Подзаконный акт № (85) от 2006 года
О регулировании реестра брокеров недвижимости в Эмирате Дубай
Справка
Подзаконный акт № (85) от 2006 года «о регулировании реестра брокеров недвижимости в Эмирате Дубай» (далее «Закон о Брокерах») издан Председателем Земельного Департамента Дубая 30-го мая 2006 года и вступил в силу сразу же. Данный подзаконный акт издан согласно Статье (6), параграф 6, и Статье (28) Закона № (7) от 2006 года «о регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай» (далее «Закон о Недвижимости Дубая»).
(Статья (6), параграф 6, Закона о Недвижимости Дубая поставил перед Земельным Департаментом задачу «установить правила регулирования и ведения реестра брокеров недвижимости»; Статья (28) Закона о Недвижимости Дубая дала Председателю Земельного Департамента полномочие принимать постановления, распоряжения и инструкции, требуемые для исполнения положений Закона о Недвижимости Дубая.)
Существенные элементы
Существенные элементы данного Закона можно резюмировать следующим образом:
• Закон о Брокерах применяется ко всем брокерам недвижимости, занимающимся куплей-продажей недвижимости, зарегистрированной в Земельном Департаменте Дубая (далее «поднадзорные брокеры»).
• Помимо требования к получению и сохранению лицензии на ведение деятельности, выдаваемой Департаментом Экономического Развития Дубая, поднадзорный брокер должен подать заявление о регистрации в Реестре Брокеров, который ведется Земельным Департаментом Дубая.
• Требование к регистрации в Реестре Брокеров применяется к самой компании и к лицам в этой компании, желающим иметь полномочия на обращение в Земельный Департамент с целью заключения сделок. Действующий регистрационный сбор составляет 5.000 AED в год для компаний и 500 AED в год для физических лиц. Эти сборы в настоящее время пересматриваются и подлежат изменениям.
• Существующие брокеры должны зарегистрироваться в Реестре Брокеров в течение шести (6) месяцев с 30-го мая 2006 года.
• В качестве условия регистрации Брокера в Реестре должны быть выполнены определенные критерии, включая получение свидетельства об обучении на аккредитованных курсах и сдачу профессионального зачета, проводимого Земельным Департаментом.
• Все зарегистрированные Брокеры должны соблюдать Кодекс Этики, опубликованный Земельным Департаментом.
• Брокер должен назначаться своим клиентом в письменном виде, и контракт на оказание брокерских услуг должен регистрироваться в Земельном Департаменте, что является предварительным условием на получение Брокером платы за услуги. Эта мера предназначена для предотвращения требования комиссионных за одну и ту же сделку несколькими Брокерами.
• Нарушение Закона о Брокерах или Кодекса Этики влечет за собой предупреждение, извещение, отстранение от работы на период до шести (6) месяцев, внесение в черный список или аннулирование регистрации Брокера.
• В Земельном Департаменте учреждается новый Совет для рассмотрения споров, связанных с Брокерскими операциями. Это не является обязательной формой разрешения споров, и обе стороны должны дать согласие на рассмотрение спора в Совете. Совет будет действовать в качестве посредника, а не арбитра, и ни одна из сторон не обязана следовать его решениям и рекомендациям. Однако, если обращение в Совет приведет к взаимоприемлемому урегулированию спора, такое урегулирование может быть принудительно осуществлено в Судах.
Далее следует неофициальный перевод Закона о Брокерах, наряду с принятым согласно ему Кодексом Этики:
Подзаконный акт № (85) от 2006 года
о регулировании реестра брокеров недвижимости в Эмирате Дубай
Председатель Департамента земельных ресурсов и недвижимости
После рассмотрения Закона № (7) от 2006 года «о регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай», и согласно Статье (6), параграф (6), и Статье (28) упомянутого закона, и в соответствии с предложением Генерального Директора Департамента,
Мы издаем следующий Подзаконный Акт:
Глава (1)
Определения и общие положения
Первое: Определения
Статья (1)
Данный Закон называется «Подзаконный акт № (85) от 2006 года о регулировании реестра брокеров недвижимости в Эмирате Дубай».
