ЗАКОН №26 ОТ 2007 ГОДА
О РЕГУЛИРОВАНИИ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АРЕНДОДАТЕЛЯМИ И АРЕНДАТОРАМИ В ЭМИРАТЕ ДУБАЙ
Мы, Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая,
• После рассмотрения Федерального Закона №5 от 1985 года «о гражданско-правовых сделках», с поправками,
• А также Федерального Закона №10 от 1992 года, вводящего в действие доказательственное право в гражданских и коммерческих сделках,
• А также Декрета №2 от 1993 года, учреждающего Специальную Судебную Комиссию по урегулированию споров между арендодателями и арендаторами,
• А также Декрета №42 от 2006 года, «об арендной плате в Эмирате Дубай».
Издаем следующий закон:
НАИМЕНОВАНИЕ
Статья (1)
Настоящий закон именуется «Закон, регулирующий взаимоотношения между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай №26 от 2007 года».
ОПРЕДЕЛЕНИЕ – СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ
Статья (2)
При применении положений настоящего закона следующие слова и выражения имеют присвоенные им значения, если иное не требуется контекстом:
Эмират: Эмират Дубай.
Агентство: Агентство по регулированию рынка недвижимости.
Недвижимость: Недвижимое имущество и присоединенные к нему объекты, арендуемые в целях проживания, в коммерческих или профессиональных целях или для иной законной деятельности.
Договор аренды: Контракт, по которому арендодатель обязан позволить арендатору пользоваться недвижимостью в указанных целях в указанный период за указанное вознаграждение.
Арендодатель: Физическое или юридическое лицо, которое обладает, по закону или взаимному согласию, правом распоряжаться недвижимостью, и которому в течение срока аренды принадлежит право собственности, либо его представитель или доверенное лицо, включая арендатора, уполномоченного арендодателем сдавать недвижимость в субаренду.
Арендатор: Физическое или юридическое лицо, которое пользуется недвижимостью, или ее частью, согласно договору аренды, а также любое лицо, которое на законных основаниях получает права аренды от арендатора.
Субарендатор: Физическое или юридическое лицо, которое пользуется недвижимостью, или ее частью, в соответствии с договором аренды, заключенным с арендатором.
Арендная плата: Указанное вознаграждение, которое арендатор обязан выплачивать в соответствии с договором аренды.
Извещение: Письменное извещение, отправленное одной из сторон договора другой стороне посредством государственного нотариуса, почтового отправления с уведомлением или любых разрешенных законом технических средств.
Статья (3)
Настоящий закон применяется к арендованным объектам недвижимости в Эмирате, включая открытые и сельскохозяйственные земли, за исключением гостиниц и бесплатного жилья, предоставляемого физическими и юридическими лицами своим сотрудникам.
Договор аренды
Статья (4)
1. Арендные взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулируются подписанным ими письменным договором аренды, содержащим подробное описание недвижимости, назначение аренды, имя арендодателя, номер и тип земельного участка, наименование района, срок и стоимость аренды и метод платежа.
2. Все объекты недвижимости, на которые распространяется настоящий закон, или поправки к нему, должны быть зарегистрированы в Агентстве. Однако юридические лица, а также государственные департаменты и органы не должны рассматривать никакие претензии, дела или исполнительные листы, основанные на договоре аренды, если договор не зарегистрирован в Агентстве в соответствии с установленными правилами и условиями.
СРОК АРЕНДЫ
Статья (5)
Срок аренды должен быть конкретным, иначе договор аренды должен считаться действительным на период, установленный для оплаты арендных платежей.
Статья (6)
Если арендатор продолжает занимать недвижимость после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор должен быть продлен на тех же условиях на подобный срок или на один год, в зависимости от того, какой срок меньше.
Статья (7)
Если договор аренды подлежит исполнению и действителен, то он не может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем или арендатором, если обе стороны не согласны с таким расторжением или если это не делается в соответствии с положениями настоящего закона.
Статья (8)
Договор субаренды между арендатором и субарендатором должен истекать с истечением договора между арендодателем и арендатором, если арендодатель не дал специального согласия на продление срока договора субаренды.
СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ
Статья (9)
Арендодатель и арендатор должны указать размер арендной платы в договоре аренды и не должны повышать эту арендную плату или вносить изменения в условия договора до истечения двух лет с момента начала срока договора субаренды.
Статья (10)
Агентство должно иметь исключительное право устанавливать процентное повышение арендной платы в Эмирате, в зависимости от экономических условий.
Статья (11)
В стоимость аренды входит пользование коммунальными услугами, такими как плавательные бассейны, игровые площадки, спортивные залы, спортивно-оздоровительные центры, автостоянки и т. п., если иное не оговорено особо.
Статья (12)
Арендатор выплачивает арендные платежи в оговоренные сроки. Однако при отсутствии или невозможности такого соглашения арендная плата должна выплачиваться авансом в виде четырех равных платежей в год.
