстановления или в случае проведения ремонта, при условии, что арендная плата должна быть фиксированной в соответствии со Статьей (9) данного Закона.

2. Арендатор должен пользоваться вышеупомянутым преимущественным правом в течение тридцати (30) дней с момента извещения арендодателем.

Статья (36)

Председатель Исполнительного Совета должен принимать постановления, подзаконные акты и решения, необходимые для исполнения положений настоящего Закона.

Статья (2)

Настоящий Закон должен быть опубликован в Газете и вступает в силу с момента опубликования.

Принято в Дубае 1 декабря 2008 года