ОАЭ

+7 (495) 799-61-92
+7 (495) 728-18-00
Поиск недвижимости
Район:
Город:
Тип:
Площадь, м2:  
от   до  
0
380
Цена, $ за м2:  
от   до  
0
1200
Пресс-центр
Правила покупки недвижимости

Купля-продажа недвижимости

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

·       
Нотариальное заверение ― все договоры купли-продажи недвижимости (и предварительные, и окончательные) должны быть нотариально заверены, чтобы считаться юридически действительными.
·        Фактическая передача права собственности ― приобретение недвижимости и исполнение договора купли-продажи происходит при регистрации заключенного и нотариально заверенного договора купли-продажи в Земельном кадастре.
·        Распоряжение недвижимостью ― как правило, переход вещного права происходит на основании положения договора купли-продажи и не требует особой правовой формы. Юридическая действительность такого распоряжения имуществом зависит от эффективности казуальной сделки. Если нотариально заверенный договор купли-продажи впоследствии признается недействительным на каком-либо законном основании, то данное распоряжение недвижимым имуществом считается недействительным и незаконным, и передача имущества, предусмотренная договором, не производится.
·        Добросовестное приобретение ― греческое законодательство в сфере недвижимого имущества не предусматривает добросовестного приобретения недвижимости по договору у лица, не являющегося собственником.
·        Предварительный договор ― заверяется нотариально и обычно предусматривает первоначальный взнос в размере около 10% от цены покупки. Если сделка купли-продажи отменяется по причинам, связанным с продавцом, то продавец возвращает задаток в двойном размере; если по вине покупателя, то задаток не возвращается.
·        Предварительное уведомление о передаче права собственности ― не предусмотрено греческим законодательством в сфере недвижимости. Если продавец по какой-либо причине не желает заключать окончательный договор купли-продажи, то покупатель может внести остаток цены покупки на депозит и оформить акт продажи с самим собой от имени представляемого лица, что обеспечивает передачу права собственности в его пользу в соответствии с предварительным договором купли-продажи. Покупатель может получить судебный запрет на продажу недвижимости продавцом третьей стороне, если докажет суду надлежащей юрисдикции, что риск этого является вероятным.

ограничения на продажу и передачу прав собственности

·       
Ограничения передачи права собственности ― предусмотрены в законодательстве о лесных зонах, о строительстве и о сельскохозяйственной недвижимости.
·        Ограничения по нормам частного права ― ограничение отчуждения конфискованного имущества должником.
·        Ограничения по нормам публичного права ― ограничение отчуждения участков сельскохозяйственной земли площадью более 250 тыс. кв. м; ограничение в отношении приобретения недвижимости в «приграничных областях» иностранцами.

Ограничения по семейному праву и режиму супружеской собственности

·       
Распоряжение недвижимостью ― греческое законодательство о супружеской собственности не предусматривает ограничений на распоряжение недвижимостью, за исключением случаев, когда супруги владеют ею как совместной супружеской собственностью, что закрепляется нотариальным актом, оформляемом либо до заключения брака, либо когда супруги уже состоят в браке.
·        Статус совместной супружеской собственности ― регулируется нормами о долевой собственности, на основании которых супруги лишены права самостоятельно распоряжаться своей долей супружеского имущества.
·        Применимое право ― в соответствии с международным частным правом Греции, свобода выбора применимого права в отношении статуса супружеской собственности не предусмотрена. Режим супружеской собственности регулируется законодательством государства, гражданами которого являются оба супруга и, в качестве второстепенного принципа, законодательством государства их последнего места проживания в браке или государства, в котором супруги поддерживали самые близкие отношения.
·        Действие иностранного права ― если супружеская собственность регулируется иностранным правом, включая ограничения в отношении передачи права собственности, то соответствующие положения иностранного права действуют только в отношении разногласий по договору и не налагают прямого ограничения на передачу права собственности на недвижимость, находящуюся в Греции.
·        Ограничение распоряжения имуществом ― если в рамках спора о супружеской собственности в своей родной стране один из супругов получает решение суда, предусматривающее ограничения на передачу супружеской собственности, находящейся в стране проживания супругов, то если такое решение признается действительным греческими судами, бенефициар имеет право получить судебное постановление об ограничении распоряжения греческим имуществом.