Статья (2)
Если иное не требуется контекстом, следующие слова и выражения в данном Подзаконном Акте имеют значения, указанные напротив них:
Эмират Эмират Дубай
Департамент Департамент земельных ресурсов и недвижимости
Директор Генеральный Директор Департамента
Комитет Постоянный Комитет по брокерским операциям с недвижимостью
Совет Компетентный Арбитражный совет по урегулированию брокерских споров
Подразделение Подразделение по брокерским операциям с недвижимостью в Департаменте
Органы власти Компетентные лицензирующие государственные или полугосударственные органы власти
Недвижимое Имущество Любой объект недвижимости, прикрепленный в пределах своих границ, который нельзя передвинуть без повреждения или изменения его характеристик
Реестр Электронный или документальный Реестр Брокеров Недвижимости
Перечень Перечень сертифицированных Брокеров Класса (А), составленный Комитетом
Брокер Также «подрядчик», лицо осуществляющее Брокерские операции согласно положениям настоящего Подзаконного Акта
Брокерские Услуги Контракт, по которому Брокер предпринимает для другого лица действия по поиску второй стороны для заключения определенного договора в виде посредничества при проведении переговоров в обмен на вознаграждение.
Лицо Физическое или юридическое лицо.
Второе: Общие положения
Статья (3)
Лицо не может заниматься Брокерской деятельностью в Эмирате без получения лицензии в компетентных органах власти и регистрации в Реестре.
Статья (4)
Должен быть учрежден Реестр Брокеров, имеющих лицензию на осуществление Брокерской деятельности в Эмирате, и в нем должны регистрироваться все изменения или дополнения этой информации.
Статья (5)
Брокеры делятся на два класса:
Класс (А): Специалисты, зарегистрированные в Списке, не имеющие лицензии компетентных органов и сертифицированные Председателем как освобожденные от регистрационных требований.
Класс (В): Физические лица, ведущие Брокерскую деятельность по лицензии, выданной компетентными органами.
Глава (2)
Условия регистрации в Реестре Брокеров
Статья (6)
При условии соблюдения положений Статьи (5-А), физические лица Класса (В), желающие вести Брокерскую деятельность в Эмирате, должны подать в Подразделение заявление в установленной форме о регистрации в Реестре. К заявлению должны прилагаться следующие документы:
1- Действующая лицензия, выданная компетентными органами.
2- Свидетельство о членстве в Торгово-промышленной палате Дубая.
3- Копия лицензии/паспорта заявителя относительно единоличного владения или компаний.
4- Точная копия сертификата о собственности на офис, в котором ведутся Брокерские операции, или договор аренды на него.
5- Справка об отсутствии судимости владельца компании и старшего управляющего или старших управляющих компании.
6- Ни один из директоров или партнеров компании, имеющих полномочия на управление компанией, не должен ранее быть объявлен банкротом или осужден за преступление, связанное с нанесением урона репутации или доверию.
7- Получение сертификатов на курсах по недвижимости в образовательных учреждениях, аккредитованных Департаментом.
8- Сдача профессионального теста по Брокерским операциям, подготовленного Департаментом.
Статья (7)
Подразделение должно проверить заявление. В течение семи дней с подачи заявления, Подразделение должно письменно потребовать от заявителя предоставить необходимые документы или информацию.
Статья (8)
Подразделение должно выполнить все формальности по проверке соответствия заявлений о регистрации, обновлении и аннулировании требованиям положений данного Подзаконного Акта и решений, принятых на его основании.
Статья (9)
Подразделение должно представлять заявления о регистрации в Комитет в течение семи рабочих дней с момента подачи заявления или подачи документов и информации, требуемых Департаментом, в зависимости от обстоятельств.
Статья (10)
Комитет имеет право утвердить или отклонить заявление о регистрации. Заявитель должен быть извещен о принятом решении. Решение об отклонении заявления о регистрации должно быть обосновано.
Статья (11)
Если Комитет отклоняет заявление о регистрации, то заинтересованное лицо может подать заявление повторно, после выполнения всех требуемых условий, в течение четырнадцати дней с момента получения информации об отклонении.