Статья (13)
1. При условии соблюдения статьи (9) настоящего закона и в целях продления договора аренды, арендодатель и арендатор могут пересмотреть стоимость аренды, и при отсутствии договоренности и наличии обоснованной необходимости продления срока аренды Комиссия должна принять решение о продлении срока аренды и определить стоимость аренды в соответствии со стоимостью аренды в подобных объектах недвижимости в том же районе.
2. Комиссия должна принимать решение о стоимости аренды в подобных объектах недвижимости в соответствии с правилами и стандартами, предложенными Агентством, на основании состояния объекта недвижимости и стоимости аренды в подобных объектах недвижимости в том же районе.
Статья (14)
Если одна из сторон откажется продлить договор аренды или захочет внести поправки в его положения, то она должна известить об этом другую сторону не позднее чем за 90 дней до истечения срока действия договора, если иное не оговорено между сторонами.
Обязательства арендодателя
Статья (15)
Арендодатель обязан передать объект недвижимости в хорошем состоянии, которое позволяет арендатору пользоваться им в соответствии с договором аренды.
Статья (16)
Арендодатель должен, в течение срока действия договора аренды, нести ответственность за проведение технического обслуживания недвижимости и должен устранять все дефекты или неисправности, влияющие на предполагаемое использование недвижимости арендатором, если иное не оговорено между сторонами.
Статья (17)
Арендодатель не должен вносить изменения в объект недвижимости, его коммунальные услуги или вспомогательные сооружения, если это повлияет на предполагаемое использование, и арендодатель должен нести ответственность за подобные изменения, сделанные им или иным уполномоченным им лицом, а также за любые повреждения, неисправности или недостатки, появившиеся на объекте недвижимости по причинам, не имеющим отношения к арендатору.
Статья (18)
Арендодатель должен предоставить арендатору все разрешения, требуемые компетентными органами Эмирата, если он желает провести оформление или иные работы, требующие подобных разрешений, при условии, что эти работы не затрагивают конструкцию объекта недвижимости и что арендатор имеет необходимые документы, подтверждающие обращение за получением таких разрешений.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРА
Статья (19)
Арендатор должен выплачивать арендную плату в установленный срок и сохранять объект недвижимости как собственную недвижимость. Он также не должен производить никаких изменений, ремонта или технического обслуживания без разрешения арендодателя, после получения необходимых разрешений компетентных органов. Это не должно нарушать обязательств арендатора по проведению оговоренного технического обслуживания или работ, которые обычно проводятся арендаторами.
Статья (20)
Арендодатель может получать с арендаторов денежный залог на техническое обслуживание в счет обеспечения проведения технического обслуживания недвижимости по истечении договора аренды, при условии возврата арендодателем данного залога или его остатка после истечения договора аренды.
Статья (21)
Арендатор обязан, после истечения срока аренды, вернуть недвижимость арендодателю в том же состоянии, в котором она была ему передана при заключении договора, за исключением нормального износа или повреждения по независящим от него причинам. Однако, в случае каких-либо споров, вопрос должен быть направлен в Комиссию для принятия решения.
Статья (22)
Если иное не предусмотрено договором аренды, то арендатор должен оплачивать все налоги и сборы, подлежащие уплате в государственные органы за пользование недвижимостью, помимо любых других налогов или сборов, подлежащих уплате за сдачу недвижимости в субаренду.
Статья (23)
Арендатор не должен, после освобождения объекта недвижимости, вывозить какие-либо прикрепленные усовершенствования, если иное не оговорено между сторонами.
Статья (24)
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель не должен передавать пользование или сдавать недвижимость в субаренду без разрешения арендодателя.
ВЫСЕЛЕНИЕ
Статья (25)
1. Арендодатель может потребовать выселения арендатора до истечения срока аренды в следующих случаях:
a. Если арендатор не выплачивает арендную плату, или ее часть, в течение (30) дней с момента извещения арендодателем.
b. Если арендатор сдает недвижимость, или ее часть, в субаренду без письменного разрешения арендодателя, и в этом случае выселение применяется к субарендатору, и при этом он имеет право требовать компенсации от арендатора.
c. Если арендатор использует или допускает использование недвижимости для незаконной или аморальной деятельности.
d. Если арендатор допускает изменения, угрожающие безопасности недвижимости таким образом, при котором недвижимость нельзя восстановить в первоначальном состоянии, либо если он наносит ущерб недвижимости намеренно или вследствие грубой халатности, заключающейся в непринятии надлежащих мер предосторожности, либо если он допускает причинение такого ущерба другими лицами.
e. Если арендатор использует недвижимость в целях, не предусмотренных договором аренды, или если он использует недвижимость с нарушением требований к планированию, строительству и землепользованию.
f. Если недвижимость подвергается опасности разрушения, при условии, что арендодатель должен подтвердить такое состояние отчетом о техническом состоянии, утвержденным Муниципалитетом Дубая.
g. Если арендатор не соблюдает юридические обязательства или условия договора аренды в течение (30) дней с момента извещения арендодателем с требованием соблюдения этих обязательств или условий.