Варианты продажи и преимущественное право покупки

·       
Запрет на передачу права собственности ― может быть оформлен в виде договора, и в этом случае обязателен только для его сторон. В случае нарушения выплачивается компенсация, за исключением случаев признания недействительности запрета судом.
·        Преимущественное право покупки ― регулируется греческим договорным правом и может присутствовать, например, в случае финансового лизинга недвижимого имущества. Минимальный срок аренды недвижимости составляет 10 лет. На основании такого договора арендатор получает право (опцион) покупки недвижимости по истечении срока аренды.
·        Преимущественное право покупки со стороны государства ― распространяется на недвижимость в определенных жилых зонах, представляющих особый интерес, а также на определенные частные лесные угодья площадью не менее 50 тыс. кв. м. В обоих случаях собственник обязан сообщать государству информацию о личности потенциального покупателя и о цене покупки до заключения договора купли-продажи, после чего государство имеет право либо воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести недвижимость (по той же цене), либо разрешить собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. На практике государство редко пользуется этим правом.

Сельскохозяйственная недвижимость

·       
Приобретение  ― вышеуказанные положения также применяются при приобретении сельскохозяйственной недвижимости.
·        Строительство  ― в определенных обстоятельствах могут потребоваться специальные разрешения на строительство. Возможность застройки сельскохозяйственных угодий регулируется особыми правилами (например, застраивать можно участки, площадь которых превышает 4000 кв. м).

Ограничения на приобретение недвижимости иностранцами

·       
Официальное разрешение ― требуется при приобретении недвижимости в приграничных зонах иностранцами и греками. Запрос направляется в соответствующую префектуру (греки, граждане ЕС и Швейцарии) или в Министерство обороны в Афинах (лица, не являющиеся гражданами ЕС).
·        Содержание заявления и сопроводительная документация ― точная причина приобретения; подробная информация о потенциальном покупателе; подробное описание объекта; документ о праве собственности; свидетельства, выданные компетентными органами родной страны заявителя, и содержание личную информацию, например, справку об отсутствии судимости, о профессии; официально заверенная копия устава компании, балансовый отчет за прошлые годы и несколько официальных свидетельств о том, что компания является действующей на данный момент и не объявлена банкротом (для иностранных юридических лиц, имеющих зарегистрированный офис в стране ЕС). Лица, не являющиеся гражданами ЕС, дополнительно должны предоставить топографический план недвижимости и топографический план прилегающих объектов (составляются местным инженером-строителем). Для ускорения процесса рекомендуется обратиться к адвокату, который может дать консультацию или провести всю процедуру.
·        Недействительность сделки ― законодательство в прямой форме запрещает все юридические сделки между лицами, посредством которых недвижимость в приграничных зонах обременяется договорными или вещными правами. Если такая юридическая сделка заключается без официального разрешения, то она считается абсолютно недействительной с момента ее совершения. При нарушении этого правила сторонам сделки, а также нотариусу может быть предъявлено уголовное обвинение.
·        Приобретение частных островов ― в дополнение к разрешению от Министерства обороны иностранцам требуется разрешение от Министерства сельского хозяйства и Министерства судоходства.
·        Наследование  ― иностранный наследник может получить недвижимость в пограничной зоне без прохождения процедуры легализации, если свидетельство о наследстве, выданное в его родной стране или в стране проживания, будет признано действительным в Греции судебным приказом. Наследник также может подать официальное заявление о подтверждении наследства греческому нотариусу. После подтверждения свидетельства о наследстве или заявления о подтверждении наследства и уплаты налога на наследство наследник может быть зарегистрирован в соответствующем Земельном кадастре как новый собственник недвижимости.

ПРОЧИЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

·       
Правоспособность и права продавца ― полномочия продавца регулируются законодательством его родной страны, если это иностранное физическое или юридическое лицо, или если вопрос связан с иностранным правом. Даже если продавец не имеет необходимых полномочий в силу закона своей страны, он может быть признан обладающим необходимыми полномочиями по греческому законодательству, в соответствии с которым все лица старше 18 лет, не являющиеся психически или умственно неполноценными и не находящиеся под опекой, имеют право заключать договоры купли-продажи. Несовершеннолетних собственников недвижимости должен представлять законный представитель, имеющий разрешение суда на заключение договора купли-продажи от их имени. В противном случае сделка может быть признана недействительной без срока давности.
·        Претензии третьих сторон и неуплаченные налоги ― покупатель должен убедиться, что недвижимость свободна от обременений. Компетентный Земельный кадастр по запросу выдает свидетельство о любых обременениях, в том числе, об аресте. Предварительным условием оформления любого нотариального акта, относящегося к недвижимому имуществу, является получение сертификата об отсутствии неуплаченных налогов и предоставление его нотариусу. Министерство финансов Греции по закону имеет право использовать в качестве обеспечения залог имущества в сумме неуплаченных налогов.
·        Охрана окружающей среды, природы и культурного наследия ― в Земельном кадастре нельзя получить сведения о данных ограничениях права собственности, ввиду необязательности их регистрации. Соответствующие свидетельства выдаются по запросу местными «органами по охране лесов» и «археологическими органами».  Обычно застройка участков в лесах, национальных парках или археологических зонах не разрешается. Владельцы недвижимости обязаны разрешать государству проведение археологических раскопок на территории своих участков. Владельцы недвижимости, классифицированной как исторический памятник, обязаны производить необходимый ремонт и текущее обслуживание за свой счет.
·        Доступ к материалам и документам ― иностранные покупатели недвижимости должны поручить своему адвокату проверить материалы и документы по недвижимому имуществу, хранящиеся в компетентном Земельном кадастре, чтобы выяснить, является ли продавец законным собственником недвижимости, и свободна ли она от обременений, поскольку греческое право в сфере недвижимости не обеспечивает защиту принципа добросовестности. Если продаваемый объект недвижимости уже построен, продавец обязан передать потенциальному покупателю копию действующего разрешения на строительство.
·        Ключевые моменты, которые должен учитывать продавец ― продавец может потребовать от покупателя выплаты полной цены покупки или ее остатка (если вносился задаток) при заключении договора купли-продажи у нотариуса в обмен на передачу права собственности. На практике платеж производится путем передачи продавцу банковской тратты, реквизиты которой вносятся в договор купли-продажи. Комиссионное вознаграждение агента по недвижимости обычно выплачивается покупателем и в большинстве случаев составляет 2% от стоимости покупки плюс НДС. Если между продавцом и агентом заключен договор об агентских услугах, то агент имеет право на получение двойной комиссии ― от покупателя и от продавца.
·        Представление интересов сторон ― законодательство Греции предусматривает обязательное представление интересов сторон адвокатом в отношении всех договоров, связанных с недвижимостью, в присутствии нотариуса. Адвокат должен быть греческим, имеющим право действовать в суде в пределах нотариального округа. Юрисдикция нотариуса не является исключительной. Договор купли-продажи, заключенный в присутствии нотариуса, может заключаться сторонами как лично, так и через уполномоченного представителя. Покупателю настоятельно рекомендуется заключать договор об услугах с агентом по недвижимости в письменном виде.

Налоги при купле-продаже недвижимости

·       
Регистрационный номер налогоплательщика ― если адвокат покупателя после изучения документов рекомендует продолжить процесс покупки, то покупатель должен подать заявление о присвоении регистрационного номера налогоплательщика. Все налоги или сборы уплачиваются до нотариального заверения договора купли-продажи.
·        Налог на передачу права собственности на недвижимость ― стороны сделки должны подать совместное заявление на проведение оценки налога на передачу права собственности на недвижимость (9–11%). На практике этот налог уплачивается покупателем и в сделках с землей действует только в отношении первой передачи права собственности после 1 января 2006 года. В последующих сделках с участием той же недвижимости он заменяется пошлиной на передачу права собственности в размере 1% от цены продажи, которая уплачивается покупателем. Исключением являются новостройки (здания, разрешение на строительство которых выдано после 1 января 2006 года), в отношении которых покупатель должен уплачивать налог на передачу права собственности на недвижимость.
·        Налог на прирост капитала ― при последующих передачах недвижимости, которая уже передавалась после 1 января 2006 года, продавец выплачивает налог на прирост капитала в размере от 5 до 20%. Покупка новостроек (разрешение на строительство которых выдано после 1 января 2006 года) напрямую у подрядчика облагается НДС по ставке 19%.
·        «Объективная стоимость» ― для снижения налога на передачу права собственности стороны часто заявляют более низкую официальную цену продаваемой недвижимости. «Объективная стоимость» недвижимости в Греции определяется налоговым органом и обычно на 10–30% ниже среднерыночной. С точки зрения юридической позиции покупателя этого следует избегать, т. к. подобные договоры могут быть классифицированы как фиктивные.

некоторые наиболее важные документы

·       
Документы, предоставляемые продавцом:

     -       свидетельство из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налогов;
-       официальное заявление о том, что продавец надлежащим образом подавал декларации на продаваемую недвижимость в налоговые органы в течение последних двух финансовых лет или
-       официальное заявление о том, что продавец не получал никакого дохода от продаваемой недвижимости в течение последних двух финансовых лет;
-       если право собственности продавца получено по наследству или в дар ― свидетельство из компетентного налогового органа об уплате налога на наследство или налога на дарение;
-       свидетельство местных органов власти (муниципалитета), подтверждающее, что собственник не имеет задолженностей перед муниципалитетом;
-       в случае новой постройки ― действующее разрешение на строительство;
-       обновленный топографический план продаваемой недвижимости;
-       свидетельство о том, что объект купли внесен в государственный реестр документов;
-       в случае горизонтального права собственности ― действующие правила, регламентирующие содержание здания, для совладельцев.


·
       
Документы, предоставляемые покупателем:

     -       свидетельство из налогового органа о том, что у покупателя нет задолженности по уплате налогов;
-       подтверждение налоговым органом уплаты налога на передачу права собственности на недвижимость (налога на приобретение недвижимости).