Статья (12)
Помимо регистрационного номера, Подразделение должно выдать Брокеру карточку с его именем и адресом. Брокер должен указывать свое имя и регистрационный номер в Реестре во всей своей корреспонденции и отчетах.
Статья (13)
Каждый Брокер, зарегистрированный в Реестре, должен обращаться в Департамент за ежегодным продлением своей регистрации в Реестре. Заявление о продлении регистрации должно подаваться в Департамент в установленной форме не позднее тридцати дней до окончания срока действия свидетельства о регистрации. Подразделение должно продлевать регистрацию Брокера в Реестре после подтверждения выполнения условий продления.
Глава (3)
Обязанности Брокеров
Статья (14)
Все зарегистрированные Брокеры должны придерживаться профессиональной этики, согласно Кодексу Этики, составленному Комитетом по согласованию с компетентными Брокерами.
Статья (15)
Брокер должен регистрировать в специальном реестре все совершенные им сделки и хранить соответствующие документы и бумаги. Он должен также предоставлять их идентичную копию всем сторонам контракта в случае требования с их стороны.
В случае продажи по карте или схеме (незавершенное строительство), он должен хранить карту или схему до завершения сделки.
Статья (16)
Брокер должен предоставлять всю информацию, данные и статистику, относящиеся к Брокерской деятельности, которые потребует Департамент.
Статья (17)
Брокер должен сообщать своему клиенту все подробности переговоров, этапов осуществляемого им посредничества и любую информацию, которая считается необходимой для принятия им решения о заключении договора с другой стороной. Брокер также должен информировать другую сторону договора обо всех важных вопросах, имеющих отношение к предмету договора, которые необходимы с целью избежать каких-либо сомнений в договоре.
Статья (18)
Брокер не должен быть посредником в сделке, заключение которой является нарушением законов и постановлений, действующих в Эмирате.
Статья (19)
Брокер должен, даже если он уполномочен только одной стороной сделки, делать сторонам справедливое предложение и информировать их обо всех обстоятельствах, которые ему известны. Но должен нести перед сторонами ответственность за введение в заблуждение или совершенные им ошибки.
Статья (20)
Брокер не может быть второй стороной договора, в котором он является посредником, если не получено разрешение стороны договора, и в этом случае Брокер не имеет права на получение вознаграждения.
Статья (21)
Брокер должен быть опекуном всех денежных сумм, ценных бумаг, облигаций или предметов, переданных ему какой-либо из сторон на хранение или для доставки одной из сторон. Он должен передать или доставить их в соответствии с договоренностью. В данном случае к Брокеру применяются правила доверительного управления.
Статья (22)
Брокер несет ответственность за любые убытки или вред, нанесенные какой-либо из сторон договора в результате его действий, связанных с введением в заблуждение, мошенничеством или несоблюдением принципов, которым необходимо следовать согласно положениям настоящего Подзаконного Акта или в соответствии с требованиями Кодекса Этики.
Статья (23)
Право брокера на получение вознаграждения или требование возмещения понесенных расходов аннулируется, если он работает в пользу другой стороны договора, тем самым, нарушая свои обязательства перед стороной, которую он представляет, или если он принимает обещание другой стороны на получение выгоды, если такое обещание запрещено принципами четных намерений или Кодексом Этики.
Статья (24)
Если по одному контракту уполномочены работать несколько Брокеров, то они должны нести совместную ответственность за переданную им работу, если они не уполномочены работать независимо.
Статья (25)
Если несколько человек уполномочивают одного Брокера в совместной сделке, то они несут совместную ответственность перед ним за выдачу таких полномочий, если между ними не оговорено иное.
Глава (4)
Брокерское вознаграждение
Статья (26)
Брокерский договор должен составляться в письменной форме и содержать имена сторон договора, спецификацию Недвижимого Имущества и условия оказания Брокерских услуг. Договор должен регистрироваться в реестре недвижимости.
Статья (27)
Брокерское вознаграждение должно определяться договором. При отсутствии договора вознаграждение определяется согласно принятой практике.