2. Арендодатель может потребовать выселения арендатора по истечении договора аренды только следующих случаях:
a. Если требования к застройке в Эмирате требуют сноса и реконструкции данного объекта недвижимости в соответствии с постановлениями государственных органов.
b. Если объект недвижимости требует ремонта или сложного технического обслуживания, которое невозможно выполнить при нахождении арендатора на объекте недвижимости, при условии предоставления отчета о техническом состоянии, утвержденного Муниципалитетом Дубая с этой целью.
c. Если арендодатель желает снести объект недвижимости с целью реконструкции или построить другой объект, что препятствует использованию арендатором арендованной недвижимости, при условии получения необходимой лицензии.
d. Если арендодатель желает вернуть недвижимость в личное пользование или в пользование своего ближайшего родственника.
Однако во всех четырех вышеописанных случаях арендодатель должен известить арендатора о причинах выселения не менее чем за девяносто (90) дней до истечения срока действия договора аренды.
Статья (26)
Если, по истечении срока аренды, арендодатель требует возврата недвижимости в личное пользование или для использования его ближайшим родственником, и Комиссия одобрит это требование, то арендодатель не должен сдавать данную недвижимость в аренду другим лицам в течение одного года с момента возврата недвижимости, в противном случае арендатор имеет право требовать от Комиссии распоряжения о выплате ему надлежащей компенсации.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья (27)
В случае смерти арендодателя или арендатора, арендные взаимоотношения переходят к их наследникам, если наследники арендатора не примут решения о прекращении таких взаимоотношений, при условии, что прекращение взаимоотношений вступает в силу через тридцать (30) дней с момента извещения арендодателя о таком решений или по истечении договора аренды, в зависимости от того, что наступит раньше.
Статья (28)
Передача титула собственности новому арендодателю не должна влиять на право арендатора продолжать занимать недвижимость в соответствии с договором аренды, заключенным с предыдущим владельцем, при условии, что договор аренды имеет конечный срок.
Статья (29)
1. Арендатор обладает преимущественным правом на возвращение в объект недвижимости в случае его сноса и восстановления или в случае проведения ремонта, при условии, что арендная плата должна быть фиксированной в соответствии со Статьей (13) данного Закона.
2. Арендатор должен пользоваться вышеупомянутым преимущественным правом в течение тридцати (30) дней с момента извещения арендодателем.
Статья (30)
В случае распоряжения Комиссии о расторжении договора аренды, если объект недвижимости занят субарендатором в соответствии с договором, заключенным с арендатором и одобренным арендодателем, то субарендатор имеет право продолжать занимать недвижимость на тех же условиях.
Статья (31)
Подача иска о выселении не освобождает арендатора о выплаты арендной платы в течение всего периода рассмотрения иска и до вынесения и исполнения решения.
Статья (32)
В случае согласия арендодателя и арендатора, выраженного в договоре аренды или впоследствии, направлять все споры в арбитраж, ни одна из сторон не должна предпринимать никаких действий, которые могут повлиять на объект недвижимости или на права и обязанности обеих сторон, предусмотренные настоящим законом. Однако Комиссия должна, по требованию арендодателя или арендатора, выносить временные распоряжения с целью защиты таких прав, до вынесения арбитражного решения.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья (33)
В случае возникновения спора, когда арендодатель и арендатор не пришли к соглашению относительно третейских судей, или если один или несколько третейских судей сложили с себя обязательства либо были отстранены от должности или признаны недееспособными, и стороны не согласны с этим, то Комиссия должна, по требованию любой из сторон, назначить третейского судью или судей в количестве, равном или дополняющем оговоренное число.
Статья (34)
Арендодателю запрещается прекращать обслуживание объекта недвижимости или препятствовать арендатору пользоваться объектом недвижимости. Однако, в случае возникновения таких инцидентов, арендатор должен обращаться в полицейский участок в том же районе с целью подтверждения такого случая или устранения препятствий, а также подать иск в Комиссию, приложив вспомогательные отчеты, о возмещении любого ущерба.
Статья (35)
Решения о выселении должны исполняться через Комиссию в соответствии с установленными правилами и порядком. Другие решения, принятые Комиссией, должны исполняться Исполнительным Подразделением Судов Дубая.
Статья (36)
Агентство должно устанавливать правила применения настоящего закона, которые должны направляться Председателю Исполнительного Совета на утверждение.
Статья (37)
Настоящий закон должен быть опубликован в Газете и вступает в силу через шестьдесят (60) дней с момента опубликования.
Мохаммед Бин Рашид
Правитель Дубая
Принято в Дубае 26 ноября 2007 года