Доверенности

·
       
Представление интересов сторон сделки ― если сторона не подписывает договор купли-продажи лично, ее представитель обязан предоставить нотариусу нотариально заверенную доверенность для подтверждения своих полномочий. Полномочия представителя должны в прямой форме относиться к продаваемой недвижимости. Форма и содержание доверенности регулируются греческим правом, а полномочия и права по назначению представителя регулируются правом страны доверителя. Все свидетельства должны быть переведены на греческий язык. Греческие адвокаты имеют право делать официальные переводы и заверенные копии документов.
·        Оформление доверенности ― доверенность может быть оформлена у греческого нотариуса или в компетентном консульстве или дипломатическом ведомстве Греции в стране проживания доверителя. Доверенности, заверенные иностранным нотариусом, признаются при наличии апостиля. Если доверитель является иностранным юридическим лицом, то доверенность должна сопровождаться «разрешительной документацией» (устав, решение совета директоров о покупке недвижимости или назначении уполномоченного представителя, а также свидетельство, подтверждающее функционирование компании на момент выдачи доверенности) в соответствии с законодательством страны учреждения юридического лица с указанием лиц, имеющих право представлять его интересы. Оригиналы иностранных документов должны быть апостилированы.

Финансирование

·
       
Банковский кредит ― самая распространенная форма финансирования в Греции. Иностранцам, не имеющим постоянного места проживания в Греции, кредиты не выдаются, кроме случаев наличия существенного обеспечения в Греции (например, значительный остаток на банковском счете).
·        Процентные ставки и сроки кредитов ― сделки с недвижимостью финансируются по ставкам от 4,9 до 7%. Срок кредита составляет от 10 до 20 лет.
·        Обеспечение ― для обеспечения погашения кредита банк обычно требует передачи недвижимости в залог, предоставляемый на основании решения суда, которое вносится в Земельный кадастр.

Приобретение недвижимости через компанию

·
       
Преимущества и недостатки ― по практическим, а также налоговым причинам, иностранцам, не проживающим постоянно в Греции или не ведущим коммерческую деятельность в Греции, не рекомендуется приобретать недвижимость через греческую компанию. С другой стороны, приобретение недвижимости через иностранную компанию может привести к снижению налогов на продаваемое имущество в стране покупателя или в стране его проживания (в зависимости от того где к нему применяется налогообложение) и в определенной степени обеспечить анонимность собственника.
·        Налогообложение ― с декабря 2002 года все греческие и иностранные компании, владеющие или пользующиеся правом узуфрукта на недвижимость в Греции, выплачивают ежегодный налог 3% от «объективной стоимости». Греческие компании и компании из стран ЕС освобождаются от налога на недвижимое имущество, если предоставят в налоговый орган подробную информацию о существующих акционерах.  Компании с именными акциями, чьи первоначальные или существующие акционеры являются физическими лицами, также освобождаются от этого налога. Иностранная компания обязана предоставить информацию об отдельных партнерах или акционерах. Компании, зарегистрированный офис которых находится за пределами ЕС, освобождаются от этого налога только если их страна заключила с Грецией соглашение о борьбе с уклонением от налогообложения. Компании, чьи акции включены в листинги греческих или иностранных фондовых бирж, обычно освобождаются от налогов. Также освобождаются от этого налогового обязательства компании, чья прибыль от коммерческой деятельности в Греции превышает прибыль от использования недвижимости.

Дефекты и претензии по гарантийным обязательствам

·
       
Физические дефекты собственности ― по договору купли-продажи, продавец обязан предоставить покупателю имущество, свободное от физических дефектов, обладающее всеми согласованными характеристиками. Претензии по гарантийным обязательствам в отношении физических дефектов имеют срок давности 5 лет.
·        Правовые дефекты собственности ― по договору купли-продажи, продавец обязан предоставить покупателю имущество, свободное от любых прав третьих сторон, т. е. без дефектов правового титула. Претензии по гарантийным обязательствам в отношении правовых дефектов истекают через 20 лет.
·        Ответственность  ― Продавец не несет ответственности по гарантийным обязательствам, если покупатель знал о наличии дефекта на момент заключения договора. Как только устанавливается ответственность продавца аз нарушение гарантийных обязательств, покупатель может: 1) потребовать исправления дефекта; или 2) потребовать замены имущества (что вряд ли применимо в случае недвижимости); или 3) потребовать снижения цены покупки; или 4) выйти из договора купли-продажи. Риск утери или повреждения приобретенного имущества переходит к покупателю с момента предоставления имущества или с момента регистрации купли-продажи в Земельном кадастре, если регистрация происходила до передачи собственности. Положение о переходе риска не имеет принудительного характера, и стороны могут согласовать его изменение.