Статья (28)
1- Брокер не имеет права на получение вознаграждения за Брокерские услуги, если эти Брокерские услуги не привели к заключению договора между двумя сторонами. Договор считается заключенным, если стороны согласны со всеми условиями, содержащимися в брокерском соглашении.
2- Брокер имеет право на получение вознаграждения после подписания договора купли-продажи и регистрации его в Департаменте, если иное не предусмотрено брокерским соглашением.
3- Если выполнение договора купли-продажи зависит от условия, оговоренного в Брокерском договоре, то Брокер не имеет права на получение вознаграждения до тех пор, пока не будет выполнено данное условие.
Статья (29)
При аннулировании Брокерского договора Брокер может требовать выплаты своего вознаграждения согласно соглашению, установленному в Брокерском договоре, если с его стороны не было обмана или серьезной ошибки.
Статья (30)
Если советы или переговоры Брокера не привели и заключению договора между двумя сторонами, то Брокер не имеет права, в обмен на свои усилия, требовать компенсации, возмещения понесенных расходов или затрат, если иное не предусмотрено Брокерским договором.
Статья (31)
Если в посредничестве или переговорах за одну сторону принимали участие несколько Брокеров с целью достижения договоренности, и это привело к заключению соглашения, то все они имеют право на получение вознаграждения, как если бы они были одним Брокером, и вознаграждение должно делиться между ними на условиях заключенного между ними договора.
Статья (32)
При условии соблюдения Статьи (30), если сторона, заключившая договоры независимо с несколькими Брокерами в отношении одного предмета договора с целью посредничества и ведения переговоров от ее имени, и один из них успешно заключил сделку, то он один имеет право на получение вознаграждения в полном объеме.
Статья (33)
Брокер имеет право на получение вознаграждение только от стороны сделки, которая уполномочила его на посредничество в этой сделке. Если полномочия были даны обеими сторонами, то каждая из сторон отдельно несет ответственность перед Брокером за выплату причитающегося ему вознаграждения, даже если они договорились, что одна из них должен выплатить Брокеру вознаграждение полностью.
Глава (5)
Урегулирование споров
Статья (34)
Департамент должен сформировать Совет из четырех человек, помимо юридического консультанта Департамента. Они должны назначаться решением Директора. Совет уполномочен урегулировать споры, связанные с Брокерскими услугами.
Статья (35)
Совет не должен рассматривать споры, связанные с Брокерскими операциями с недвижимостью, если в Брокерском договоре отсутствует условие о разрешении споров по взаимному согласию в Департаменте, или оппоненты впоследствии не договорились о направлении своего спора в Совет с целью арбитражного разбирательства. Соглашение об арбитражном разбирательстве должно заключаться только письменно и содержать предмет спора в документе об урегулировании спора.
Статья (36)
Совет должен приступать к своим обязанностям в соответствии с упрошенной процедурой разрешения споров и установить справедливость между сторонами спора, следуя общим принципам данного закона.
Решение Совета должно выноситься в соответствии с правилами данного закона, если, если Совет не был уполномочен на примирение сторон. В этом случае Совет не должен следовать этим правилам, за исключением правил, связанных с соблюдением общественного порядка.
Статья (37)
У Совета должен быть секретариат, ответственный за получение заявлений, открытие дел, ведение записей во время заседаний и корреспонденции, доставку извещений сторонам спора, ведение документации и выполнение всех обычных вспомогательных административных задач для Совета. Секретариат назначается решением Директора.
Статья (38)
1- Заявление об урегулировании споров мирным путем должно подаваться в Комитет стороной, требующей урегулирования, согласно принятой форме для этих целей. К заявлению должны прилагаться сопроводительные документы и их копии в количестве, достаточном с учетом числа сторон спора.
2- Председатель должен распорядиться о регистрации заявления после уплаты соответствующего сбора. Секретариат должен передать извещение другой стороне (ответчику), указанной в заявлении.
3- Ответчик должен в письменном виде дать ответ относительно утверждений, указанных в заявлении, а также описанных в нем инцидентов и вопросов. Он должен представить свой ответ и все сопроводительные документы к нему в секретариат в течение недели с момента извещения.
4- Совет должен принять решение относительно спора в течение периода не более тридцати дней с момента рассмотрения спора. Этот период не может быть продлен без обоснования причин.
Глава (6)
Дисциплинарные взыскания и аннулирование статуса брокера
Статья (39)
Без ограничения взысканий, установленных действующим законодательством, Комитет имеет право налагать на Брокера, нарушающего любые из положений настоящего Подзаконного Акта, а также принятые на его основании решения или распоряжения, любые из следующих взысканий:
1- Предупреждение
2- Уведомление
3- Отстранение от работы на период не более шести месяцев.
4- Занесение имени Брокера в черный список.
Статья (40)
Регистрация брокера должна быть аннулирована в случае нарушения Кодекса Этики или существенного нарушения действующего законодательства, распоряжений и постановлений, принятых в Эмирате, или накопления трех пунктов в черном списке, и такое аннулирование производится по решению Директора в соответствии с рекомендациями Комитета, устанавливающими причины аннулирования. Брокер может обжаловать решение об аннулировании у председателя в течение пятнадцати дней с момента получения извещения о нем. Решение председателя является окончательным.
Статья (41)
Статус Брокера теряется Брокером, и его регистрация в Департаменте аннулируется в следующих случаях:
1- Брокер навсегда прекращает Брокерский бизнес и извещает об этом Департамент.
2- Брокер прекращает Брокерский бизнес на период более двенадцати последовательных месяцев без уважительной причины, приемлемой для Комитета.
3- Он не отвечает какому-либо из условий, которые должны выполняться согласно положениям настоящего Подзаконного Акта или каким-либо решениям или распоряжениям, принятым на его основании.
4- Если становится очевидно, что его регистрация была произведена на основании ложной информации, которая была представлена в Подразделение.
5- Председатель принимает решение, аннулирующее регистрацию согласно положениям Статьи (40) настоящего Подзаконного Акта.
Статья (42)
Подразделение должно извещать компетентные органы о решении, принятом в отношении прекращения деятельности Брокера или аннулирования его регистрации.
Глава (7)
Заключительные положения
Статья (43)
Брокеры, работающие в момент выхода данного Подзаконного Акта, должны привести свой статус в соответствие с его положениями в течение шести месяцев с момента выхода. Председатель может продлить этот период на дополнительный период, не превышающий три месяца, при наличии оснований.
Статья (44)
Комитет имеет право, на основании консультаций с компетентными органами, классифицировать Брокеров в соответствии с их областью специализации и определять их количество согласно потребностям.
Статья (45)
Департамент должен получать плату за услуги, оказываемые согласно настоящему Подзаконному Акту, которая устанавливается решением Председателя.
Статья (46)
Председатель принимает приказы, решения и распоряжения, необходимые для исполнения положений настоящего Подзаконного Акта.
Статья (47)
Положения настоящего Подзаконного Акта действительны с момента опубликования.
Принято 30.05.2006 г.
Мохаммед Бин Халифа Аль Мактум
Председатель Департамента земельных ресурсов и недвижимости
Дубай
Кодекс этики
Вводная часть
Профессия Брокера Недвижимости ― это одна из профессий, которые влияют на деятельность на рынке недвижимости ввиду своей роли в продвижении инвестиций в недвижимость. Поэтому, Департамент стремится к организации этой профессии, издав Подзаконный Акт № (85) от 2006 года в отношении ведения и организации Реестра Брокеров Недвижимости, который содержит упорядоченные и конкретные правила брокерской деятельности в сфере недвижимости.
Один из наиболее важных аспектов вышеупомянутого Подзаконного Акта ― это Статья (14), гласящая, что «Все зарегистрированные Брокеры должны придерживаться профессиональной этики, согласно Кодексу Этики, составленному Комитетом по согласованию с компетентными Брокерами».
Таким образом, в дополнение к Подзаконному Акту о Брокерах был издан Кодекс, связывающий правовые нормы с нормами морали и профессионального поведения при оказании Брокерских Услуг по Недвижимости в Эмирате Дубай; его принципы основаны на этичном ведении бизнеса и сделок в сфере брокерских операций с недвижимостью, что означает искренность, доверие, честность, уважение и подобные им принципы, происходящие их наследия и этики сообщества ОАЭ.
Развитие и совершенствование брокерской профессии ― это цель, которую стремится достичь Кодекс посредством обязательства Брокеров демонстрировать высочайший уровень профессионального и этичного поведения.
Султан Бин Бути Бин Мужрин
Генеральный Управляющий
Департамент земельных ресурсов и недвижимости
Департамент
Мы, Брокеры Недвижимости, имеющие лицензию на ведение деятельности в Эмирате Дубай, настоящим обязуемся соблюдать следующие принципы и правила:
Первое ― Справедливое отношение
Мы обязуемся относиться ко всем сторонам договора справедливо и добиваться справедливости между ними без предубеждения или различий.
Второе ― Уважительное отношение
Мы обязуемся уважать стороны договора и заинтересованные стороны и уважать право сторон на частную жизнь, и мы будем воздерживаться от поведения, которое может унизить их достоинство.
Третье ― Соблюдение конфиденциальности
Мы обязуемся охранять частную жизнь сторон и конфиденциальность их информации, и обязуемся не раскрывать какую-либо информацию, которая является конфиденциальной или считается таковой, какой-либо стороне, независимо от того, относится ли эта информация к покупателю, продавцу или каким-либо сторонам, связанным с брокерскими операциями с недвижимостью. Кроме того, мы обязуемся хранить эту информацию вне доступа какой-либо стороны, которая может раскрыть ее в целях договорных отношений или в личных целях.
Четвертое ― Доверие и честность
Мы обязуемся представлять сделку обеим сторонам честно и информировать стороны обо всех фактах и обстоятельствах, известных нам в отношении недвижимости, и вести свой бизнес ответственно и честно, не нанося вред репутации брокерских операций с недвижимостью.
Пятое ― Соблюдение качества
Мы обязуемся оказывать брокерские услуги, имеющие практическую ценность для сторон, имеющих отношение к брокерской деятельности с недвижимостью и постоянно стремиться к совершенствованию этих услуг в плане аккуратности и качества.
Шестое ― Соблюдение постановлений и законов
Мы обязуемся соблюдать постановления и законы, принятые в стране, а также наши договорные обязательства. Кроме того, мы обязуемся не допускать лиц, которые не являются брокерами, к работе через наш офис или к использованию имени или лицензии нашего офиса. Мы понимаем, что подлог, намеренное или халатное предоставление ложной информации или данных или попытка это сделать влекут за собой допрос и расследование в отношении нарушителей, помимо необходимых дисциплинарных взысканий.
Седьмое ― Честность
Мы стремимся к отношению ко всем сторонам честно и доверительно и обязуемся строить свою работу на основании достоверной и ясной информации. Кроме того, мы обязуемся работать открыто со всеми заинтересованными сторонами, включая открытость систем и правил, относящихся к нашим операциям.
Восьмое ― Обязательства перед обществом
Мы обязуемся быть активными членами общества и работать с уважением ценностей и принципов нашего общества. Мы также должны стремиться к тому, чтобы наши услуги были направлены на рост строительства недвижимости в Эмирате.
Девятое ― Соблюдение интересов сторон договора
Мы обязуемся защищать интересы сторон договора и воздерживаться от действий, которые могут нанести вред интересам одной из сторон.
Десятое ― Обязательство хранить документы
Мы обязуемся хранить все документы, акты и предметы, имеющие отношение к сделке.
Одиннадцатое ― Соблюдение постановлений и правил Департамента земельных ресурсов к недвижимости
Мы обязуемся соблюдать постановления и правила, принятые Департаментом. Кроме того, мы обязуемся соблюдать правила добросовестного поведения при посещении Департамента и соблюдать распоряжения, изданные для нас должностными лицами Департамента. Мы обязуемся не устанавливать особых взаимоотношений с сотрудниками Департамента с целью личной выгоды.
